Woonkrediet spotgoedkoop dankzij Europese nulrente

Dat de Europese Centrale Bank de rentevoeten nog zeker tot eind 2019 op de huidige historisch lage bodemniveaus laat, is slecht nieuws voor wie spaart, maar een zegen voor wie een woning wil kopen.

'Met de Europese bodemrente tot eind 2019 schuift alles een half jaar op', stellen financiële experts. 'Terwijl de ECB eerst aangaf dat renteverhogingen vanaf de zomer van 2019 mogelijk waren, is dat nu op zijn vroegst in 2020.'

Spaarders weten dan hoe laat het is. De rente op spaarboekjes is vooral gekoppeld aan de marktrente op korte en middellange termijn, dus mogen ze op zijn vroegst in 2020 op een hogere rente rekenen. Volgens sommige economen kan die zelfs nog langer uitblijven.

Is de lage rente 'het nieuwe normaal'? 'Ja', meent John Romain, de oprichter van de adviesketen Immotheker Finotheker. 'Op basis van onze demografie kunnen we verwachten dat België en Europa in een lange periode van lage groei, productiviteit, inflatie en lage rente verzeild zijn. Japan zit al 15 jaar langer in die situatie en ook daar wordt de komende jaren een blijvende nulrente verwacht.'

Gepensioneerden die op de spaarrente gerekend hadden voor een jaarlijks extraatje boven op hun pensioen, komen bedrogen uit. Veel spaarboekjes moeten het al bijna drie jaar met een schamele jaarrente van 0,11 procent stellen, het wettelijke minimum. Dat is 11 euro per 10.000 euro.

'Ons advies is steeds om je vermogen in drie spaarpotten te verdelen', zegt Romain. 'In de eerste pot steek je het spaargeld dat je de komende vijf jaar nodig hebt, in de tweede het geld dat je vijf tot tien jaar opzij kan zetten en in de derde pot de rest. Helaas zien we bij die eerste pot, met spaargeld dat vlot opvraagbaar moet zijn, geen alternatief voor het spaarboekje, ook al brengt dat maar een habbekrats op.' Dat verklaart wellicht waarom er, ondanks de verwaarloosbare rente, nog steeds een slordige 265 miljard euro op de Belgische spaarboekjes staat.

TINA

'Voor de andere twee potten zit er weinig anders op dan het geld te beleggen op de beurs om toch enig rendement te halen. TINA, there is no alternative', zegt Romain. 'Sommige klanten overwegen vastgoed als belegging, maar besef dat in België de instapkosten hoog liggen.'

Dat steeds meer Belgen desondanks als belegging de aankoop van een studio, appartement of tweede verblijf overwegen, heeft veel te maken met de historisch lage hypotheekrente. De Nationale Bank stipte in haar recentste jaarverslag aan dat de gemiddelde hypotheekrente voor woonkredieten langer dan tien jaar al sinds midden 2016 rond 2 procent dobbert. Ongeveer even hoog als de inflatie, de stijging van het prijspeil.

Dat betekent dat de reële rente, de rente min de inflatie, 0 procent bedraagt. Of nog: in koopkrachttermen is een woonkrediet vrijwel gratis. 'En dat is nog zonder de fiscale voordelen gerekend', vult Romain aan. Ter vergelijking: de lange hypotheekrente bedroeg in 2011 ongeveer 4 procent, het dubbele van vandaag.

De gemiddelde vaste hypotheekrente op twintig jaar bedraagt 1,82 procent, bij een quotiteit (het geleende bedrag tegenover de aankoopprijs) van 80 procent. Dat is de helft minder dan vijf jaar geleden. Maar dan moet de kredietnemer wel in staat zijn de overige 20 procent van zijn vastgoedproject zelf te financieren.

Bij een quotiteit boven 100 procent stijgt de gemiddelde twintigjarige vaste rente in een ruk naar 2,84 procent. De Nationale Bank ontmoedigt de banken om zulke hoge quotiteiten toe te staan, uit vrees voor een te hoge schuldenlast bij de gezinnen.

Het gevolg is dat vooral veertigplussers met spaarcenten munt slaan uit de lage hypotheekrentes. Voor veel twintigers en dertigers is een vastgoedaankoop onbetaalbaar, zelfs tegen de bodemrentes. Dat is zeker zo als ze geen ouders of grootouders hebben die het project mee kunnen financieren. 'Om een idee te geven: in 2007 was 78 procent van onze klanten jonger dan 35. Vandaag is dat maar 55 procent', weet Romain.

Voor sommige jonge gezinnen vormt een hypotheeklening met een variabele rente een uitweg. Zulke leningen zijn in opmars. De gemiddelde rente bij de jaarlijks aanpasbare formule bedraagt maar 1,27 procent, wat ook ongeveer de helft is van vijf jaar geleden. 'Het risico op een aanpassing naar boven neemt de klant erbij. Als je verdubbelt van pakweg 1,15 procent naar 2,30 procent, is dat nog geen drama', rekent Romain uit.

Concurrentiestrijd

De Nationale Bank maant de banken geregeld aan tot meer voorzichtigheid bij de toekenning van woonkredieten. Niet alleen kan een te enthousiast kredietbeleid kwetsbare gezinnen tot te veel schulden drijven, de banken kunnen ook een te grote portefeuille slechte kredieten krijgen.

Toch stelt Immotheker Finotheker, dat met 16 banken samenwerkt, vast dat de onderlinge concurrentie nog altijd woedt, met nog meer tariefverlagingen tot gevolg. 'Vorige week nog verlaagde een kleine bank haar tarieven in een poging om marktaandeel te winnen. De banken moeten ergens hun overtollige cash kwijt. Als ze het parkeren bij de ECB, moeten ze ervoor betalen. Waar is nog wel rendement te halen? Op de hypotheekmarkt.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect