Vermindering onroerende voorheffing

Door de terugval in de verkoop en verhuur van de onroerende goederen, bezitten heel wat ondernemingen leegstaande bedrijfspanden. Ondanks deze improductiviteit blijft de onroerende voorheffing (OV) op deze gebouwen opeisbaar. Een kostenbewuste manager beschouwt dit, samen met eventuele gemeentelijke leegstandbelasting, als overbodige kosten. Nochtans kan u onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling of een proportionele vermindering van onroerende voorheffing bekomen.

De heffing van belastingen op onroerende goederen gebeurt in eerste instantie door een stelsel van voorheffingen. De onroerende voorheffing is verschuldigd op de inkomsten uit alle onroerende goederen die in België gelegen zijn. Hierop bestaan enkele uitzonderingen. Er is bijvoorbeeld een van rechtswege vrijstelling voor onroerende goederen die zonder winstoogmerk aangewend zijn voor doeleinden van onderwijs, godsdienstbeleving, enzovoort.

Voor alle andere onroerende goederen is de onroerende voorheffing verschuldigd door de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het onroerend goed. De OV zal binnen bepaalde grenzen in mindering komen van de uiteindelijk te betalen belasting. Voor vennootschappen bedraagt het gedeelte van de onroerende voorheffing, dat niet verrekenbaar is, een definitieve kost.

Het Wetboek van de inkomstenbelastingen bevatte een kwijtschelding of een proportionele vermindering van de OV als het kadastrale inkomen (KI) een vermindering kon genieten (artikel 257,4°, W.I.B.92). Aangezien het een gewestelijke materie betreft, is deze regel overgenomen in een decreet dat voor het Vlaams Gewest geldt (Vlaamse Raad van 22.12.1992), en dat eenzelfde regel verwoordt (artikel 257, § 2, 3° W.I.B.92).

De proportionele vermindering van het kadastraal inkomen, waaraan de vermindering van de OV is gekoppeld, kan naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproductiviteit van het onroerend goed, het ontbreken van het genot van inkomsten of van het verlies ervan. Een eerste vermindering bestaat voor een niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed, dat in de loop van het jaar gedurende ten minste negentig dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht. Ook geldt een vermindering wanneer een onroerend goed geheel, of voor een minimum gedeelte van 25 procent is vernield.

De voorwaarden voor de vermindering worden nagegaan per kadastraal perceel of per gedeelte van kadastraal perceel. Dit laatste is het geval bij een afzonderlijke huisvesting, een afdeling van de productie of een eenheid die van de andere goederen of delen die het perceel vormen, kan worden afgezonderd en afzonderlijk kan worden gekadastreerd. Verschillende panden die deel uitmaken van één bedrijvencomplex kunnen bijvoorbeeld in sommige omstandigheden met succes vermindering van OV wegens improductiviteit vragen.

Voor vermindering van OV wegens improductiviteit, gelden volgende voorwaarden. De bewijslast rust telkens op de belastingplichtige.

Het moet gaan om een gebouwd onroerend goed. Ongebouwde onroerende goederen (zoals gronden, parken, bossen, speelpleinen, vijvers, mijnen, groeven,_) komen niet in aanmerking. Meestal bestaat hierover weinig betwisting.

Gemeubileerde onroerende goederen (zoals gemeubileerde woningen of appartementen die doorlopend of, zoals in bad- en toeristenplaatsen, op bepaalde tijdstippen worden verhuurd) komen in principe niet in aanmerking. Gebouwen bestemd tot industriële, ambachtelijke of handelsdoeleinden komen dan weer niet in aanmerking als gemeubileerd. De aanwezigheid van machines, gereedschappen en andere roerende voorwerpen in direct verband met de uitbating doen daaraan geen afbreuk (Com.I.B.92, nr. 257/84).

- Het onroerend goed moet volledig ongebruikt en volstrekt onproductief zijn

Dit is een cumulatieve voorwaarde. Gebouwen die daadwerkelijk door de eigenaar of een derde in gebruik genomen worden, hoewel ze geen rechtstreekse inkomsten in geld of in natura opbrengen, zijn dus uitgesloten. Dit kan het geval zijn als bijvoorbeeld voor een bepaalde tijd een kosteloze concessie op een goed is toegestaan.

De belastingplichtige kan de improductiviteit met allerlei rechtsmiddelen proberen aantonen (getuigenissen, boekjes of kwitanties voor water, gas en elektriciteit, attesten van burgemeester of politie, enz.). Maar de rechtspraak is streng. De rechter oordeelde bijvoorbeeld dat geen vermindering van OV kon gelden voor een pand dat na overstroming enkel nog diende als staanplaats voor meubelen die door wateroverlast geteisterd waren. De ruimte had voor de belastingplichtige in kwestie immers nog een zeker nut, namelijk als meubelbewaarplaats (Antwerpen, 21 maart 1988). Ook het opstapelen van koopwaren of stallen van afgedankte voertuigen staan de vermindering doorgaans in de weg. Er bestaat een zeer uitgebreide casuïstiek over.

Wanneer het pand, buiten het medeweten van de eigenaar, door derden in gebruik is genomen (bv. kraakpanden), zou wel vermindering mogelijk zijn. Ook een pand dat enkel nog wordt gebruikt om bijvoorbeeld publiciteitsborden op aan te brengen, komt voor vermindering in aanmerking.

- Gedurende ten minste 90 dagen en niet langer dan 12 maanden

De improductiviteit moet ten slotte een minimale tijdsduur van 90 dagen van eenzelfde jaar beslaan. Deze 90 dagen moeten niet noodzakelijk op elkaar volgen: zo zal een tijdelijke leegstand van een pand van twee maanden in het begin van het jaar en drie maanden op het einde van het jaar zonder meer aanleiding kunnen geven tot vermindering van OV. Het decreet zegt ook dat de vermindering niet geldt wanneer het onroerend goed langer dan twaalf maanden niet in gebruik is genomen, rekening houdende met het vorige aanslagjaar.

Tot voor enkele jaren gold nog dat de onproductiviteit moest te wijten zijn aan buitengewone omstandigheden, die onafhankelijk zijn van de wil van de belastingplichtige (bv. heirkracht of faillissement). Deze voorwaarde gaf vooral bij een lang aanslepende verkoop van een onroerend goed de nodige stof tot discussie. In dat geval stond de administratie traditioneel enkel vermindering van de OV toe wanneer het pand tegelijkertijd ook te huur werd aangeboden. Het argument dat een pand dat is verhuurd minder gemakkelijk verkocht raakt of een vermindering van de verkoopprijs tot gevolg heeft, maakte meestal weinig indruk.

Deze voorwaarde is vernietigd door het Arbitragehof (arrest van 11 december 1996), in de mate dat de vermindering niet zou gelden voor leegstaande en goed onderhouden woningen van eigenaars van wie de woning leegstaat om redenen die onafhankelijk zijn van hun wil. Een gelijkaardige vraag is hangende voor het Arbitragehof met betrekking tot onroerende goederen die uitsluitend zijn aangewend voor en in de economische verhuuractiviteit van de eigenaar (Bericht Arbitragehof, B.S., 28.08.2002). Het Vlaams Gewest lijkt een gelijkaardig standpunt te moeten innemen. Wordt vervolgd.

Advocaat-vennoot bij Dauginet & Co in Antwerpen.

E-mail: vanbelle@dauginet.com, website: www.dauginet.com

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud