De hold-up van Fannie en Freddie

Met een gezamenlijk derdekwartaalverlies van 3,8 miljard dollar (2,8 miljard euro) timmeren de hypotheekreuzen Fannie Mae en Freddie Mac verder aan de schijnbaar eindeloze lijdensweg van de Amerikaanse belastingbetalers. De reddingsoperatie dreigt in de honderden miljarden te lopen. Hoe is het zo ver kunnen komen, en vooral: hoe moet het nu verder?

Fannie Mae en Freddie Mac zijn geen lieverdjes uit een of andere Amerikaanse televisiesoap, maar twee hypotheekmolochs die als enorme molenstenen om de nek van Uncle Sam hangen. Beide maatschappijen zijn door de overheid gesubsidieerde ondernemingen (GSE’s in Amerikaans jargon) en leggen zich toe op het herverzekeren van hypotheken. In de praktijk betekent dat het herverpakken van huizenleningen in effecten.

De oudste van de twee is Fannie Mae. Die werd in 1938 opgericht tijdens de Grote Depressie van de jaren 30 om hypotheken te verhandelen die verzekerd waren door een overheidsagentschap. In 1954 verdween de expliciete overheidsgarantie en verkocht de overheid aandelen zonder stemrecht. In 1968 splitte het bedrijf in twee: Fannie Mae en Ginnie Mae. Fannie werd in 1970 geprivatiseerd, terwijl Ginnie onder overheidsvleugels bleef en de focus hield op gezinnen met een laag inkomen.

Samen met de privatisering gaf de regering Fannie toestemming op de secundaire markt hypotheken op te kopen die niet verzekerd waren door een overheidsagentschap. In datzelfde jaar verscheen ook Freddie Mac ten tonele. Door Fannie concurrentie aan te doen, moest er een efficiënte marktwerking komen.

Stroomversnelling

Beide hypotheekreuzen zijn inmiddels private bedrijven in de handen van aandeelhouders. Fannie en Freddie verstrekken dus zelf geen kredieten, maar kopen die over van banken die aan hun kredietvereisten voldoen. Die laatste krijgen daardoor meer ruimte om nieuwe hypotheken uit te schrijven.

In de jaren 90 belandde de vastgoedmarkt in een stroomversnelling. Opeenvolgende presidenten zetten zwaar in op huizenbezit. ‘De stijgende vastgoedprijzen maakten het voor woningbezitters interessant hun hypotheek te herfinancieren en zo hun huis als geldautomaat te gebruiken’, legt Guy Cecala uit. De CEO van Inside Mortgage Finance Publica- tions, een Amerikaanse denktank die gespecialiseerd is in het reilen en zeilen van hypotheekmarkten, legt de crux in 2003. ‘Tegen dan was de massale herfinanciering voorbij, en dreigde de activiteit op de hypotheekmarkt op een laag pitje te belanden. Daarom gingen kredietverstrekkers op zoek naar nieuwe klanten die voorheen niet in aanmerking kwamen’, vervolgt Cecala, die een paar weken geleden als expert werd opgeroepen voor een hoorzitting in het Congres.

Dat waren de ondertussen beruchte subprimehypotheken, die verstrekt werden aan mensen met een groter risico- profiel, en dus een grotere kans op wanbetaling. Tussen 2005 en 2007 behoorde liefst een derde van de nieuwe leningen toe aan het subprimesegment.

‘De banken gingen ervan uit dat de stijging van de huizenprijzen en het in beslag nemen en verkopen van woningen van wanbetalers elk mogelijk probleem zouden oplossen’, aldus Cecala, die nog een andere onrustwekkende trend signaleert. ‘Nog eens een derde van de hypotheken rustte op bijkomend vastgoed. Dat gaat dan om mensen die een tweede of derde huis kochten als belegging. We spreken hier dus over een kunstmatig opgeklopte vraag.’ De huizenhausse blijkt duidelijk uit de cijfers. De totale Amerikaanse hypotheekschuld steeg tussen 1992 en 2007 van 2.800 tot 10.200 miljard dollar.

Curatele

Hoewel opgericht door de overheid, konden Fannie en Freddie door hun beursgang niet rekenen op een expliciete borgstelling als het fout zou gaan. In de praktijk waren zij echter zo omvangrijk dat iedereen van mening was dat de overheid te hulp zou schieten, mochten ze in de nesten geraken.

Dat klopte ook. Op 7 september 2008 gingen Fannie en Freddie onder curatele bij het federaal huisvestingsagentschap. De redding was nodig door de sterke daling van de vastgoedprijzen waardoor veel huizen minder waard bleken dan de hypotheek die erop rustte. De teller van de operatie staat vandaag al op meer dan 150 miljard dollar. De overheid schat de totale kostprijs voor het overeind houden van Fannie en Freddie op 224 à 360 miljard dollar.

Beide GSE’s moeten de overheid een jaarlijks dividend betalen van 10 procent op het bedrag dat ze geleend hebben. Zo betaalde Fannie de overheid het voorbije kwartaal 2,1 miljard dollar. Freddie moet voorlopig ironisch genoeg extra geld bijlenen van diezelfde overheid om aan de dividendbetaling te kunnen voldoen.

Belachelijk, meent Cecala. ‘Fannie en Freddie bloeden geld. Maar dat is niet eens zo erg, want het zijn ondertussen overheids- instellingen. Een broekzak- vestzakoperatie dus. De belangrijkste reden dat de overheid er geld blijft in pompen in plaats van ze gewoon helemaal over te nemen, is budgettair. Nu staan de GSE’s nog buiten de balans van de overheid. Als ze er op zouden komen, stijgt het begrotingstekort sterk omwille van de verliezen die ze meenemen.’ De VS stevenen dit jaar af op een begrotingstekort van 1.342 miljard dollar. ‘De regering kan een nog groter deficit missen als kiespijn.’

Knoeiboel hypotheken VS in cijfers

Tussen 2005 en 2007 werden ongeveer 13 miljoen leningen, zo'n derde van het totaal, verstrekt aan klanten met een hoog risico op wanbetaling.

Op dit ogenblik zijn er ruim 4,5 miljoen hypotheken waarvan de betalingsachterstand meer dan drie maanden bedraagt, of waarvan de woning al in beslag genomen is. Vijf jaar geleden waren er maar 1 miljoen probleemhypotheken.

Bijna 48 procent van de woningen die in september verhandeld zijn, was in beslag genomen.

Drie van de belangrijkste vijf hypotheekverstrekkers van het land hebben toegegeven fouten te hebben gemaakt bij inbeslagnames, het 'Foreclosure Scandal'. Bank of America, JPMorgan Chase en GMAC/Ally Bank verstrekken een derde van de hypotheken in de VS.

Bijna 90 procent van alle nieuwe hypotheken valt onder een of andere overheidsgarantie. Vier jaar geleden was dat nog maar 30 procent.

Niet alleen de overheid moest diep in de buidel tasten, ook de aandeelhouders bloeden. De aandelen van Fannie en Freddie zijn ingestort.

Het mag duidelijk zijn dat Fannie en Freddie de huizenmarkt in hun greep houden. Fannie voegde in het derde kwartaal door inbeslagnames 85.000 woningen toe aan zijn portfolio, die daardoor uitkwam op 167.000. En het had nog straffer kunnen zijn. Door het schandaal over de onterechte inbeslagnames van huizen werden heel wat potentiële inbeslagnames uitgesteld.

Ook aan deze zijde van de Atlantische Oceaan wordt de GSE-malaise op de voet gevolgd. Logisch, aangezien het net de Amerikaanse hypotheken waren die dankzij de globalisering een mondiale crisis ontketend hebben. Institutionele beleggers zullen geïnteresseerd blijven in geëffectiseerde hypotheken, zegt Cecala. ‘Maar de focus is verschoven naar de effecten die uitgegeven zijn na 7 september 2008. Die zijn volledig gegarandeerd door de overheid en dus veilige en goede beleggingen.’

Hoe moet het nu verder met Fannie en Freddie? Er moet alleszins schoon schip gemaakt worden. De schatkist zoekt een oplossing voor de 5.000 miljard dollar aan hypotheken die Fannie en Freddie verzekeren. Maar hoe de overheid haar kaarten ook uitspeelt, de kostprijs zal hoog zijn. ‘We hebben verschrikkelijke monsters gecreëerd’, zucht Cecala. ‘En nu we hen gedomesticeerd en gedrogeerd hebben, moeten we uitmaken wat we ermee willen doen. Maar na al die moeite gaan we ze toch heus niet afmaken?’

Dat is nochtans net waar de Republikeinen op aansturen. Op korte termijn een onmogelijk scenario, stelt Cecala. ‘Je kan moeilijk doen alsof die 5.000 miljard niet bestaat. Bovendien nemen Fannie en Freddie nog dagelijks nieuwe leningen aan, waar ze fikse winsten op maken omdat ze zich supergoedkoop kunnen financieren aan dezelfde voorwaarden als de schatkist.’

Tweespalt

Zonder hen gaat het niet, en met hen komt er nooit een gezonde private markt, vat Cecala de tweespalt samen. ‘Want net omdat ze er zijn, slokken ze het gros van de leningen op aan een kostprijs waarmee private spelers niet kunnen concurreren.’

‘Fannie en Freddie zijn er nu eenmaal en daarom kunnen we ze evengoed een deel van de oplossing maken’, vindt Cecala. ‘De infrastructuur is er, waardoor beslissingen snel genomen kunnen worden, bijvoorbeeld over hun rol bij het verhandelen van hypotheken.’

De vooruitzichten op een resolute aanpak zijn niettemin slecht. De Democraten controleren de Senaat, terwijl de Republikeinen het Huis van Afgevaardigden in handen hebben. Tot wat voor een politieke slangenkuil dit debat veroordeeld is, blijkt uit deze anekdote. Toen de regering-Bush in 2003 een nieuw agentschap wou oprichten dat moest toezien op Fannie en Freddie, stootte dat op een veto van de Democraten. ‘Fannie en Freddie kijken niet aan tegen enige vorm van financiële crisis.’ Getekend: Barney Frank. Inderdaad, dezelfde Frank die dit jaar samen met Chris Dodd zijn naam gaf aan de Dodd-Frank Act die het financieel toezicht moet hervormen...

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud