Woonkrediet spotgoedkoop dankzij Europese nulrente

©ANP XTRA

De Europese bodemrente is slecht nieuws voor wie spaart, maar een zegen voor wie een woning wil kopen.

De Europese Centrale Bank (ECB) kondigde donderdag onverwacht aan dat haar rentevoeten nog zeker tot eind 2019 op de huidige historisch lage bodemniveaus blijven. 'Alles schuift zo een half jaar op', is bij financiële experten te horen. 'Terwijl de ECB eerst aangaf dat renteverhogingen vanaf de zomer van 2019 mogelijk zijn, is dat nu ten vroegste in 2020.'

Spaarders weten dan hoe laat het is. De rente op spaarboekjes is vooral gekoppeld aan de marktrente op korte en middellange termijn, dus spaarders mogen pas op zijn vroegst in 2020 op een hogere rente hopen. Volgens sommige economen kan het zelfs nog langer duren.

Is de lage rente 'het nieuwe normaal'? 'Ja', denkt John Romain, de stichter van adviesketen Immotheker Finotheker. 'Op basis van onze demografie kunnen we verwachten dat België en Europa in een lange periode van lage groei, productiviteit, inflatie en lage rente verzeild zijn geraakt. Japan zit al vijftien jaar langer in die situatie en ook daar wordt de komende jaren een blijvende nulrente verwacht.'

TINA

Gepensioneerden die op de spaarrente gerekend hadden voor een jaarlijks extraatje boven op hun pensioen, komen zo van een kale reis terug. Veel spaarboekjes moeten het intussen al bijna drie jaar met een schamele jaarrente van 0,11 procent stellen, het wettelijke minimum. Dat is welgeteld 11 euro per 10.000 euro.

'Ons advies is steeds om je vermogen in drie spaarpotten te verdelen', zegt Romain. 'In de eerste pot steek je het spaargeld dat je in de komende vijf jaar nodig hebt, in de tweede het geld dat je vijf tot tien jaar opzij kan zetten en in de derde pot de rest. Helaas zien we bij die eerste pot, met spaargeld dat vlot opvraagbaar moet zijn, geen alternatief voor het spaarboekje, ook al brengt dat maar een habbekrats op.'

John Romain van Immotheker Finotheker. ©Dominic Verhulst/dotch.be

Het verklaart wellicht waarom er, ondanks de verwaarloosbare rente, nog steeds een slordige 265 miljard euro op de Belgische spaarboekjes staat.

Romain: 'Voor de andere twee potten zit er weinig anders op dan het geld te beleggen op de beurs om toch enig rendement te halen. TINA, there is no alternative. Sommige klanten overwegen vastgoed als belegging, maar besef dat in België de instapkosten hoog liggen.'

Gratis woonkrediet

Dat steeds meer Belgen de aankoop van een studio, appartement of tweede verblijf overwegen als belegging, heeft veel te maken met de historisch lage hypotheekrente. De Nationale Bank stipte in haar recentste jaarverslag aan dat de gemiddelde hypotheekrente voor woonkredieten langer dan tien jaar al sinds midden 2016 rond 2 procent dobbert. Dat is ongeveer even hoog als de inflatie, de stijging van het prijspeil.

0%
Hypotheekrente
De reële hypotheekrente (rente min inflatie) voor een gangbaar woonkrediet is 0 procent.

Dat betekent dat de reële rente, de rente min de inflatie, 0 procent bedraagt. Of nog: in koopkrachttermen is een woonkrediet vrijwel gratis. 'En dat is nog zonder de fiscale voordelen gerekend', vult Romain aan. Ter vergelijking: de lange hypotheekrente bedroeg in 2011 nog ongeveer 4 procent, het dubbele van vandaag.

Vast of variabel?

De gemiddelde vaste hypotheekrente op twintig jaar bedraagt 1,82 procent, bij een quotiteit (het geleende bedrag tegenover de aankoopprijs) van 80 procent. Dat is de helft minder dan vijf jaar geleden. Maar dan moet de kredietnemer wel in staat zijn de overige 20 procent van zijn vastgoedproject zelf te financieren.

Bij een quotiteit boven 100 procent stijgt de gemiddelde twintigjarige vaste rente in een ruk naar 2,84 procent. De Nationale Bank ontmoedigt de banken om zulke hoge quotiteiten toe te staan, uit vrees voor een te hoge schuldenlast bij de gezinnen.

Het gevolg is dat vooral veertigplussers met spaarcenten munt slaan uit de lage hypotheekrentes. Voor veel twintigers en dertigers is een vastgoedaankoop onbetaalbaar, zelfs tegen de bodemrentes. Dat is zeker zo als ze geen ouders of grootouders hebben die het project mee kunnen financieren.

Romain: 'Om een idee te geven: in 2007 was 78 procent van onze klanten jonger dan 35. Vandaag is dat maar 55 procent.'

Voor sommige jonge gezinnen vormt een hypotheeklening met een variabele rente een uitweg. Zulke leningen zijn aan een opmars bezig. De gemiddelde rente bij de jaarlijks aanpasbare formule bedraagt maar 1,27 procent, wat ook ongeveer de helft is van vijf jaar geleden.

'Het risico op een aanpassing naar boven neemt de klant er maar bij. Als je verdubbelt van pakweg 1,15 procent naar 2,30 procent, dan is dat nog geen drama', rekent Romain uit.

Concurrentiestrijd

De Nationale Bank maant de banken geregeld aan tot grotere voorzichtigheid bij de toekenning van woonkredieten. Niet alleen kan een te enthousiast kredietbeleid sommige kwetsbare gezinnen tot te hoge schulden drijven, de banken kunnen ook met te grote portefeuilles aan slechte kredieten opgezadeld zitten.

Toch stelt Immotheker Finotheker, dat met 16 banken samenwerkt, vast dat de onderlinge concurrentie blijft woeden, met verdere tariefverlagingen tot gevolg. Romain: 'Vorige week nog verlaagde een kleine bank haar tarieven in een poging om marktaandeel te winnen. De banken moeten ergens hun overtollige cash kwijt. Als ze het parkeren bij de ECB, moeten ze ervoor betalen. Waar is nog wel rendement te halen? Op de hypotheekmarkt.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect