Huis met zonnepanelen levert bij verkoop geen jackpot op

©©hollandse hoogte

Stilaan worden meer woningen met zonnepanelen op het dak te koop aangeboden. Een goed idee, of neemt u de panelen beter mee naar een volgende woonst?

Wie fotovoltaïsche zonnepanelen installeert, doet dat meestal met het idee om nog minstens twintig jaar in de woning te blijven en er zo het vooropgestelde voordeel uit te halen. Maar het leven maakt bokkesprongen, waardoor je soms sneller dan verwacht toch verhuist. Een scheiding, een interessante job aan de andere kant van het land, kriebels om naar de stad te verhuizen zodra de kinderen op eigen benen staan. Om welke reden ook, het komt steeds vaker voor dat panden met zonnepanelen erop te koop staan. Een verkoopargument?

Wat rondbellen bij makelaarsgroepen leert dat men zich niet te veel illusies moet maken veel van de investeringskosten terug te zien. Het enige met een duidelijke waarde zijn de eventuele groenestroomcertificaten die men in de toekomst kan verwachten. Ook de besparing op de elektriciteitsfactuur is een koper wel wat waard.

'Het is een kwestie van onderhandelen,' luidt het, 'een commerciële discussie'. Makelaars signaleren dat zonnepanelen voor kopers nooit een zwaar argument pro een bepaalde woning zijn, en dat het vrij moeilijk is er een mooi extra bedrag voor te krijgen. Bij oudere panden kunnen zonnepanelen wel enigszins compenseren dat de woning minder goed scoort qua energieprestatie, bijvoorbeeld omdat ze (nog) niet ideaal geïsoleerd is.

Het handigst is een bedrag voor de panelen op te nemen in de globale vraagprijs, zonder het expliciet te benoemen. Komt men een prijs overeen voor de woning, en moet dan nog een apart bedrag bepaald worden voor de panelen, dan is dat in de praktijk vaak voer voor een moeilijke discussie.

'Kopers zijn meestal wel bereid iéts in rekening te brengen voor de panelen en vooral de gratis elektriciteit die ze nog jaren opleveren', zegt notaris Carol Bohyn. 'Maar je kan er inderdaad niet op rekenen de vrij hoge investeringskosten van iets oudere installaties nog terug te krijgen. Als je van de investeringskosten per jaar 1/20ste aftrekt, zal dat niet volstaan.' Kopers weten ook dat ze tegenwoordig voor minder geld een splinternieuwe installatie met dezelfde capaciteit kunnen kopen.

Het is in se ook niet nodig de investeringskosten nog in rekening te brengen. Stel dat je er zelf blijft wonen, dan komt de rendabiliteit uit de lagere elektriciteitsfactuur plus de eventuele certificaten. Het volstaat dus een vergoeding aan te rekenen voor die 'gratis' elektriciteit en de certificaten die in de komende jaren nog worden verdiend.

'Wat de installatie in de toekomst nog aan certificaten zal opleveren, ligt in ruime mate vast', vervolgt Bohyn. 'De vergoeding daarvoor kunt u wel uit de verkoopprijs houden en enkele weken later nog apart vastleggen.'

Overigens wordt de netvergoeding (prosumententarief) betaald door de nieuwe bewoner die een leveringscontract afsluit met een elektriciteitsleverancier naar keuze.

Onroerend

De discussie of zonnepanelen roerend of onroerend goed zijn, is wel uitgeklaard: onroerend. 'Dat heeft als consequentie dat ze als 'vast aan de woning' worden gezien, grote uitzonderingen met losse constructies niet te na gesproken. Is er niets expliciet vermeld, dan mag u ervan uitgaan dat de prijs in de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) op het pand mét zonnepanelen slaat. Toen enkele jaren geleden de eerste panden met panelen werden verkocht, werden hier en daar de panelen nog verwijderd in de tijd tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de uiteindelijke akte. Die les was snel geleerd!'

Ook de Vlaamse Belastingdienst oordeelt dat de panelen en andere onderdelen van de installatie tot het onroerend goed behoren. Enkel de vergoeding voor de toekomstige certificaten is 'roerend'. Lees: de panelen maken deel uit van de grondslag voor de berekening van de registratierechten. De vergoeding voor de groenestroomcertificaten kan apart in de akte worden geschreven, net zoals soms gebeurt met het bedrag dat voor de inboedel is betaald, en wordt in mindering gebracht van die grondslag.

Om de groenestroomcertificaten over te dragen vullen koper en verkoper samen een formulier dat te vinden is op de website van de energieregulator VREG.

Meenemen

Een andere optie is de installatie mee te nemen naar een nieuwe woning. Dat kan perfect. De eventuele steun (certificaten) die u kreeg, loopt gewoon door, op voorwaarde dat u alles correct aanmeldt bij de VREG. U moet aantonen welke installatie u meeneemt (onder meer met het oude keuringsverslag) en ze opnieuw laten keuren. Vervolgens meldt u ze aan bij uw (nieuwe) netbeheerder, met de nadruk dat het om de verhuizing van een bestaande installatie gaat. U blijft dan certificaten ontvangen.

Let wel: het is een misverstand dat het volstaat enkel de omvormer mee te nemen bij een verhuizing, en dat het recht op certificaten 'daar aanhangt'. In dat geval heeft noch de nieuwe bewoner, noch de oude eigenaar in zijn nieuwe huis nog recht op steun, waarschuwt de VREG. De installatie moet één geheel blijven. Ook het opsplitsen van een installatie in meerdere onafhankelijke kleinere installaties is niet meer toegestaan.

Wat wel nog kan, is enkel het recht op groenestroomcertificaten 'meenemen'. De installatie wordt doorverkocht en levert de nieuwe eigenaar gratis stroom op, maar hij moet de meterstanden doorgeven waarop de oorspronkelijke eigenaar de certificaten ontvangt. 'Dat gebeurt, maar is niet praktisch', weet Bohyn. 'Ik maakte het zelfs al mee dat het pand opnieuw werd doorverkocht, en dat opnieuw in de akte werd ingeschreven dat de oorspronkelijke eigenaar de certificaten ontvangt.'

De VREG bevestigt dat het wettelijk kan, maar raadt het niet aan. Allerlei lastige situaties kunnen zich voordoen. 'Wie is verantwoordelijk als de meter stuk is, moet dat melden en een nieuwe betalen? De eigenaar moet in principe gedurende de looptijd van de certificaten toegang hebben tot de productiemeter: wie is daartoe bereid? Wie is verantwoordelijk als foutieve meterstanden zijn doorgegeven, of als er zelfs sprake is van fraude? Bovendien, de oude eigenaar int dan de certificaten, terwijl de nieuwe wel het prosumententarief betaalt.'

Dat een woning met zonnepanelen wordt verhuurd, is minder courant, maar het kan. In principe wordt een waarde geplakt op de gratis stroom waarvan de huurder kan genieten. Ofwel wordt een forfaitaire vergoeding afgesproken op basis van een gemiddeld verbruik, ofwel wordt de werkelijke waarde bepaald aan de hand van de stand van de productiemeter en de variabele (naargelang het verbruik) prijselementen van de elektriciteitsfactuur. Een forfaitaire vergoeding moet realistisch blijven. De Woninghuurwet geeft beide partijen het recht te allen tijde de omzetting te vragen van forfaitaire naar werkelijke kosten. In de markt komen vergoedingen voor van 30 tot 100 euro per maand.

Die vergoeding mag apart in het huurcontract worden vermeld, bijvoorbeeld als 'vergoeding stroomlevering via zonnepanelen', om een duidelijk onderscheid te maken met de normale huurprijs. Het is ook mogelijk ze op te nemen in de globale huurprijs. 'Commercieel gezien is het meestal niet de beste keuze om één globale prijs te maken', vindt Filip Dewaele van het gelijknamige makelaarsnetwerk. 'Je moet dan een hogere huurprijs in de markt zetten, en je zoekertje komt terecht tussen die van grotere woningen.'

In elk geval moet de huurder vrij zijn om een leveringscontract af te sluiten bij de netleverancier van zijn keuze. De verhuurder mag nooit optreden als netgebruiker voor de verhuurde woning. Daardoor moet de huurder het prosumententarief betalen. Het staat huurder en verhuurder wel vrij afspraken te maken over een verrekening daarvan.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect