reportage

Belgen bouwen duurste stukje grond ter wereld

Het valpijpschip Simon Stevin van Jan De Nul manoeuvreert tot enkele meters van de kust. Het legt stenen op de bodem die het fundament van de landwinning vormen. ©BELGA SPECIAL/FREDERIC PORCU

Wat doe je als mensen 50.000 euro willen betalen voor een vierkante meter van je grondgebied en alles al volgebouwd is? Dan neem je gewoon wat land af van de zee. Het prinsdom Monaco bouwt een nieuwe kuststrook van 6 hectare. Met Jan De Nul in de hoofdrol.

‘Je kan bijna zien wat de mensen op hun bord krijgen’, glimlacht Wim Deca. De kapitein van de Simon Stevin wijst vanop de brug van zijn schip, zeven verdiepingen hoog, naar de obers die af en aan lopen in het toprestaurant Nobu. Met een joystick manoeuvreert hij het valpijpschip (een schip dat door middel van een valpijp stenen stort op de waterbodem) van 200 meter lang de baai in, tot net voor het restaurant in het luxueuze Fairmont-hotel, zodat we als nieuwsgierige voorbijgangers kunnen binnenkijken in het hart van het Monegaskische luxeleven.

De tunnel onder het hotel herkennen we van de beelden uit de Grote Prijs Formule 1, iets hogerop blinkt de statige gevel van het casino in de middagzon, en een kilometer naar het westen probeert het prinselijk paleis op de statige rots van Monte Carlo wat rust uit te stralen over de hectische skyline van de stad.

Vanuit dat paleis gaf de prins enkele jaren geleden groen licht voor het prestigieuze project Anse du Portier. Om tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar luxueuze appartementen gaat het prinsdom zijn oppervlakte met 6 hectare uitbreiden door land op zee te winnen. Er komt een nieuwe ecologische stadswijk, met tussen de weelderige tuinen 120 luxe-appartementen, een jachthaven en een handvol villa’s met zwembad en zicht op zee.

De luxeappartementen zullen naar schatting 50.000 tot 100.000 euro per vierkante meter opbrengen. Voor de ‘modale’ Monegasken komt rond het nieuwe terrein een promenade. ©rv

Monaco barst al jaren uit zijn voegen. Op zijn oppervlakte van 202 hectare, nauwelijks iets meer dan het koninklijk domein van Laken, leven 38.000 inwoners. Daarmee is het het dichtst bewoonde land ter wereld. De vastgoedspecialist Knight Frank verwacht dat er zich de komende tien jaar 2.700 nieuwe multimiljonairs willen vestigen. Die zijn wanhopig op zoek naar een plekje om te wonen.

Op het nieuwe stukje land komen 60.000 vierkante meter woningen en handelspanden, naar een ontwerp van onder anderen Renzo Piano, bekend van het Centre Pompidou in Parijs. Ze zullen naar schatting tussen 50.000 en 100.000 euro per vierkante meter opbrengen, een pak meer dan wat je betaalt voor een stekje bij Hyde Park in Londen of Central Park in New York. Voor de ‘modale’ Monegasken komt rond het nieuwe terrein een promenade, zodat ze van de zee kunnen blijven genieten.

Belgen bouwen duurste stukje grond ter wereld

Postzegelwerk

Als de Simon Stevin een half uur later op de juiste positie ligt, geeft kapitein Deca de bemanning het signaal om de lading van 32.000 ton te lossen. Op een diepte van 20 tot 50 meter installeert het schip rotsblokken die dienen als fundament voor de nieuwe dijk van 400 meter lang. Die moet het gewonnen land beschermen tegen stormen en golven.

Terwijl de stenen met een oorverdovend geraas vanuit het laadruim op transportbanden geschept worden, benadrukt Deca de complexiteit van de operatie. ‘Dit is postzegelwerk. Met behulp van drie verschillende gps-systemen berekent de software tot op 2 centimeter nauwkeurig waar de stenen gedropt worden. Het schip heeft daarvoor acht schroeven die in alle richtingen kunnen draaien. Zo kunnen we zelfs in stormen met golven tot 5 meter perfect stil blijven liggen.’

Dankzij dat precisiesysteem kan de Simon Stevin tot op enkele meters van de kust manoeuvreren. De automatische piloot tekent een soort naaipatroon uit met lijntjes waar de stenen gestort moeten worden. ‘Normaal werken we op enkele meters van olie- of gasplatformen’, zegt Deca. ‘Als de helft van de motoren plots zou uitvallen door een panne, neemt de andere helft alle functies over zodat het schip perfect bestuurbaar blijft.’

Het nieuwe stadsdeel van Monaco, waar ook een binnenhaven komt, moet tegen 2025 klaar zijn. ©rv

Deca werkt geconcentreerd voort. Elke seconde telt, want vanaf volgende maand moet de laag van stenen voldoende dik zijn om de eerste van 18 caissons te ondersteunen die over het water hierheen gesleept worden. Die grote holle betonnen constructies van 26 meter hoog worden nu gebouwd in de haven van Marseille. Zodra ze in Monaco aankomen, worden ze gevuld met zand en water, en vormen ze de nieuwe dijk, die 100 meter diep in zee ligt.

Reuzenschelpen

30 meter onder ons zien we een klein motorbootje met enkele duikers voorbijvaren. Dagelijks gaan ze het water in om de koralen te stofzuigen die onder de werken te lijden hebben. Prins Albert van Monaco is begaan met de natuur en is er als de dood voor dat dit project een slechte naam krijgt. Bij aanvang van het project werden 140 reuzenschelpen en 500 vierkante meter beschermd zeegras verplaatst naar een nabijgelegen natuurreservaat. Dertig man heeft daar drie maanden aan gewerkt. Elke dag checken duikers of de schelpen nog leven. Toen er enkele gestorven waren, werden ze naar Spanje gestuurd om in een gespecialiseerd labo te laten onderzoeken.

Op geld wordt hier niet gekeken. Voor de eerste fase van de werken, die in handen zijn van de grote Franse aannemer Bouygues, is 1 miljard euro uitgetrokken. Vanaf 2020 begint de afwerking, die nog eens zoveel zal kosten. De prins gaf het project in handen van privéfinanciers, die hun investering tegen 2025 klaar willen hebben. Geschatte opbrengst: tussen 2,5 en 3 miljard euro.

Niet het project op zich is het probleem, wel dat er in de stad twintig werven tegelijk zijn.
Een taxichauffeur

‘Dit project zal Monaco een boost geven’, zegt Michel Dotta, de voorzitter van de kamer van koophandel en de vereniging van vastgoedmakelaars van Monaco. ‘De vraag naar appartementen ligt hier al jaren 10 procent hoger dan het aanbod. De prijzen stijgen jaarlijks met 5 tot 6 procent, wat extra luxeappartementen zijn dus meer dan welkom.’

Dotta haalt er de cijfers bij. Jaarlijks gaan 400 tot 500 appartementen van de hand voor een gemiddelde prijs van 41.000 euro per vierkante meter. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde prijs van een appartement 4,5 miljoen euro. ‘Ons publiek wordt steeds internationaler, zodat de vastgoedmarkt hier heel stabiel blijft.’

Nu al is 35 procent van de inwoners van Monaco miljonair, 1.220 van hen hebben een vermogen van meer dan 30 miljoen dollar. De superrijken worden nog steeds aangetrokken door het fiscale regime. Inwoners van Monaco betalen geen inkomsten- of erfbelastingen. Maar prins Albert beseft dat de toenemende internationale druk van onder meer de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) en schandalen als de Panama Papers de stadsstaat tot diversificatie dwingen. ‘Italië en Portugal hebben intussen ook een vorm van vlaktax ingevoerd,’ zegt vastgoedbons Dotta. ‘We zullen niet enkel op ons fiscale klimaat kunnen teren. We hebben incubatoren opgericht om technologiestart-ups hierheen te krijgen. Maar om de superrijken te blijven aantrekken is een uitbreidingsproject als dit primordiaal.’

Prestige

Voor de Belgische baggeraar Jan De Nul is dit project van 100 miljoen euro een middelgrote opdracht. ‘Maar het is wel een prestigeproject’, zegt Kobbe Peirs, die de Europese activiteiten van de groep leidt. ‘Omdat we hier midden in de stad werken, moesten we veel nieuwe technieken uitdokteren, onder meer om de hinder voor de inwoners en het milieu maximaal te beperken. Als ingenieur is dit een fantastische uitdaging.’ Bedrijven als Jan De Nul beseffen dat ze de strijd tegen de Chinese concurrenten enkel zullen winnen met gespecialiseerde klussen, niet met routinewerk.

Het bedrijf zet voor het hele project tien schepen in. Voor de Simon Stevin in actie kwam, namen andere boten van Jan De Nul de beschermende rotsblokken van de oorspronkelijke dijk en het vervuilde zand voor de kust weg. Later komen andere schepen de ruimte tussen de nieuwe dijk en het hinterland opvullen met stenen en zand.

Om te tonen hoe complex zo’n operatie is, neemt kapitein Deca ons mee naar het hart van zijn schip. Centraal op de romp staat een metershoge kraan die volautomatisch haar weg zoekt tussen een labyrint van 12 meter hoge stalen pijpen. Ze kiest er de geschikte uit en zet die op een koppeling die boven een opening midden in de romp van het schip hangt. Onder ons is door een groot gat het blauwe zeewater te zien. ‘Als het stormt, klotsen de golven 10 meter hoog het schip in,’ zegt Deca.

Via het ingenieuze systeem wordt de ene buis aan de andere gekoppeld om in het water te laten zakken, indien nodig tot 2.000 meter diep. ‘De stenen vallen door de buis, precies op hun gewenste plaats. Het is als een overmaatse 3D-printer, waarmee we zeer nauwkeurig de funderingen voor de grote caissons bouwen.’

©BELGA SPECIAL/FREDERIC PORCU

Hier in Monaco worden de stenen op een diepte van 50 tot 20 meter geïnstalleerd. Omdat de landwinning tegen 2020 afgerond moet zijn, is de tijdsdruk groot. Om de twee of drie dagen vaart de Simon Stevin zo’n 250 kilometer naar de haven van Fos-sur-Mer om 32.000 ton kalkstenen te laden. Die worden wekelijks door 3.000 vrachtwagens aangevoerd uit een steengroeve in het binnenland. Op de snelweg naar de haven kruis je elke vijf minuten zo’n truck op weg naar de laadplaats. ‘In totaal zullen 1,5 miljoen ton stenen aangevoerd worden, goed voor 50.000 vrachtwagens. Als je die achter elkaar zet, krijg je een file die van hier tot ongeveer Parijs reikt’, rekent Deca voor.

Om die stenen is veel te doen. Vanuit de hoger gelegen gedeelten van de stad is duidelijk te zien dat zich rond de werken een grote stofwolk naar de zee verspreidt. Hoewel in het water twee grote schermen geïnstalleerd zijn die het stof moeten tegenhouden, hebben de Franse autoriteiten al geprotesteerd. De vertroebeling reikt tot aan hun territoriale wateren, die slechts een paar honderd meter verder liggen. ‘Bij het gebruik van kalksteen komt altijd fijn kalkstof vrij, dat hier in het water terechtkomt. Om de hinder te beperken moet de leverancier de stenen nu twee keer wassen voor ze aan boord komen,’ zegt Jan De Nul-manager Peirs.

In totaal zullen 1,5 miljoen ton stenen aangevoerd worden, goed voor 50.000 vrachtwagens.
Wim Deca
Kapitein valpijpschip Simon Stevin

Omdat zo’n enorm bouwproject - de grootste werf van Europa volgens de Franse pers - midden in de stad uitgevoerd wordt, toont de regering van Monaco zich bezorgd over de mogelijke overlast. Camera’s houden de Simon Stevin voortdurend in de gaten, drones maken opnames van de werken, boeien meten de kwaliteit van het water en microfoons registreren de geluidsoverlast. ‘Ook die zit netjes binnen de normen,’ zegt Peirs. ‘Het lawaai overschrijdt enkel op vrijdag- en zaterdagavond de limieten. Omdat de Ferrari’s en Porsches dan op weg zijn naar de nachtclubs.’

Niet iedereen in Monaco is enthousiast over de uitbreiding. Heel wat eigenaars verliezen hun zicht op zee. ‘Niet het project op zich is het probleem, wel dat er in de stad twintig werven tegelijk zijn’, vertelt een taxichauffeur. ‘Ik snap wel dat al die superrijken geld in het laatje brengen, maar ik sta elke morgen een uur in de file om de stad binnen te rijden, samen met duizenden pendelaars die in Monaco komen werken maar niet rijk genoeg zijn om er te kunnen wonen. Monaco barst steeds meer uit zijn voegen. Bijbouwen zonder iets aan de invalswegen te doen, is absurd.’

De tafels in restaurant Nobu zijn intussen goed gevuld. De bezoekers van het sterrenrestaurant lijken zich niets aan te trekken van het gigantische schip dat hun het zicht op de Middellandse Zee ontneemt. ‘Het protest is miniem, zeker in vergelijking met het enthousiasme van de potentiële kopers’, zegt vastgoedmakelaar Dotta. ‘Ik ken veel klanten die de jongste jaren naar nieuwe luxebestemmingen als Dubai zijn verhuisd. Maar ze komen allemaal terug. Voor het rijke culturele leven, de veiligheid en de traditie. Fiscaal paradijs of niet, onze toekomst ziet er goed uit.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud