netto

‘Notaristarieven zijn verouderd en niet transparant’

©shutterstock

Omdat ze niet weten bij wie ze anders kunnen aankloppen, doen consumenten ook als het niet moet een beroep op hun notaris. Die hanteren tarieven die bovendien verouderd of allesbehalve transparant zijn. Dat leert een doorlichting door de federale overheidsdienst Economie.

De essentie

  • Het Prijzenobservatorium onderzocht de tarieven die notarissen hanteren voor hun diensten.
  • De tarieven voor notariële akten zijn verouderd.
  • De tarieven voor andere juridische diensten zijn niet transparant.
  • Dat consumenten (te) weinig informatie hebben over bepaalde juridische diensten van andere spelers kan een rem zetten op de concurrentie.

Het notariaat is een sterk gereguleerde sector. Notarissen zijn langs de ene kant openbare functionarissen, maar aan de andere kant ook vrijeberoepers die (juridische) diensten verlenen. 'Voor bepaalde akten (vastgoedverkoop, huwelijkscontract, oprichting vennootschap, wijziging statuten...) is de tussenkomst van een notaris wettelijk verplicht.

Notarissen spelen een essentiële economische rol voor zowel particulieren als ondernemingen. Het goed functioneren van de sector zou een positief effect moeten hebben op de hele economie', redeneert de FOD Economie. Maar een doorlichting door het Prijzenobservatorium van de FOD Economie leert dat er ruimte voor verbetering is.

Stijging vastgoedprijzen legt notarissen geen windeieren

De klim van de prijzen van residentieel vastgoed (appartementen, woonhuizen en villa’s) tussen 2000 en 2019 is een welgekomen meevaller voor de notarissen, blijkt uit de studie van het Prijzenobservatorium.

‘De honoraria van notarissen voor verkooptransacties van onroerend goed stegen sneller dan de inflatie. Het honorarium dat een notaris gemiddeld verdient per verkoopakte van residentieel vastgoed steeg met 49,2 procent, terwijl de inflatie over diezelfde periode 41,9 procent bedroeg.

Dat komt door twee factoren die elkaar versterken. Ten eerste omdat de vastgoedprijzen stegen (prijseffect). Ten tweede was er ook een volume-effect. Omdat het aantal vastgoedtransacties (+45,7 %) sneller aangroeide dan dat er notarissen bij kwamen (+31,1 %), verleed elke notaris gemiddeld meer vastgoedakten.

Relatief duur

Het Prijzenobservatorium vergeleek de notariskosten in België met die in andere landen bij de aankoop van residentieel vastgoed. Daaruit blijkt dat Belgische notarissen duur zijn. Maar dat ze relatief gezien minder duur worden naarmate het prijskaartje van het vastgoed stijgt.

‘Uitgaande van de gemiddelde prijzen van huizen in de verschillende landen bedragen de notariskosten 2,20 procent van de prijs in België. Dat ligt onder het peil van Italië (2,55%), maar boven het percentage van alle andere landen: 1,63 procent voor Frankrijk, 1,32 procent voor Oostenrijk, 1,04 procent voor Malta, 0,96 procent voor Duitsland, 0,50 procent voor Polen en 0,27 procent voor Spanje.

Wie in België een huis koopt van 250.000 euro en 70 procent van dat bedrag financiert met een hypothecaire lening, betaalt 5.111 euro notariskosten (de erelonen van de verkoopakte en de akte voor het hypothecair krediet plus de administratiekosten voor het opstellen van de twee akten). Dat is meer dan de 2.217 euro in Duitsland, 4.050 euro in Frankrijk en 5.100 euro in Italië.

Maar voor de aankoop van een huis van 500.000 euro zijn de Belgische notarissen met 5.447 euro notariskosten niet langer de koploper. Duitsland blijft met 3.833 euro voordeliger. Maar Frankrijk (6.559 euro) en Italië (6.400 euro) zijn duurder. Dat komt omdat de procentuele tarieven van de erelonen in België degressief zijn, wat betekent dat ze zakken naarmate de waarde van de transactie stijgt.

Van Quickenborne: 'kosten bij aankoop woning moeten minstens 10 procent goedkoper'

In een reactie laat vice-eersteminister en minister van Justitie Vincent Van Quickenborne (Open VLD) weten dat hij de achterhaalde prijsreglementering wil herzien. Hij is formeel overleg begonnen met het notariaat over een verlaging van de tarieven.

Een van de doelstellingen is substantieel lagere administratieve kosten verbonden aan het verwerven van de eerste woning of een hypothecaire lening, in lijn met de buurlanden. 'Die kosten moeten forfaitair worden en op zijn minst 10 procent goedkoper zijn dan de huidige tarieven', vindt Van Quickenborne.

Verouderde tarieven

De notaris heeft een wettelijk monopolie op het verlijden van authentieke aktes. Een koninklijk besluit uit 1950 regelt welke akten de notaris mag verlijden en welk honorarium - de bezoldiging - hij daarvoor mag aanrekenen. Elke notaris moet hetzelfde honorarium aanrekenen dat zijn gemaakte kosten dekt, verhoogd met een zekere marge die de expertise en het nemen van risico's door de notaris weerspiegelt.

De jongste update van die tarieven dateert van 1980. Weinig verrassend besluit het Prijzenobservatorium dat ‘de vergoeding niet langer overeenstemt met de onderliggende kosten want de informatisering, de administratieve vereenvoudiging en de dematerialisatie van uitwisselingen hebben de notarissen in staat gesteld hun productiviteit te verhogen'. Al wijst het Prijzenobservatorium er ook op dat ‘extra investeringskosten nodig waren om die informatisering door te voeren. Bovendien zijn de taken van de notarissen uitgebreider en ingewikkelder geworden, vooral door de toenemende complexiteit van de wetgeving en de talrijke bijkomende verplichtingen.’

‘Het is belangrijk dat het tariefbesluit grondig wordt doorgelicht. Een aantal bestaande tarieven moet geactualiseerd worden en tarieven voor aktes die nog niet bestonden, moeten vastgelegd worden’, adviseert het Prijzenobservatorium.

Niet-transparante tarieven

2,2%
Notariskosten
Wie een woning met een gemiddelde prijs koopt, betaalt in België 2,2 procent notariskosten. Met uitzondering van Italië is dat meer dan in alle andere landen.

Behalve een honorarium rekent een notaris ook administratiekosten aan bij het verlijden van een akte. Die dekken de uitgaven bij verschillende overheidsdiensten (bijvoorbeeld voor opzoekingen), maar ook de algemene kosten van de werking van het notariskantoor. ‘Ze kunnen voor eenzelfde soort dienst variëren van de ene notaris tot de andere. De Ombudsdienst voor het notariaat stelt het gebrek aan doorzichtigheid van en controle op die kosten aan de kaak’, merkt het Prijzenobservatorium op.

De door de notaris gehanteerde tarieven kunnen sterk verschillen van die van andere marktspelers. De consument moet durven te vergelijken.
Prijzenobservatorium

Sommige authentieke akten - zoals een wijziging van het huwelijksstelsel of de fusie van vennootschappen - bestonden nog niet in 1950. Daardoor kunnen de notarishonoraria voor die akten vrij worden bepaald tussen de notaris en zijn cliënt. Die prijszetting gebeurt alles behalve transparant, stelt het Prijzenobservatorium.

Te weinig kennis

Naast het verlijden van authentieke aktes leveren notarissen ook juridische diensten, zoals het indienen van een erfenisaangifte, vastgoedbemiddeling, scheiden met wederzijdse toestemming, gezinsbemiddeling... Andere spelers zoals advocaten, vastgoedmakelaars, erfrechtspecialisten en bemiddelaars bieden die diensten ook aan. 'Omdat een tussenkomst van een notaris niet wettelijk vereist is, kan een zekere concurrentie spelen. Toch wordt vaak een notaris ingeschakeld', stelt het Prijzenobservatorium vast.

‘Dat kan vrijwillig zijn, vanwege zijn vakkennis in diverse juridische domeinen of vanwege zijn kennis van de familiale, patrimoniale of andere situatie van zijn cliënten. Maar het kan ook omdat de consument moeilijk informatie vindt over de diensten die andere marktpartijen aanbieden. Dat remt de ontwikkeling af van nieuwe oplossingen die externe partijen kunnen leveren. Meer transparantie over de verschillende marktspelers zou een grotere mededinging mogelijk maken in het voordeel van de consument’, oordeelt het Prijzenobservatorium.

‘De door de notaris gehanteerde tarieven kunnen sterk verschillen van die van andere marktspelers. De consument moet daar oog voor hebben en moet de tarieven durven te vergelijken.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud