netto

Extra inkomen dankzij lege kamers in uw huis Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

Neen, u hoeft niet eens een appartement, winkelpand of autostaanplaats te kopen om een extraatje te verdienen aan vastgoed. Misschien is het huis waarin u woont gewoon te ruim: het grote gezin dat u ooit hoopt te stichten, is nog een langetermijnplan of uw kinderen zijn het nest al uit. Waarom dan niet die lege kamers verhuren? 

Verhuren aan studenten

Laten we het maar meteen toegeven: vanzelfsprekend is het opsplitsen van een eengezinswoning in meerdere woningen - en ja, ook een 'kamerwoning' valt daaronder - nooit. Want zelfs als u er geen bouwwerken voor moet uitvoeren, is een huis opdelen altijd vergunningsplichtig. U moet met andere woorden normen naleven in verband met toegang (een aparte toegang is noodzakelijk), minimumoppervlakte en plafondhoogte, brandveiligheid, licht- en luchttoevoer... In veel gemeenten zal u die vergunning trouwens nooit krijgen, omdat de woonzone bijvoorbeeld exclusief is voorbehouden voor 'eengezinswoningen'.

1. Alleen in studentensteden

Woont u in een studentenstad, dan kan het wél. Hoewel Gent en Leuven er niet happig op zijn dat de gezinswoningen in het stadscentrum massaal worden opgesplitst in studentenkoten - want zo wordt het aanbod voor gezinnen beperkter en dus duurder - stimuleren ze toch dat de ruimte die er is zo goed mogelijk wordt gebruikt en dat er niet te veel kamers ongebruikt blijven. Daarom zijn er regelingen uitgewerkt om kamers te verhuren, op voorwaarde dat de woning van het gezin zelf, dat in hetzelfde pand blijft wonen, voldoende groot blijft.

2. Minstens 12 vierkante meter

De regelingen die de gemeenten Leuven en Gent hebben uitgewerkt, kregen de naam 'kotmadamformule' respectievelijk 'hospitawonen' mee. Ze stellen bewoners in staat om te verhuren aan studenten zonder dat alle regels moeten worden gevolgd over eigen sanitair of leef- en keukenruimte: hier gebruiken het gezin en de student(en) de bestaande voorzieningen samen. Dat behelst dus het opgeven van een deel van de privacy, maar daar staat tegenover dat de eigenaar niet extra moet investeren.

• In Gent mag u maximaal één kamer verhuren. Die moet bovendien aan enkele normen voldoen: ze moet minstens 12 vierkante meter groot zijn en 2,2 meter hoog, en als er bijvoorbeeld toch een douche - een wastafel moet altijd - of kookunit in de kamer aanwezig is, moet daarvoor 3 vierkante meter worden bijgeteld. De kamer moet ook toegankelijk zijn zonder dat je door een andere kamer moet. Bovendien moeten de elektriciteit en verwarming veilig zijn en moet er een rookmelder worden geïnstalleerd.

• In Leuven mag u met de kotmadamformule maximaal drie kamers verhuren, of één studio. Een kamer moet net als in Gent 12 vierkante meter groot zijn, een studio telt minstens 25 vierkante meter. Voorts zijn er ook daar normen voor, onder meer, lichtinval, verluchting, rookmelder en brandveiligheid.

• Antwerpen merkte bij inspecties van de studentenhuisvesting een paar jaar geleden dat er ook daar nood is aan een specifieke regeling voor situaties waar een gezin een student huisvest, en waar ruimten zoals badkamer en keuken worden gedeeld. In welke vorm dat wordt gegoten, en welke voorwaarden er worden opgelegd, is nog in onderzoek. Wel is er een apart brandveiligheidsvoorschrift voor zulke situaties. Het is iets minder streng dan voor studentenkamers waar de eigenaar niet woont en waar er dus minder sociale controle of toezicht is, bijvoorbeeld op het gebruik van de keukentoestellen.

3. Vergunning verplicht

Zoals gezegd: elke opdeling van een woning is vergunningsplichtig. Dus ook als het om kotmadam- of hospitawonen gaat, moet u bij de stadsdiensten een vergunning aanvragen.

400€

De ervaring leert dat een kamer bij een hospita iets duurder is dan een gemiddeld 'gewoon' kot. In Gent vragen de meeste eigenaars die een kamer in hun eigen woning verhuren aan een student 400 euro huur per maand. Voor een standaardstudentenkamer, zonder eigen keuken, douche of toilet betaalt u in Gent gemiddeld 314 euro.

13.000

Op Airbnb zijn er al meer dan 13.000 logeerplekken bij particulieren in België te vinden.

Merkwaardig! Duurder dan 'gewoon' kot

Kotmadam- en hospitawonen worden gepromoot als een oplossing om wonen betaalbaar te houden. De verhuurder kan zonder veel bijkomende kosten zijn inkomen aanvullen - vergeet niet dat deze inkomsten worden belast (zie blz. 68). Voor jonge mensen die een huis willen kopen, wordt de onderhandeling met de bank over een krediet meteen een heel ander verhaal: als er huurinkomsten zijn van een of meer kamers, kunnen die worden ingezet voor het afbetalen van de lening en kan er misschien meer geleend worden.

Voor de huurders vergroot het aanbod aan betaalbare kamers, maar de ervaring leert dat een kamer bij een hospita in Gent iets duurder is dan een gemiddeld 'gewoon' kot. De meeste eigenaars vragen er ongeveer 400 euro huur per maand. Huurders willen wat meer betalen omdat ze kiezen voor de rust en veiligheid en mogen gebruikmaken van een badkamer en/of keuken die beter is toegerust dan wat in een doorsnee studentenkot te vinden is. Verhuurders geven wat privacy op, en willen dat niet doen als daar slechts lage inkomsten tegenover staan.

Verhuren aan toeristen

Woont u niet in een studentenstad, maar wel in een vrij toeristische regio - en waar in Vlaanderen is het fietsen en wandelen niet in trek? - dan kan u ook overwegen uw overtollige kamer aan toeristen te verhuren. Duizenden landgenoten deden het u al voor. Op Airbnb, bijvoorbeeld, loopt het aantal aangeboden kamers in ons land al op tot boven 13.000.

Een voordeel is dat u zelf in de hand hebt op welke dagen u gasten laat boeken. Bent u bijvoorbeeld zelf een weekendje weg, dan biedt u die data niet als mogelijkheid aan. Een prijs per nacht als toeristisch logies ligt in verhouding ook hoger dan wat u voor een permanente verhuring kan vragen. Een mooie kamer brengt snel 40 euro per nacht op, vaak ook meer. Wie op internet surft, krijgt meteen te zien wat verhuurders in uw regio aanrekenen.

Het zal u echter ook meteen opvallen dat modern, doorgaans privésanitair een must is. Schat zeker niet te optimistisch in wat u daartoe moet investeren.

Gasten verwachten schoon bed- en badlinnen. En u zal niet scoren met een ontbijtje van enkele sneetjes brood met jam en een kop koffie. Denk dus niet alleen aan de mogelijke opbrengst, bedenk vooral of de rol van gastheer of -vrouw u ligt.

1. Erkenning aanvragen

Sinds enkele maanden is er in Vlaanderen een nieuw logiesdecreet. Ook al krijgt u maar sporadisch betalende gasten over de vloer, toch moet u zich aanmelden bij Toerisme Vlaanderen en moet u een erkenning krijgen - voor alle duidelijkheid: niet voor wie alleen vrienden of familie te gast krijgt, zonder betaling. Of u bovendien een comfortclassificatie aanvraagt, uitgedrukt in een aantal sterren, kiest u zelf.

2. Verzekering afsluiten

Het logiesdecreet schrijft ook de basisvoorwaarden voor: brandveilig, proper, in een goede staat van onderhoud. U moet een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid afsluiten voor alle schade die u als uitbater kan aanbrengen. En er moet een bewijs van goed zedelijk gedrag worden voorgelegd. De Vlaamse overheid kan dat alles komen controleren, en zo nodig daarvoor via het verhuurplatform uw adres opvragen. De administratieve boetes beginnen bij 250 euro, en in het extreme geval moet u de verhuring stopzetten.

3. Belasting betalen

Dit najaar zou er een specifiek belastingregime van start moeten gaan voor de deeleconomie, dus voor verdiensten die particulieren boeken uit diensten aan andere particulieren. Daarop geldt een forfaitaire kostenaftrek van 50 procent en op wat rest een belasting van 20 procent. Anders uitgedrukt: van de totale inkomsten gaat 10 procent naar belastingen. Het verhuren van gastenkamers valt echter slechts voor een klein deel onder dit regime.

De verhuring van het vastgoed zelf wordt, zoals andere vormen van verhuring aan particulieren, belast op basis van het kadastraal inkomen - verhuurt u pakweg 20 procent van uw huis, dan neemt u eenzelfde percentage van het ki. Dat was vroeger al zo en blijft zo.

De vergoeding voor de dienstverlening die ermee samenhangt, zoals het aanbieden van een ontbijt en het verschaffen van schoon linnen, wordt wel volgens het nieuwe belastingregime voor de deeleconomie belast. Vroeger werd dit deel van de inkomsten belast tegen 33 procent, voortaan dus nog tegen 10 procent. Tenzij u het expliciet anders vermeldt en aanrekent aan u gasten wordt 20 procent van de totale verhuurprijs beschouwd als de vergoeding voor zulke diensten.

-  -  -  -  -  -  -  -  -  - Appartement/huis - Vakantieverblijf buitenland - Garage - Grond - Studentenkot - Kamer - Assistentiewoning - Hotelkamer - Winkel - Vastgoedaandeel-  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - -  -

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content