'Alles is hier artificieel, maar voor bouwers is het een pretpark'

Royal Atlantis, het megahotelcomplex dat Besix bouwt in Dubai, moet klaar zijn tegen de wereldtentoonstelling dit najaar. FOTO: Panos Pictures.

In Dubai timmert Besix aan een reusachtig en extravagant hotelcomplex, dat voor de Belgische bouwgroep een visitekaartje moet worden in de speeltuin van de wereld. Het is er bouwen onder waanzinnige tijdsdruk en tegen de grenzen van het haalbare.

Het uitzicht is zonder meer sensationeel. Aan onze voeten ligt de Palm Jumeirah, het palmvormige kunstmatige eiland dat werd aangelegd in de Perzische Golf - niet omdat er geen plaats is in Dubai, maar omdat het kon - en waar topvoetballers en andere celebrity’s in mondaine villa’s komen ontspannen. Aan de horizon de skyline van de Dubai Marina, met een collectie wolkenkrabbers die kan wedijveren met zuidelijk Manhattan. Links de Burj Al Arab, de zeilbootachtige toren die ooit tot het eerste zevensterrenhotel gedoopt werd. En in de verte downtown Dubai, met de ranke Burj Khalifa, de hoogste constructie ter wereld, blinkend in de immer aanwezige zon. 

We staan op de 34ste verdieping van het reusachtige hotel- en appartementencomplex Royal Atlantis, een nieuwe pièce de résistance in een stad die al barst van de superlatieven. Over een jaar koelen gasten hier af in hun private infinitypool, vandaag is het nog een decor van beton en staal. Club Brugge-doelman Simon Mignolet herinnert op een pilaar aan de veiligheidsvoorschriften. Aannemer Besix, de grootste bouwonderneming van België en sponsor van de Rode Duivels, zet de spelers in als mascotte. Honderden arbeiders in oranje en blauwe overalls, velen met een sjaal voor de mond tegen het stof, verslepen betonijzer, lassen leidingen of zetten stellingen op. Een aangename bries waait door de open verdiepingen op deze namiddag eind januari. Winter is een zeer relatief begrip bij een perfecte 26 graden. Het is 16 uur, het moment van een shiftwissel. Op de begane grond schuiven tientallen witte bussen aan om bouwvakkers aan en af te voeren. 

We nemen de lift naar de skybridge op verdieping 22. 'Hier komt een vipbar, daar een dj-booth', zegt de Vlaamse projectleider Koen De Rooy. 'Daar kunnen mensen een cabana huren, en dan afdalen naar een loungezetel, in het zwembad. Perfect voor een Instagram-moment.'

Royal Atlantis wordt in de markt gezet als een nieuwe standaard voor luxe in de Emiraten. Naast 794 hotelkamers en 231 appartementen komen er 169 zwembaden en 17 horecazaken met zeven sterrenchefs. De lobby wordt de grootste ter wereld, met transparante liftschachten waarlangs water stroomt dat het gevoel van de jaarlijkse eerste regen in deze woestijnregio moet oproepen. Een kant wordt volledig ingepalmd door een aquarium met 2.000 kwallen, ook al het grootste ter wereld.

We kunnen maar meespelen als de projecten groot, speciaal of technisch uitdagend zijn. We willen in de Champions League spelen, want in de gewone competitie zijn te veel ploegen.
Olivier Crasson
CEO Besix-dochteronderneming Sixco

'Het doel was: bouw de meest iconische building van Dubai', zegt Kim Narrandes van het pr-team van de Zuid-Afrikaanse hotelgroep Kerzner International, de uitbater van Royal Atlantis en het naburige Atlantis The Palm, in de koele prefabvergaderzaal op de werf. 'Er is hier zo veel en zo snel gebouwd dat originaliteit niet altijd belangrijk was. Maar wij willen een landmark, een reden om te komen.'

Voor Besix, dat een joint venture aanging met het Zuid-Koreaanse conglomeraat Ssangyong, betekende dat een heleboel breinbrekers. Het complexe ontwerp heeft iets weg van een constructie met opeengestapelde Duplo-blokken van een fantasierijke kleuter en vraagt om creatieve oplossingen. Met zijn zes torens die aan elkaar gelinkt zijn in de lucht, zijn vele uitsparingen, uitkragende verdiepingen en golvende beweging over de hele lengte stond Besix voor de ene uitdaging na de andere. 'Niets is recht op recht. Je kan niet zomaar de ene verdieping op de andere bouwen', zegt De Rooy.

Omdat het gebouw op een aangelegd eiland staat, gaan de palen van de funderingen tot 45 meter diep. De grootste uitdaging was de skybridge met zwevend zwembad, de verbinding in het midden tussen twee torens. 'Die weegt 1.200 ton. We moesten ze bouwen op het dak van de lobby, waardoor die een op maat gemaakte stalen versteviging nodig had. Dan hebben we het platform met vier kabels naar de 22ste verdieping gehesen, 96 meter hoog.'

Besix

Opgericht: in 1909
als Société Belge des Bétons.
Dochteronderneming
in het Midden-Oosten:
Sixco, opgericht in 1966.
Eigenaar: voor 50 procent het management, voor 50 procent het Egyptische OCI van de miljardairsfamilie Sawiris.
Omzet (2018):
2,5 miljard euro, waarvan een derde uit het Midden-Oosten.
Nettowinst (2018):
95,3 miljoen euro.
Werknemers: 15.000 van
80 nationaliteiten in 25 landen.



Het is een waanzinnig en megalomaan project, maar voor De Rooy is dat niet nieuw. Eerder zette hij al megaconstructies neer in Marokko, Qatar en Abu Dhabi. 'Dubai is misschien een artificiële wereld. Maar om te bouwen is het hier een pretpark’, zegt De Rooy. 'Projecten van die omvang, waar kan je dat nog doen? En de snelheid waarmee het hier vooruitgaat. Je ziet een gebouw groeien.' De ingenieur staat met drie andere Belgische projectmanagers aan de top van een piramide van 11.531 mensen die de kolos tegen eind dit jaar af moeten hebben, rond de start van de wereldtentoonstelling Expo 2020. Onder hen 33 nationaliteiten, al geeft dat een vertekend beeld, want meer dan 10.000 zijn gastarbeiders uit twee landen: India en Bangladesh. 

Besix is hier met de lokale dochteronderneming Sixco kind aan huis. Al decennia, van voor de Verenigde Arabische Emiraten in 1971 werden opgericht en toen verplaatsingen nog vooral per kameel gebeurden. Sindsdien zocht het doel-
bewust prestigeprojecten op. In Abu Dhabi de glimmend witte Sjeik Zayed Moskee, de toren van het staatsoliebedrijf Adnoc en de pretparken Warner Bros. World en Ferrari World. In Dubai de Emirates Towers - waar sjeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, de premier van Dubai, zijn persoonlijke kantoor heeft - en ook de 828 meter hoog boven alles uittorenende Burj Khalifa. Daarbuiten, minder zichtbaar en minder sexy, legt Besix wegen, bruggen en dokken aan. Met niet al te veel zin voor overdrijving is het alsof Besix in ons land het Atomium, het stadhuis van Antwerpen, de basiliek van Koekelberg, de haven van Zeebrugge en de scheepslift van Strépy-Thieu had gebouwd.

Het complexe ontwerp heeft iets weg van een constructie met opeengestapelde Duplo-blokken van een fantasierijke kleuter en vraagt om creatieve oplossingen. Met zijn zes torens die aan elkaar gelinkt zijn in de lucht, zijn vele uitsparingen, uitkragende verdiepingen en golvende beweging over de gehele lengte stond Besix voor de ene uitdaging na de andere. FOTO: Panos Pictures.

'Eigenlijk zijn die civiele werken belangrijker voor ons. Maar de torens springen natuurlijk in het oog', zegt Olivier Crasson, CEO van Sixco, in zijn bureau in een industriële wijk van Dubai. Achter hem hangt een foto van een ontmoeting met sjeik Sultan bin Muhammad Al-Qasimi van Sharjah, een ander emiraat. 'Er zijn honderden torens gebouwd de afgelopen jaren, vooral door lokale, Chinese of Turkse aannemers. De markt is supercompetitief. Door onze hoge kostenstructuur met veel expats kunnen we maar meespelen als de projecten groot, speciaal of technisch uitdagend zijn. We willen in de Champions League spelen, want in de gewone competitie zijn te veel ploegen.'

Bij business van die omvang in Dubai leiden de lijnen bijna altijd recht naar de koninklijke familie. Dat is ook het geval met het megahotel Royal Atlantis, waarvan Investment Corporation of Dubai, een investeringsfonds van de overheid, de eigenaar is. Crasson: 'Abu Dhabi is het politieke hart, Dubai het commerciële. Maar de sjeiks van de twee belangrijkste emiraten zijn onbereikbaar. Omdat het voor ons commercieel team nogal moeilijk is rechtstreeks bij de klant te geraken, hebben we goed in kaart gebracht wie de sleutelpersonen voor grote dossiers zijn. De grote Angelsaksische consultancybureaus zijn hier heel machtige schakels. Dat moet je weten om zaken te doen.'

Dubai is een van de boomtowns van de 21ste eeuw. In één generatie werd de zanderige parelvissershaven in de Perzische Golf een internationaal knooppunt en een futuristische miljoenenstad vol wolkenkrabbers die lijken bedacht door de makers van het gezelschapsspel Hotel. Omdat de olievoorraden beperkt zijn, diversifieerden de machthebbers de economie al vroeg richting handel, toerisme en constructie. Grote lappen grond werden ontwikkeld tot ‘free zones’ met belastingvoordelen en soepele regels voor buitenlandse zakenlui. Projectontwikkelaars plantten torens neer volgens het principe: if you build it, they will come. En ze kwamen. Met ruim 16 miljoen bezoekers per jaar is de stad, een hub tussen Azië en Europa, bij de populairste bestemmingen ter wereld.

De markt is on hold vandaag. Mochten we ons massaal op de brede markt hebben gestort, dan waren we nu failliet.
Olivier Crasson
CEO Sixco

Dubai is een internationale speeltuin waar alles mogelijk lijkt. Midden in de woestijn zijn knalgroene golfcourts, overdekte skipistes en marmeren shoppingmalls met luxewinkels en westerse fastfoodketens. Er wordt gedroomd van een hyperloop, van een ruimtevaartprogramma en van vliegende taxi’s. In het ultrahippe Alserkal Avenue bloeit een jonge kunstscene. De minister van Geluk wil er de positiefste plaats op aarde van maken. Een supercleane, stille en stipte bovengrondse metro verbindt alle stadsdelen, parallel met de acht rijstroken brede Sjeik Zayed-snelweg vol witte SUV’s. Dag en nacht klinkt het geluid van drilboren en slijpschijven die Dubai nog groter en grootser maken.

Dat is de blinkende façade. Zoals andere plaatsen in de Golfregio en zoals veel andere megasteden wereldwijd is die er gekomen dankzij goedkope werkkrachten. Dubai is, bij gebrek aan lokale mankracht, bijna volledig gebouwd door gastarbeiders uit Azië, vooral uit India, Bangladesh, Nepal en Pakistan. Ze zijn de lassers, elektriciens en stellingbouwers op de gigawerven, ze leggen de plantsoenen aan, vegen de vloeren, verschonen de lakens in de hotelkamers. Er wordt wel eens gezegd dat er in de Emiraten drie bevolkingsklassen zijn: de lokale Emirati, die maar iets meer dan 10 procent van de populatie uitmaken, de westerse expats met white collar jobs, en de grote meerderheid van geïmporteerde werkers.

Over hun werk- en leefomstandigheden, vaak in extreme hitte, geraakten al veel problemen bekend. Besix doet ook een beroep op duizenden Aziatische arbeiders. In 2016 werd het bedrijf nog bekritiseerd door Amnesty International in een rapport over mistoestanden bij de voorbereiding voor het WK Voetbal in Qatar, waar Besix twee van de acht stadions heeft gebouwd. Besix weerlegt die kritiek. 'Ik heb nog geen andere aannemer gezien die beter doet. Daar gaan we nooit compromissen over sluiten', zegt Crasson.

Eind 2017 sloot Besix een overeenkomst met de vakbond Building & Wood Worker’s International (BWI) die neerkomt op een formeel engagement om het welzijn en de mensenrechten van zijn personeel te garanderen. 'We geloven dat we het altijd goed deden, maar we wilden dat officieel maken', zegt Vincent Gondouin, hr-manager van Sixco. 'We rekruteren in de landen van herkomst alleen met een kleine groep erkende agentschappen en waken erover dat arbeiders niet bij hen in schuld staan als ze hier aankomen. We bieden duidelijke, vertaalde contracten, waarin ook hun rechten vermeld staan. Uiteraard blijven ze altijd in bezit van hun paspoort, hebben ze recht op vrije dagen en op vluchten naar huis, net als het recht op elk moment ontslag te nemen.' 

In oktober bracht de Britse krant The Guardian nog een onderzoek naar buiten waaruit bleek dat arbeiders die in Dubai aan de bouw van de Expo werken, lijden onder gevaarlijke hittestress in de bloedhete zomers. Niet zo bij Besix, zegt Gondouin. 'We volgen alle lokale richtlijnen, zoals een werkdag van maximaal tien uur. In de zomer, van 15 juni tot 15 september, is het verboden tussen 12.30 en 15 uur in direct zonlicht te werken en moet er voldoende rustruimte in de schaduw zijn.'

Zoals typisch voor de streek wonen de arbeiders in ongelukkig genaamde 'werkkampen'. Besix runt er acht over de hele Emiraten. Een van de kampen ligt in Jebel Ali, een industriezone in het zuiden van de stad. Ruim 3.000 mannen wonen er onder één dak, in een betonnen blok met rijen utilitair ingerichte slaapzalen met telkens vier stapelbedden. De lange gangen zijn leeg, op een schoenenrek aan elke babyblauwe deur na. Als we er langslopen, is het kalm, de meesten zijn aan het werk, of slapen uit na een nachtshift. De meeste bedrijvigheid is in de keuken, waar 5.000 middagmalen en lunchpakketten worden voorbereid met rijst, curry en chapati als voornaamste ingrediënten. Er is wifi, een gebeds-, televisie- en fitnessruimte, en computerklassen voor informaticalessen. 'Het is hier goed om te leven', zegt conciërge Zia, afkomstig uit de buurt van Delhi en al negen jaar in Dubai. Op het binnenplein staan bussen die arbeiders van en naar de werven brengen. Op waslijnen hangen honderden werkoveralls te drogen.

FOTO: Panos Pictures.


Besix kreeg voor zijn aangescherpt personeelsbeleid in de Golfregio al een goedkeurende knik van Philippe Hensmans van Amnesty België. Ook de non-profitorganisatie Business & Human Rights Resource Center rekent Besix bij de betere leerlingen. Maar voor veel andere arbeiders in de streek blijft de situatie penibel. 'Ondanks recente hervormingen bedoeld om de rechten van arbeiders te verbeteren, blijven velen kwetsbaar voor misbruik', zegt May Romanos, specialiste in de Golfregio bij Amnesty International. Dat de autoriteiten van de Emiraten haar organisatie niet toelaten onderzoek te doen naar klachten, roept ook vragen op, vindt ze.

Aan de vele bouwkranen die de skyline tekenen en aan de showrooms voor de verkoop en verhuur van Rolls-Royces en Lamborghini’s langs Sjeik Zayed Road is het niet te merken, maar er hangt weer crisis in de zonnige lucht van Dubai. De vraag naar vastgoed kan de duizelingwekkende bouwwoede niet volgen, met een overaanbod en een daling van de vastgoedprijzen met zo’n 25 procent tot gevolg.

'Een serieuze correctie, maar geen crash', zegt Kris Put van Flanders Investment & Trade in Dubai. Nog niet zo erg dus als in 2008, toen Dubai het faillissement nabij was en door buur Abu Dhabi werd gered met een injectie van 20 miljard dollar. Hier en daar herinneren enkele spookwerven aan die plotse crisis als skeletten in het landschap. Ook het megalomane project om voor de kust een groep eilandjes op te spuiten in de vorm van een wereldkaart, naast de Palm Jumeirah en goed zichtbaar voor de toekomstige gasten van Royal Atlantis, ligt er verlaten bij.

Expo 2020, het grootste evenement ooit in het Midden-Oosten, is een enorme kans om ons te tonen. Zo’n toren is een vitrine die uitstraalt: wij zijn open for business.
Dominic Smith
DMCC, opdrachtgever Dubai Uptown Tower

Olivier Crasson: 'De markt is verzadigd. Er zijn gewoon te veel appartementen en villa’s te koop. Verkavelingen van 1.500 huizen waarvan de helft niet verkocht geraakt bijvoorbeeld. Hetzelfde met de torens. Dat betekent minder cash, minder vastgoedontwikkeling, minder werk voor aannemers, minder opdrachten voor infrastructuur van de regering, en projecten die worden gepauzeerd. Dat is de situatie: de markt is on hold vandaag. Maar omdat wij focussen op de grote speciale projecten zijn we beter beschermd. Mochten we ons massaal op de brede markt hebben gestort, dan waren we nu failliet.'

Dat Dubai on hold is, ervaart ook Besix. Het bedrijf wacht in spanning op de toewijzing van het volgende duizelingwekkende project: een toren nog hoger dan de Burj Khalifa. De Dubai Creek Tower, waarvan de renderings al in de aankomsthal van de luchthaven prijken, moet de eerste wolkenkrabber worden die hoger klimt dan 1 kilometer. Besix legde de funderingen al, maar voor de eigenlijke bouw is het wachten op een beslissing van Emaar Properties, een van de grootste projectontwikkelaars van het emiraat. De keuze ligt tussen oost en west: het wordt een joint venture van Besix met het Amerikaanse Tishman, of het Chinese overheidsbedrijf China State. 'En de invloed van de Chinezen wordt steeds groter in Dubai', zegt Crasson.

Geopolitiek is nooit ver weg, zeker in deze regio, en ook dat maakt het klimaat er niet makkelijker op. In 2017 sloten de Emiraten zich aan bij een door Saoedi-Arabië georganiseerde boycot tegen Qatar uit verdenking dat het schatrijke Golf-
staatje terreur financiert en te dicht aanleunt tegen Iran, de overbuur aan de Perzische Golf. Daardoor kunnen bedrijven niet meer in beide landen tegelijk actief zijn. 'Het is altijd ingewikkeld', zegt Crasson. 'Het komt er dus op neer veel de krant te lezen.' 

Toch moet 2020 het jaar van Dubai worden. In oktober start de wereldtentoonstelling Expo 2020, en om de ogen van de wereld op zich te krijgen gaan alle registers open. Om de economie extra aan te zwengelen kondigde de overheid eind 2019 aan dat ze de publieke uitgaven met 17 procent opdrijft tot 18 miljard dollar. Besix staat onder druk om Royal Atlantis op te leveren rond de start van de expo want Dubai verwacht 25 miljoen bezoekers over een periode van zes maanden. Het bedrijf bouwde ook de Belgische en Franse paviljoenen en alle infrastructuur, waaronder nieuwe wegen, voor de exposite.

De expo moet de crisiswolken wegblazen, of toch zeker tijdelijk. Daarom tikt voor Besix ook de klok om de 78 verdiepingen te bouwen van de Dubai Uptown Tower, nog een prestigeproject. Die toren geraakt niet klaar voor de start van de expo, maar moet 'afgewerkt lijken' als die ten einde loopt over iets meer dan een jaar. ‘De expo wordt het grootste evenement dat ooit in het Midden-Oosten is georganiseerd’, zegt Dominic Smith van de pr-afdeling van DMCC, een overheidsfirma die de grootste 'free zone' van de Emiraten beheert met 17.000 bedrijven en die de opdracht gaf voor de toren in het zuiden van de stad. 'Dat is een enorme kans om ons te tonen. Zo’n toren is een vitrine die uitstraalt: wij zijn open for business.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud