netto

Een tweede verblijf is opnieuw hot

Een spaarboekje dat amper nog iets opbrengt, de aversie van de Belg voor risicovolle beleggingen, goedkope leningen om vastgoed te financieren en de spreekwoordelijke baksteen in de maag. Het zijn factoren die steeds meer Belgen in de richting van een tweede verblijf sturen. Volgens cijfers van de Studiedienst van de Vlaamse regering telde het Vlaams Gewest vorig jaar 214.909 tweede verblijven. In 75 procent van de gevallen gaat het om 'gewone' huizen en appartementen, de overige 25 procent omvat vakantiewoningen, weekendverblijven of kampeerhuisjes in verblijfsparken, op campings of in recreatiegebieden.

Kust blijft topper

De topbestemming voor een tweede stek is en blijft de kust. 'De kopers hebben de troeven van de Belgische kust opnieuw ontdekt: de nabijheid, veiligheid en het lekker eten', zegt Filip Dewaele, bestuurder bij Dewaele Vastgoedgroep. Dat de kust opnieuw populair is, blijkt ook uit het aantal vastgoedtransacties én uit de vastgoedprijzen in de kustgemeenten. Het aantal transacties steeg er in een jaar met 19 procent, blijkt uit cijfers van notaris.be. De heropleving begon in het derde trimester van 2015 en zette zich in 2016 duidelijk voort. Na prijsdalingen in 2013 en 2014 zitten ook de prijzen in de lift en benaderen ze de niveaus van voor de crisis.

'Aan de kust gaat de voorkeur bijna altijd uit naar een appartement. De meeste kopers zien het niet zitten om een volledig huis met tuin te onderhouden', zegt notaris Bart Van Opstal. Gemiddeld werd vorig jaar 272.108 euro voor een appartement aan de kust neergeteld (gemiddelde exclusief deelgemeenten die niet aan de zee grenzen). Zeezicht of niet? Met een gemiddelde prijs van 344.519 euro is een dijkappartement een pak duurder dan het gemiddelde kustappartement. 'Het aanbod aan nieuwbouw met zeezicht is beperkt. Maar ook de oudere appartementen op de zeedijk zijn gemiddeld in betere staat dan achter de kustlijn. Ze zitten in het betere marktsegment en worden sneller gerenoveerd', zegt Van Opstal.

Volgens cijfers van de Vlaamse overheid zijn Knokke-Heist (bijna 19.000 tweede verblijven) en Middelkerke (bijna 18.000) het populairst. Een tweede groep kustgemeenten - Koksijde, De Haan en Oostende - telt 10.000 tot 14.000 tweede verblijven. En in Bredene, Nieuwpoort, Blankenberge en De Panne ligt het totaal tussen 6.900 en 8.400.

'De kopers beschikken sowieso over voldoende kapitaal, hetzij door te werken, hetzij uit erfenissen', merkt Dewaele in de praktijk. 'Ze kopen vooral voor eigen gebruik en zetten alleen sporadisch hun appartement te huur. Dit jaar kopen vaak zestigplussers een tweede verblijf. Dat doen ze om met hun kleinkinderen naar zee te kunnen. Tot voor kort was het meer een combinatie van ouderen én 35-plussers die kochten wegens de lage rente.'

Liever een tweede verblijf aan de Noordzee dan aan zonniger buitenlandse stranden? 'Landen zoals Turkije, Marokko en Tunesië hebben hun aantrekkingskracht verloren door de geopolitieke spanningen', zegt Van Opstal. 'De Spaanse markt blijft wel nog in trek, maar dat is een ander soort tweede verblijf', vult Dewaele aan. 'Dikwijls is het geen verhaal van of-of, maar van en-en. Een tweede verblijf aan de kust geeft een vakantiegevoel dicht bij huis, naar een verblijf in het buitenland ga je voor een langere periode.'

Vlaamse steden pionieren

'De tijd dat een tweede verblijf ofwel een appartement aan de kust was, ofwel een chalet in de Ardennen, ligt achter ons', zegt Luc Notermans van 2HB.immo, een onlineplatform voor tweede verblijven in België. 'De nieuwste trend is een tweede verblijf in de stad. Sinds twee jaar is er een duidelijke groei. De kopers zijn doorgaans de beter verdienende 40- à 45-plussers: mensen met een hoger diploma of zelfstandigen zoals slagers, apothekers en dokters. Ze wonen op de buiten, maar willen ook de geneugten van het stadsleven', vervolgt Notermans. 'Ze willen een uitvalsbasis in de stad om te shoppen, op restaurant te gaan, of om evenementen en culturele activiteiten bij te wonen. In plaats van na een avond stappen een chauffeur te zoeken of op hotel te gaan, kiezen ze voor een eigen appartement.'

In absolute termen gaat het nog om kleine aantallen. Ook een rondvraag bij makelaars in de steden bevestigt dat. Wel zijn er volgens de Studiedienst van de Vlaamse regering in Antwerpen 18.000 woningen of appartementen die gebruikt worden als tweede verblijf. In Gent, Brugge, Kortrijk, Hasselt en Mechelen zien we tussen 2.400 en 6.000 tweede verblijven. 'Dat zijn geen exacte cijfers. Er zijn overigens weinig betrouwbare gegevens beschikbaar als het om tweede verblijven in steden gaat', nuanceert Kristophe Thijs van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB). 'In de praktijk zijn er eigenaars die eigenlijk in de stad wonen, maar toch hun domicilie elders hebben omdat dat fiscaal interessanter is. Of het gaat om panden, bewoond door jongeren die in de stad studeren.'

Op immosites merk je in ieder geval tal van appartementen in steden die worden aangeprezen als 'pied-à-terre'. Ook projectontwikkelaars spelen daarop in, zo bijvoorbeeld bij de omvorming van het industriële gebouw Hungaria aan de Vaartkom in Leuven naar studio's en appartementen. 'Voor een tweede verblijf in de stad gaat de voorkeur naar een nieuwbouwappartement. Dat is technisch in orde, heeft de vereiste attesten, is makkelijk te verhuren als men dat zou willen', zegt Notermans. 'Er moet wel een tweedeverblijfsgevoel zijn. Dat is er bijvoorbeeld aan de Vaartkom in Leuven, de Kaaien in Antwerpen of de Kanaalkom in Hasselt. Ook een terras en een garage zijn belangrijk.'

Landelijke liggingen

Mensen die in de week in de stad wonen, maken dikwijls de omgekeerde beweging en kopen een uitvalsbasis in de natuur: in de Ardennen, Limburg of de Kempen. De prijzen liggen er doorgaans een stuk lager dan aan de kust.

'Voor een tweede verblijf in de Ardennen mag je rekenen op een gemiddelde prijs van 150.000 euro, maar die is erg afhankelijk van de staat van de woning', zegt Notermans. 'In landelijke gebieden worden ook meer chalets als tweede verblijf gekocht. Die naam wordt ook gebruikt voor stacaravans. Voor 100.000 euro heb je al een luxueuze stacaravan. Die is ook fiscaal voordeliger omdat hij voor de fiscus geen vastgoed is. Je betaalt wel tweedeverblijfstaks', zegt Notermans.

Een tweede verblijf kan in een natuurgebied liggen, maar evengoed in een vakantiepark. 'De vakantieparken kenden vijf jaar geleden een enorme boom. Mensen gingen toen op zoek naar een alternatieve investering, en de vakantieparken zwaaiden met bijzonder aantrekkelijke rendementen', zegt Notermans. 'Maar wie koopt in een vakantiepark moet alert zijn. Veelal gaat het om erfpacht: je koopt alleen de woning en niet de grond. Controleer daarom altijd hoelang de erfpacht loopt of ga na of de grond toch niet gekocht kan worden.'

Wat doe je met je geld in tijden van lage rentes? Een tweede verblijf kopen, zo redeneren steeds meer Belgen. Toplocatie blijft nog altijd de kust, maar ook de Vlaamse steden komen steeds meer in het vizier.

214.909

Volgens de Studiedienst van de Vlaamse regering telt Vlaanderen 214.909 tweede verblijven.

6 aandachtspunten voor wie een tweede verblijf koopt

1. Schat de vaste kosten goed in

Een brandverzekering, de gebruikelijke onderhoudskosten, verwarming en elektriciteit, een extra internetaansluiting... Een tweede verblijf leidt onvermijdelijk tot extra kosten. Bij een appartement moet u zich goed informeren over de kostprijs van de mede-eigendom om bijvoorbeeld de lift, de hall en de tuin te onderhouden. Kijk in de basisakte na voor welk aandeel van de kosten in een appartementsgebouw u zult moeten opdraaien.

'Wie kiest voor een tweede verblijf in een vakantiepark, moet ook aandacht hebben voor de parkkosten. Die zijn afhankelijk van de faciliteiten die het park aanbiedt en van de grootte van het verblijf. Parkkosten kunnen oplopen van 3.000 tot 5.000 euro per jaar. De meeste vakantieparken geven wel kortingen bij verhuring', zegt Notermans.

2. Raam de renovatiekosten

Een belangrijke motivatie om te kiezen voor een nieuwbouw is dat die perfect in orde staat en dat er de eerstvolgende jaren geen kosten moeten worden verwacht. Maar wie een bestaand pand koopt, moet de renovatiekosten proberen in te schatten. 'Niet zelden wordt de specificiteit van de kust uit het oog verloren. Het kustklimaat maakt het onderhoud duurder. Zeker appartementen op de zeedijk krijgen het harder te verduren door de inwerking van het zout', zegt Van Opstal. 'Appartementen op de zeedijk worden doorgaans ook sneller gerenoveerd, omdat ze in het betere marktsegment zitten.'

Lees de verslagen van de algemene vergadering van de afgelopen drie jaar. Zo leert u welke werken al gepland en goedgekeurd zijn. Ga na of er provisies in het reservefonds zijn aangelegd.

3. Weet dat u jaarlijks belasting op een tweede verblijf betaalt

De meeste steden en gemeenten heffen een belasting op tweede verblijven. Die is verschuldigd door eigenaars van woningen die in een andere stad of gemeente hun domicilie hebben. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente, maar de jaarlijkse belasting kan oplopen. Zo bedraagt ze in Oostende, Brugge en Gent 1.000 euro. Sommige badplaatsen differentiëren hun tarieven, naargelang uw tweede verblijf op de zeedijk ligt of niet. Andere gemeenten belasten dan weer studio's minder dan grote appartementen en woningen.

'Sommigen met een tweede verblijf aan de kust beslissen om hun domicilie naar de kust te verplaatsen, om zo de tweedeverblijfstaks te vermijden. Maar dat kan je niet lichtzinnig doen. Steden met een taks controleren of je daar effectief woont. Zo zijn bijvoorbeeld Knokke, Koksijde en Oostende streng', zegt Van Opstal.

Boven op de gemeentelijke belasting op een tweede verblijf kan er ook een provinciale taks zijn. Wie een tweede verblijf aan de kust heeft, betaalt 118 euro aan de provincie West-Vlaanderen.

En daarmee is de lokale belastingfactuur nog niet volledig. Zo heffen sommige gemeenten een forfaitaire milieubelasting. Ook de prijzen voor vuilniszakken, afvalcontainers en het gebruik van het containerpark kunnen sterk verschillen.

4. Geen korting op onroerende voorheffing

Net zoals voor uw gezinswoning zult u voor uw tweede verblijf elk jaar een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing in de bus krijgen. Maar voor een tweede verblijf zijn er geen verminderingen voor kinderen ten laste, een gehandicapte persoon of voor een bescheiden woning.

5. U moet uw tweede verblijf verplicht aangeven

U moet het kadastraal inkomen van uw tweede verblijf aangeven in uw jaarlijkse belastingaangifte, zelfs als u het nooit verhuurt. U betaalt belastingen op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.

Verhuurt u gemeubeld? De verhuur van de meubelen wordt belast als een roerend inkomen: u betaalt 30 procent belasting. Als de huurprijs niet uitgesplitst is in een roerend en onroerend inkomen, gaat de fiscus ervanuit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Op dat deel is er een forfaitaire kostenaftrek van 50 procent.

Wie leende voor zijn tweede verblijf kan onder bepaalde voorwaarden voor de betaalde intresten en kapitaalaflossingen een belastingvoordeel krijgen.

6. Wees realistisch over de mogelijke meerwaarde

Investeerders denken niet alleen aan de persoonlijke voordelen, maar ook aan de financiële. Door uw tweede verblijf te verhuren, kunt u op korte termijn rendement behalen. 'Daarbij zie je twee stromingen', zegt notaris Van Opstal. 'Een eerste groep heeft een appartement dat volledig afgewerkt is, en verhuurt daarom alleen aan vrienden en familie. Bij een tweede groep ligt de prioriteit op het rendement: zij verhuren aan iedereen, ook via internetplatformen zoals Airbnb.'

Op lange termijn is er de meerwaarde bij verkoop. Of het realistisch is om met winst te verkopen, hangt af van een aantal factoren. Maar de klassieke vuistregel bij vastgoed mag u niet negeren: ligging, ligging, ligging. Kopers zijn bereid een meerprijs te betalen voor toplocaties.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect