'Nu gaat het goed, maar morgen...'

'De heel nabije toekomst van de Belgische vastgoedmarkt ziet er rooskleurig uit. 2007 zal zelfs goed eindigen.' Dat zegt Vincent Querton, managing director van de vastgoedbeheerder Jones Lang LaSalle. 'Maar voor de verdere toekomst blijft het koffiedik kijken.'

Alles wijst erop dat 2007 opnieuw een recordjaar zal zijn voor de vastgoedmarkt. 'Er is echter een grote stoorzender gekomen: de kredietcrisis van deze zomer', stelt Vincent Querton. 'Die heeft veel mensen ongerust gemaakt. Dat valt niet te loochenen.'

Veel mensen geraken minder snel aan een krediet, de banken gaan grotere marges aanrekenen en sommige onder hen zullen de factuur doorsturen naar hun klanten of hebben dat al gedaan.'

Het derde kwartaal zou wel eens teleurstellend kunnen zijn?

Querton: 'Alleszins minder goed. Maar niet van die aard om te leiden tot een aanzienlijke daling van de prestaties over het hele jaar. Die prestaties steunden op een uitstekende basis: een goede conjunctuur wereldwijd, in Europa en in België, hoge economische groeicijfers en redelijke intrestvoeten, ook al zijn die gestegen. Voor 2008 en 2009 kan men zich wel vragen stellen. Gaat de kredietcrisis een weerslag hebben op de groeipercentages? Zo ja, in welke mate? Ik sluit niet uit dat sommige rendementen op korte termijn stijgen en dat sommige prijzen dus dalen. Maar daar kan Brussel een troef uitspelen. Onze markt is minder conjunctuurgevoelig dan andere. Ze heeft een defensief karakter en de investeerders die er actief op zijn, doen het om die reden of hebben zelf ook een defensief karakter.'

Gaat de toestand dan verslechteren in 2009?

Querton: 'Dat valt moeilijk te zeggen. Aangezien de markten geglobaliseerd zijn en informatie alsmaar sneller rondgaat, reageren de professionals ook steeds vlugger en worden de cycli voortdurend korter. Ik hecht niet veel geloof aan de inertie van de markt. Daarentegen ben ik er zo goed als zeker van dat, indien de rentevoeten op een redelijk niveau blijven, de vastgoedinvesteerders zeer actief blijven op de markt.'

De Europese Centrale Bank lijkt de huurprijs van het geld toch te willen verhogen?

Querton: 'Inderdaad. Als dat zou leiden tot een stijging op lange termijn, zou het een slecht scenario zijn. Maar we mogen niet vergeten dat vastgoed een 'geïnflateerd' product is, dat rekening houdt met de inflatie. Dat voordeel is te danken aan het feit dat de huren geïndexeerd zijn en dat het product een onderliggende waarde heeft die zelf inflatiebestendig is. Dat is een enorme troef. We mogen ook niet alleen naar pessimistische scenario's kijken. De Brusselse markt wordt ook beschermd door de aanwezigheid van de Europese instellingen. Men moet beseffen dat internationalisering en globalisering geen loze begrippen zijn. Kijk naar wat er gebeurt in de banksector en in de financiële sector over het algemeen. Kijk naar wat er gebeurt in andere sectoren, zelfs op onze schaal. De vastgoedbevek Cofinimmo die in Nederland investeert, zijn concurrent Befimmo die in Luxemburg investeert. En dat is nog maar een begin. Kijk naar de Belgische projectontwikkelaars, die bezig zijn in Roemenië en Bulgarije…'

Maar tegelijkertijd is vastgoed minder en minder 'baksteen' en meer en meer 'papier'.

Querton: 'Dat kan ik niet ontkennen. Het biedt voordelen, maar de medaille heeft ook een keerzijde. In het distributienetwerk van de banken verkoopt men nu IPO's (of Initial Public Offers', effecten van pas op de beurs geïntroduceerde firma's) en in privébanken stelt men de klanten voor in investeringsverrichtingen te stappen via private-equityfondsen. Daardoor komt het dat wij allemaal de weerslag hebben gevoeld van de 'subprimecrisis' in de verenigde Staten en van de algemene kredietcrisis die daarop gevolgd is. Vroeger investeerden de Belgen rechtstreeks in baksteen, met een hypotheeklening waarover ze onderhandelden om de beste rentevoet te verkrijgen; vandaag investeert men onrechtstreeks en kan men heel goed uitkomen bij een fonds dat Amerikaanse 'subprimes' in portefeuille heeft. Maar men mag nooit vergeten dat, telkens er zich een probleem op wereldschaal voordoet, de oplossing zich ook op hetzelfde niveau bevindt. Iedereen heeft erop gewezen hoe snel de Amerikaanse en de Europese centrale banken hebben gereageerd.

Jean Blavier

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud