netto

Zo berekent u het rendement op uw vastgoedinvestering

©BELGA

Het beloofde rendement bij een vastgoedinvestering is vaak niet alleen weinig realistisch, maar ook nog eens verkeerd berekend.

6 procent, 7 procent, 8 procent per jaar. Wie biedt meer als het over het jaarlijkse rendement van uw vastgoedinvestering gaat? Sommige makelaars en ontwikkelaars proberen u met een stortvloed aan cijfers en berekeningen in hun brochures en filmpjes of tijdens een gesprek te overtuigen: ‘U zou toch gek zijn zo’n kans te laten liggen?’ Maar kloppen die cijferbeloftes wel?

Om te beginnen: er bestaat geen enkele investering - ook niet die in vastgoed - waar geen enkel risico aan verbonden is. Leegstand of onverwachte grote kosten kunnen uw rendement negatief beïnvloeden.

Helemaal te gek wordt het als het over de meerwaarden gaat. Die worden u als een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid aangepraat. Dat de vastgoedprijzen sinds de jaren tachtig bijna onaf-, gebroken zijn gestegen(met dank aan de steeds dalende rente) en de inflatie al jaren laag is, schept de illusie dat meerwaarden ook voor de toekomst verzekerd zijn. Ten onrechte.

Rekening houden met de potentiële meerwaarde bij de berekening van het totale rendement is minder eenvoudig dan vaak wordt voorgesteld. Als een ontwikkelaar u tracht wijs te maken dat uw totaal rendement gelijk is aan de optelsom van uw bruto huurrendement en de meerwaarde, weet dan dat dat totaal verkeerd is. ‘Een huurrendement van 3 procent en een jaarlijkse meerwaarde van 1,5 procent, geven lang niet een totaal rendement van 4,5 procent’, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedbeleggers.

©Mediafin

Nettorendement

Ontwikkelaars pakken graag uit met een brutorendement. Voor een private investeerder is het nettorendement echter veel belangrijker, zeker als u het pand verhuurt. Want dan zijn er belangrijke kosten die de eigenaar moet betalen, zoals de onroerende voorheffing of de kosten eigen aan het gebouw. Ze mogen op 12 procent van de totale huurprijs worden geschat.

Stel dat u een appartement koopt van 249.000 euro. Inclusief aankoopkosten bedraagt de prijs 314.174 euro. Als u het appartement voor 800 euro per maand verhuurt, klokt het brutorendement af op 3,06 procent (800 x 12/314.174). Het nettorendement, dat ook rekening houdt met de 12 procent jaarlijkse kosten, komt dan uit op 2,68 procent.

Meerwaarde

Tot hier is de berekening vrij eenvoudig en juist. Maar hoe verrekent u de meerwaarde? En vanaf wanneer is sprake van een meerwaarde?

De eerste jaren is er een negatief meerwaarderendement, omdat u de meerwaarde moet berekenen vanaf de aankoopprijs (in dit voorbeeld 249.000 euro) en de aankoopkosten (notaris, registratierechten,...) moeten worden terugverdiend.

Gemiddeld heeft een investeerder voor een nieuwbouw tussen zes en acht jaar nodig om van een eerste meerwaarderendement te kunnen spreken.
Frédéric Vandenhende
Investr

Stel dat we de vaak gehanteerde redenering volgen van een meerwaarde van 1,5 procent per jaar. Het is bij de berekening van de meerwaarde dan totaal verkeerd om te vertrekken van de aankoopprijs inclusief de kosten (314.174 euro). De 338.000 euro die u na vijf jaar krijgt en die al eens wordt gebruikt bij de berekening van de geafficheerde meerwaarde, is niet ter zake. Meerwaarde van vastgoed is pas échte meerwaarde als de waarde van het vastgoed hoger ligt dan de totale aankoopprijs. Met een meerwaarde van 1,5 procent op vijf jaar geraakt u nooit boven 314.174 euro. ‘Gemiddeld heeft een investeerder voor een nieuwbouw tussen zes en acht jaar nodig om van een eerste meerwaarderendement te kunnen spreken’, stelt Vandenhende.

Financiering

Een tweede fout die zwaar doorweegt bij de berekening van het rendement, is de niet-verrekening van de negatieve kasstroom. Zeker tijdens de eerste jaren dekken de huurgelden vaak niet het maandelijks bedrag dat u moet betalen als u voor de aankoop van het onroerend goed een hypothecaire lening bent aangegaan.

Stel dat u voor de aankoop van datzelfde appartement 30 procent eigen middelen hebt (94.252 euro) en de rest moet lenen. Tegen een vast rentetarief van 1,7 procent op 20 jaar betaalt u dan maandelijks 1.092 euro af. Als u 800 euro huurgeld ontvangt, moet maandelijks nog 292 euro worden opgelegd. ‘Over een termijn van 20 jaar betekent dat 70.080 euro (292 x 12 x 20). ‘Het rendement van de investering moet dus niet worden berekend op 94.252 euro maar op 164.332 euro’ (94.252 + 70.080), benadrukt Vandenhende. Voor het nettorendement moet ook nog eens rekening worden gehouden met de jaarlijkse kosten (12% van de huuropbrengst).

Op het einde van de rit geeft dat gigantische verschillen in rendement (zie tabel). ‘En er zijn nog straffere berekeningen op de markt’, zegt Vandenhende. Een partij geeft bij financiering een voorbeeld van een gecumuleerd rendement van 13,84 procent. In onze eigen simulator komen we met dezelfde basiscijfers tot een rendement van 6,1 procent. Bij een rendement van 13,84 procent leverde een investering van 76.786 euro aan eigen middelen op 20 jaar een ‘waarde’ op van 1,03 miljoen euro.’

Vandenhende pleit voor een meer uniforme werkwijze voor investeringsberekeningen. ‘Een objectieve werkwijze die heel simpel te berekenen valt.’ Hij is voorstander van meer regulering. Beroepsorganisaties als het BIV en het CIB kunnen daarin een rol spelen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect