Brussel, een defensieve kwaliteitsmarkt

De kredietcrisis van de voorbije zomer heeft de intrinsieke kwaliteiten van de Brusselse kantoormarkt doen uitkomen, vooral de neiging om tegen de economische cycli in te gaan. Ondanks het kleine formaat van Brussel in vergelijking met Parijs, Londen en Madrid, zet zijn defensief karakter de investeerders ertoe aan de Belgische en Europese hoofdstad meer belang toe te kennen in hun afwegingen.

De Brusselse markt wordt ondersteund door het statuut van Brussel als hoofdstad van Europa en de aanwezigheid van de Europese instellingen. In Brussel is ook de hoofdzetel van de NAVO gevestigd, naast veel diplomatieke vertegenwoordigingen, de zetels van een massa multinationals en een ontelbaar aantal journalisten (op Washington na het grootste aantal ter wereld wordt beweerd), lobbyisten, ngo's en diverse belangengroepen.

De nieuwe leden van de Unie (Bulgarije en Roemenië) en de kandidaat-leden (Kroatië, Turkije) zoeken ook kantoorruimte, terwijl 'oude' leden zoals Duitsland en het Verenigd Koninkrijk nog een belangrijke rol spelen, aangezien ze de door hen gebruikte oppervlakte voortdurend uitbreiden. De Europese Commissie raamt dat ze de komende drie jaar een bijkomende behoefte zal hebben aan 35.000 m² aan kantoren plus 45.000 m² aan vergaderzalen. Europa is gemiddeld goed voor 20 procent van de jaarlijkse take-up.

Een andere marktondersteunende factor is de reorganisatie van het vastgoedbeleid van de Belgische overheid. Die overheid heeft ervoor gekozen haar kantoren onder te brengen in grote gebouwen die dicht bij de spoorwegstations liggen. De laatste dienst die verhuisde, was de federale overheidsdienst (FOD) Justitie. Ook de Belgische overheidsdiensten vertegenwoordigen gemiddeld 20 procent van de jaarlijkse take-up.

De grootste vraag - ongeveer 50 procent van de opname - komt van de ondernemingen, die de jongste jaren veel herstructureringen hebben uitgevoerd, meer bepaald de financiële sector.

 

Huurmarkt

 

De eerste maanden van 2007 bleven een beetje onder de prestaties van 2006, dat echter wel een recordjaar was, dankzij de sterke vraag vanuit de overheidssector. Aan het einde van het eerste halfjaar bedroeg de opname 253.900 m², een daling van 5,9 procent in vergelijking met juni 2006.

De overheidsvraag (zowel vanwege de Europese als de Belgische instellingen) daalde met ongeveer 30 procent, vooral omdat de reorganisatie van de Belgische besturen ten einde loopt met de hergroepering van de FOD Justitie. Men moet er ook rekening mee houden dat Europa niet langer vragende partij is van kantoorruimten zoals de andere. Het devies is voortaan: minstens 15.000 m², in de Leopoldwijk (of in de onmiddellijke omgeving ervan).

In de privésector, daarentegen, blijft de vraag groot. De take-up tijdens het eerste halfjaar klokte af op 207.000 m², een stijging van 13 procent in vergelijking met 30 juni 2006. De Brusselse kantoormarkt is zeer evenwichtig en vraag en aanbod vinden elkaar moeiteloos. Vooral de banken en de financiële sector blijven een grote speler met 25 procent van de opname, tegen slechts 17,3 procent een jaar voordien. Dat evenwicht verklaart waarom de Brusselse markt minder volatiel is dan andere.

Voor het eerst sinds 2003 is het leegstandcijfer in Brussel gedaald onder de drempel van 10 procent, namelijk tot 9,6 procent op 30 juni, tegen 10,6 procent een jaar vroeger. Aangezien veel minder nieuwbouw op de markt wordt gebracht - dit jaar zou dat niet meer dan 270.000 m² moeten zijn of 29 procent minder dan vorig jaar, is er geen reden waarom de leegstand zou toenemen.

Wanneer men de toestand wijk per wijk bekijkt, stelt men het volgende vast:

@list

@item In het stadscentrum bedraagt de leegstand slechts 3,1 procent, maar precies daar wordt in 2008 en 2009 het meest op de markt gebracht. De kantoormarkt in het stadscentrum is ongeveer 2,5 miljoen m² groot.

@item De Noordwijk, waar het merendeel van de nieuwe gebouwen werd opgetrokken, heeft een leegstandcijfer van 5,6 procent. Die markt, die ongeveer 1,4 miljoen m² kantoorruimte omvat, wordt zeer goed bediend door het openbaar vervoer en wordt, wegens de nabijheid van het station, bijzonder op prijs gesteld door de overheidssector. Maar ook de privésector is er sterk aanwezig.

@item In de Leopoldwijk daalde de leegstand tot 7,3 procent. Dat is de wijk van de Europese instellingen, de zetels van grote bedrijven maar, vooral, de belangrijkste kantoorwijk van Brussel: 3,3 miljoen m² ofwel een beetje minder dan één derde van de markt. De Europese instellingen nemen 40 procent van de oppervlakte in beslag, de ondernemingen 36 procent, de andere internationale instellingen 16 en de Belgische overheid 9 procent.

@item Ook in de Louizawijk daalde de leegstand en wel tot 9,5 procent, dankzij het in gebruik nemen van verscheidene oude maar gerenoveerde gebouwen. Die markt is de kleinste van Brussel (750.000 m²); het is ook de markt van consultants, advocatenkantoren en kleine ondernemingen, die er veel kleine ruimten vinden tegen zeer concurrentiële prijzen.

@item De gedecentraliseerde zone, die 2,5 miljoen m² groot is met een beschikbaarheid van 13,7 procent, lijdt nog steeds onder het feit dat de internationale bedrijven wegtrekken naar de rand, wat verklaart waarom de leegstand moeite heeft om onder de drempel van 10 procent te gaan.

@item De periferie is de jongste markt. De rand kende de jongste jaren een sterke ontwikkeling en omvat nu bijna 2 miljoen m², maar heeft wel een hoge leegstand, namelijk 21,6 procent, die bovendien nog (lichtjes) stijgt in vergelijking met 2006. Speciaal aan die buurt is dat kantooroppervlakten er vlug verouderen. Dat blijkt uit het feit dat grote nieuwe of nog te bouwen oppervlakten makkelijk een afnemer vinden, ten koste van de oudere gebouwen. De jongste maanden heeft men evenwel een heropleving kunnen vaststellen van kleine en middelgrote ruimten in die tweedehandsgebouwen. Dat wijst op een sterke economie. Het is een markt waar men nauwelijks iets anders dan bedrijven vindt, wat ze conjunctuurgevoeliger maakt en in die zin minder 'Brussels', minder defensief.

@endlist

In Brussel stijgen de jaarlijkse tophuren. Tegenover 30 juni 2006 zijn ze met 3,4 procent omhoog gegaan tot de drempel van 300 euro per vierkante meter aan de Schumanrotonde en het Meeûsplein, in het centrum van de Europese wijk. Ze kunnen nog stijgen, terwijl ze elders stabiel zouden moeten blijven: 191 euro/m² in de Louizawijk, 205 euro/m² in de Noordwijk, 225 euro/m² in het stadscentrum. Buiten het CBD betaalt men op jaarbasis tussen 165 euro/m² in de periferie en 175 euro/m² in de gedecentraliseerde zone.

 

Investeringsmarkt

 

Terwijl het totale bedrag dat vorig jaar in de Belgische (niet-residentiële) vastgoedmarkt werd geïnvesteerd een recordhoogte bereikte van 4,3 miljard euro, was het op 30 juni al opgelopen tot 2,4 miljard of 28 procent méér dan op 30 juni 2006. De Brusselse kantoormarkt slorpte ongeveer 47 procent van dat bedrag op. Wel werden de cijfers van 2006 opgeblazen omdat de staat een grote gebouwenportefeuille verkocht aan de vastgoedbevek Befimmo.

De markt wordt beheerst door de vastgoedbeveks, die goed zijn voor ongeveer de helft van de transacties. De investeerders zijn op de eerste plaats Britten (14%), gevolgd door Duitsers (11,8%) en Ieren (10,1%). Op de 4de en de 5de plaats vindt men Fransen en Australiërs.

Het rendement daalde en kan nog verder dalen. Op 30 juni was het toprendement (bij de 3-6-9 contracten) 5,65 procent in de Leopoldswijk, 5,85 procent in de noordwijk, 5,95 procent in het centrum en 6,10 procent in de Louisawijk. Buiten het CBD bedroeg het 6,25 procent in de gedecentraliseerde zone en 6,40 procent in de periferie.

 

Vooruitzichten

 

De privésector zal in 2008 de grootste vrager blijven, ook al verwacht men dat de Europese en de Belgische overheid ook nieuwe behoeften kenbaar zullen maken. De leegstandsgraad zou beneden de drempel van 10 procent moeten blijven.

In 2008 zouden de vastgoedbeveks een doorbraak moeten kennen in het buitenland, terwijl ze tot nog toe hun jachtterrein tot België hadden beperkt. Anderzijds verwacht men dat grote buitenlandse spelers zoals Tishman Speyer, UBS, Hines en Evans Randall hun reeds getoonde belangstelling voor de Brusselse kantoormarkt concreet vorm zullen geven.

Het investeringsvolume zal hoog blijven, maar men kan niet uitsluiten dat de kredietcrisis van de zomer van 2007 ietwat een domper zet op het enthousiasme van investeerders die gebruikmaken van het hefboomeffect.

JBL

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud