netto

Zo schat u de kosten van een renovatie realistisch in

©Photo News

‘Charmante, op te frissen villa’ of ‘te renoveren hoeve’. Het zijn klassiekers in vastgoedadvertenties. Ze hebben alvast het voordeel van de duidelijkheid: als koper zult u zeker in een budget moeten voorzien voor de renovatie. Maar hoeveel precies?

Hoeveel moet dat kosten? Het is dé vraag die alle verbouwers bezighoudt. ‘De renovatiekosten vormen een belangrijk element van de aankoopprijs van een huis’, zegt Robert de Mûelenaere, gedelegeerd bestuurder van de Confederatie Bouw. De vraag welk budget er voor een renovatie moet worden gereserveerd, moet daarom al voor de aankoop beantwoord zijn. ‘In de praktijk krijgen we zeer vaak mensen over de vloer die al bij de aankoop van de woning over hun financiële limiet zijn gegaan. Daardoor blijft er maar weinig budget over voor de verbouwing’, zegt Carine Cappelle, ingenieur-architect en mandataris bij de Orde van Architecten.

We krijgen vaak mensen over de vloer die al bij de aankoop van de woning over hun financiële limiet zijn gegaan.
Carine Cappelle
Ingenieur-architect

Vastgoedgids 2019

Zo bouwt en renoveert u slimmer

- Hoeveel is uw woning waard? De prijzen van woonhuizen en villa's, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten

- Passie voor passief | Hoeveel kost het om van uw huis een passiefwoning te maken?

- Slim renoveren, slim financieren | Hoe haalt u het maximale uit premies en subsidies?

- Verbouwen om te verhuren | Zo vermijdt u keuzes die aan uw rendement vreten

De 'Vastgoedgids' is op 23/2 verschenen. Bekijk hier de PDF van het magazine.

Een goede inschatting van de renovatiekosten is niet evident. ‘Een herenwoning uit het begin van de 20ste eeuw renoveren is bijvoorbeeld totaal iets anders dan een 25 jaar oude woning opknappen. Elk renovatieproject is anders’, zegt Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van de Bouwunie. Het is vooral moeilijk in te schatten wat je zal aantreffen als je de bestaande situatie aanpakt. Wat bevindt er zich onder dat mooie behangpapier of onder die vloer? Moeten er eerst nog herstellingswerken gebeuren voor er weer kan worden opgebouwd? ‘Het eerste wat je moet doen, is uitzoeken welke renovatiewerken noodzakelijk zijn, want die zullen bepalen welke andere werken er nog meer uitgevoerd moeten worden. Denk aan een prachtig ingerichte zolder. Als het dak niet of onvoldoende geïsoleerd is, loop je het risico dat je de werken mag overdoen’, zegt De Mûelenaere.

Neem een aannemer of architect in de arm

Voor u uw handtekening onder een koopovereenkomst zet, doet u er goed aan een deskundige in te schakelen. ‘Dat kan een aannemer zijn, of - als de werken omvangrijk zijn - een architect’, zegt Waeytens.

‘Tijdens een bezoek ter plaatse kan een architect niet alleen richtlijnen geven, maar ook een realistische inschatting maken van de kosten. Hij of zij kan u een totaalbeeld geven van de ruimtelijke en bouwtechnische mogelijkheden. Al te vaak denkt men verkeerdelijk dat het zal volstaan om de woning op te frissen en de keuken of badkamer te vernieuwen, maar misschien zijn er wel meer werken nodig’, zegt Cappelle. ‘De meeste architecten zullen hetzij vrijblijvend hetzij tegen een onkostenvergoeding een eerste advies geven.’

Een belangrijke factor in het hele verhaal zijn de wensen en plannen van de potentiële kopers. ‘Een realistische kostprijsinschatting houdt niet alleen rekening met de kosten die te maken hebben met de kwaliteit en de staat van de woning. Er zijn ook kosten die afhangen van de voorkeuren van de verbouwer. Een designbadkamer zal vanzelfsprekend heel wat meer kosten dan een standaardexemplaar’, zegt Waeytens.

Inspecteer de woning van dak tot kelder

Een correcte inschatting van de kosten kan niet van achter een bureau of met een app gebeuren. Een huisbezoek ter plaatse is essentieel. ‘Het is belangrijk om van in het begin naar de mogelijkheden te kijken. Wie bijvoorbeeld vloerverwarming wil, zal aandacht moeten hebben voor de plafondhoogte. En als een woning op de rooilijn staat en dus geen voortuin heeft, zult u een vergunning nodig hebben als u isolatie wilt aanbrengen. Bovendien kan zoiets gevolgen hebben voor de dikte van de isolatie’, zegt Cappelle.

‘Veel woningen in Vlaanderen bestaan uit een hoofdvolume en een achterbouw. Doorgaans is het de bedoeling om die achterbouw te vernieuwen, maar vaak blijkt bij een huisbezoek dat die in zo’n slechte staat is - met bijvoorbeeld een ontoereikende fundering, dunne muren en slechte dakopbouw - dat die volledig moet worden afgebroken.’

‘Bij een huisbezoek wordt de woning van boven naar beneden en van buiten naar binnen geïnspecteerd’, zegt Bart Deneckere. De renovatiecoach van de Intercommunale Leiedal in de regio Zuid-West-Vlaanderen gaat als volgt te werk:

  1. Dak en zolder In welke staat bevindt het dak zich? Hoe zit het met de isolatie? Dient de zolder als opslagruimte of moeten er kamers in komen?
  2. Kamers Doorloop de kamers en kijk naar het buitenschrijnwerk: is het nog in goede staat of moet het vervangen worden? Welk type glas is gebruikt?
  3. Gevel In welke staat is de gevel? Kan hij geïsoleerd worden? Al sinds de jaren 60 van vorige eeuw is een spouwmuur verplicht, maar zijn er niet te veel mortelresten en is er wel een waterkering?
  4. Vloer Loont het om de vloeren uit te breken, zodat u ook vloerisolatie kunt aanbrengen?
  5. Energiezuinigheid Op welke manier kan de woning energiezuinig worden gemaakt? Op het vernieuwde epc-certificaat verschijnt automatisch een gemiddelde kostenraming. Maar hou in het achterhoofd dat dat indicatieve gemiddelden zijn die op geautomatiseerde wijze berekend worden. Het is niet meer dan een ruwe schatting, voor een concrete kostenraming moet u een architect of aannemer inschakelen. ‘De energie-eisen worden almaar strenger. Gebruik bij een renovatie bijgevolg glas met betere isolatiewaarden dan louter de minimumvereisten’, adviseert Deneckere. ‘Al zal je altijd de afweging moeten maken tussen de energiewinst die je kan behalen en het budget. Een ander type isolatie kan net dat tikkeltje energiezuiniger zijn, maar misschien weegt de investering niet op tegen het rendement.’
  6. Technieken Is de elektriciteit in orde? Zijn er vochtproblemen? Hoe worden de woning en het water verwarmd? Is er in ventilatie voorzien? Zijn er rookmelders in het huis of appartement?
  7. Omgeving Is de woning aangesloten op het gasnet? Moet de mazouttank worden vernieuwd? Kunnen er op het dak zonnepanelen worden geplaatst?

Breng uw toekomstige gezinssituatie in kaart

Ook uw specifieke gezins- en leefsituatie is bepalend voor de renovatiewerken. Hoeveel kinderen zullen er in de woning leven? Hoe oud zijn ze? Hoeveel dagen per week wordt de woning verwarmd?

Voorbeeld

Voor een gepensioneerd koppel dat slechts twee keer per week een bad neemt, is het weinig zinvol om te investeren in een zonneboiler. Maar zo’n installatie is wél interessant voor een gezin met drie kinderen.

‘Ook de langetermijnperspectieven zijn belangrijk’, zegt Deneckere. ‘Wat wil je over tien of twintig jaar nog doen met de woning? Heb je plannen om op termijn de keuken elders onder te brengen, dan doe je er goed aan om nu al de nodige stopcontacten en buizen in de vloer te voorzien.’

Wijs een coördinator aan

Renoveren kost niet alleen geld, maar ook tijd. Tussen de plannen en de facturen en premies verstrijken maanden of zelfs jaren. ‘Bij omvangrijke werken waarvoor verscheidene aannemers nodig zijn, is het nuttig om een coördinator te hebben. Dat kan een algemene aannemer zijn of een architect: die persoon zal de werken dan op elkaar afstemmen. Zoiets kost geld, maar dat haal je eruit doordat alles efficiënter verloopt’, zegt Waeytens.

Werk een gedetailleerde timing uit

‘Bij een zware renovatie werk je het best een timing uit: welke werken moeten eerst gebeuren en hoelang zullen die duren? Die timing kan over verschillende jaren gespreid zijn. Zeker voor wie tijdens de werken graag wil blijven wonen in zijn huis of appartement, is zo’n gedetailleerde timing een noodzaak’, zegt Cappelle. ‘Samen met de timing moeten op bepaalde tijdstippen beslissingen worden genomen, rekening houdend met de gangbare leveringstermijnen. Zo wordt een gevelsteen pas na vier tot vijf weken geleverd en komt het buitenschrijnwerk maar acht weken na de opmeting’, zegt Deneckere.

Een renovatieproject in 7 stappen
Stap 1: Lijst uw wensen op

Hoe ziet de ideale woning er voor u uit?

Stap 2: Maak een renovatiescan

In welke staat bevinden zich het dak, de kamers, de gevel, de vloer en de technische installaties? Hoe energiezuinig is de woning? En wat zijn de mogelijkheden?

Stap 3: Vraag offertes op

In functie van het budget moet u afwegen welke werken u het eerst zult uitvoeren en met welke werken u nog wat zult wachten. Zodra u die beslissing hebt genomen, kunt u de offertes aanvragen. ‘Let erop dat je de offertes ook effectief kunt vergelijken. Bij nieuw schrijnwerk moet je telkens opteren voor dezelfde materialen, dezelfde kleur, hetzelfde type glas, dezelfde ventilatie en dezelfde rolluiken’, adviseert renovatiecoach Bart Deneckere.

Stap 4: Maak een raming van de premies die u mogelijk zult krijgen

Op basis van de offertes kunt u al een raming maken van de premies waarop u recht hebt (zie blz. 58). ‘Wel een waarschuwing: tel het budget van de premies nooit bij het beschikbare renovatiebudget. Premies kunnen immers door politieke beslissingen nog wijzigen. Gebruik de premies eerder om onverwachte kosten op te vangen’, adviseert Deneckere.

Stap 5: Wijs de werken toe

Op basis van de offertes kunt u de werken toewijzen. Sluit tijdig contracten af en maak duidelijke afspraken. ‘Verkies indien mogelijk vaste prijzen, zodat het budget niet ontspoort als de aannemer veel langer moet werken dan voorzien’, aldus Deneckere. ‘Voorts schakelen veel mensen liever een lokale aannemer in. Die zal immers gemakkelijker langskomen bij problemen. Hou ook in het achterhoofd dat de goedkoopste vakman niet altijd de beste is. Ga dus op zoek naar referenties.’

Stap 6: Volg de werken op

Ga tijdens de werken geregeld langs en controleer of de renovatiewerken goed zijn uitgevoerd.

Stap 7: Betaal de facturen en vraag premies aan

Controleer vooraleer u de volledige factuur betaalt of alles in orde is. Op basis van de factuur kan u de premies effectief aanvragen.

Verschijnt onze interactieve kaart hieronder niet correct? Doorzoek de huizenprijzen in alle Belgische gemeenten hier (ook op mobiele toestellen)

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect

Gesponsorde berichten

n