'Beroepsprocedures kunnen Neo enkel wat vertragen'

De NEO-site. ©Omgeving & Ass.

Een jaar lang was het stil rond Europea, het winkelcomplex op de Heizel. Nu er een stedenbouwkundig attest is, zegt Michel Dessolain, de operationeel directeur Europa van Unibail Rodamco Westfield, het klaar en duidelijk: 'Europea komt er zeker.'

Woensdag kreeg Unibail Rodamco Westfield, de grootste eigenaar en uitbater van shoppingcenters ter wereld, van het Brussel gewest het stedenbouwkundig attest voor de bouw van het shoppingcenter Europea op de Heizel. Dat attest moet het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning vlotter en sneller laten verlopen.

Voorafgaand aan het attest was er intensief overleg met administraties, overheden en buurtbewoners. Op een aantal punten werd het project de voorbije maanden grondig aangepast. Zo komen er een groot overstromingsbassin, meer groen en meer oplaadpalen en gaat er meer aandacht naar kinderopvang.

Unibail Rodamco Westfield

Sinds de overname van Westfield voor een bedrag van 20,9 miljard euro staat de groep voor 190 grote shoppingcenters in Europa en Amerika, gespreid over 13 landen, goed voor 1,2 miljard bezoekers per jaar.

Er zijn 56 flagships, de absolute topklasse, Daartoe behoren Westfield Londen, Westfield Stratford (49 miljoen bezoekers per jaar) en WTC New York in de VS. Er zitten voor voor 15 miljard euro projecten in de pijplijn.

 

Een jaar lang reageerde de shoppingreus niet op alle doemverhalen die de ronde deden. Unibail zou twijfelen aan de economische haalbaarheid van het project. De onzekerheid over het Eurostadion zou een zware impact hebben.

Al die tijd zweeg Michel Dessolain. De Fransman, gehuwd met een Belgische en wonende in Sint-Genesius-Rode, kent als geen ander de Belgische porseleinkast.

Brussel heeft de 150 miljoen euro die Unibail Rodamco Westfield moet betalen om Europea te mogen betalen nodig om de tweede fase van de herontwikkeling van de Heizel te financieren. Met het kersverse attest in de hand maakt hij van de vastgoedbeurs Mapic in Cannes gebruik om de puntjes op de i zetten.

Hoe groot is de kans dat Europea er komt?

Michel Dessolain: 'We hebben er nooit aan getwijfeld. Ook niet het voorbije jaar. Voor een project als Europea is de weg naar het stedenbouwkundig attest altijd een bijzonder complexe administratieve procedure. Het is beter in die periode niet te communiceren. Onze ambitie is onze stedenbouwkundige vergunning in 2019 in te dienen. Die moet er dankzij het attest relatief snel komen. Eind 2019 - begin 2020 zouden de werken starten. Het shoppingcenter, het vrijetijdsgedeelte en de helft van de woningen kunnen eind 2023 in gebruik worden genomen.'

Pas nadat de stedenbouwkundige vergunning is verkregen kan beroep worden aangetekend...

Dessolain: 'Dat klopt. En we sluiten beroepen zeker niet uit. Bij het overleg met de buurtbewoners waren er relatief weinig tegen. Slechts 13 procent van de 3.000 buurtbewoners die we raadpleegden. Zeker bij de mensen die echt dichtbij wonen, was er weinig tegenstand. We hebben een heel sterk dossier. De overheden staan er positief tegenover. Vertraging is niet uit sluiten. Op andere plaatsen hebben we desnoods ook tien jaar geduld moeten hebben.'

Ook de Vlaamse overheden?

Dessolain: 'Er is wel degelijk ook met hen overleg geweest. Voor onze vergunningen moeten we op de eerste plaats wel terecht bij Brussel en het Brussels gewest.'

Zes  jaar geleden maakte u de eerste plannen. Is het project met de opmars van e-commerce nog rendabel?

Dessolain: 'Het retaillandschap is inderdaad sterk veranderd. Laat het eens en voor goed duidelijk zijn. De klassieke handel gaat door e-commerce niet dood. Ik stel vast dat een bedrijf als Unibail Rodamco Westfield een zeer gezonde rendabiliteit heeft. Wat is de situatie bij de webwinkels. Ze groeien nog sterk maar bijna geen enkele maakt echt winst. De toekomst is omnichannel. We zetten daar volop op in. Met onze getrouwheidskaarten gaan we onze klanten overtuigen om vaker terug te komen. Onze projecten worden ook steeds meer gemengde projecten.'

In welke mate moest het Europea-project dan worden aangepast?

Dessolain: 'Niet ten gronde. Van bij de start was gezegd: een derde shopping, een derde vrije tijd, een derde wonen. In die zin was en is ons concept voor Europea in Europa nog vrij revolutionair.'

Wordt Europea Westfield Brussels?

Europea is het koninginnenstuk van het ambitieuze NEO-project voor de herontwikkeling van dat het Heizelplateau. Het consortium omvat Unibail-Rodamco-Westfield,  Besix en CFE.

Het project omvat  een winkelpool (72.000m2), horecagelegenheden (9.000m2), 575 woningen (57.500m2), een nieuwe bioscoop (er is een definitief akkoord over de verhuis van Kinepolis), outdoor recreatie (op het perceel van Mini-Europa), indoor recreatie (15.000m2 voor het attractiepark 'Spirouland'), twee kinderdagverblijven (voor telkens 48 kinderen), een woonzorgcentrum, en 3.700 ondergrondse parkeerplaatsen. De naam ligt nog niet definitief vast. Europea, Maal of Europe of Westfield Brussels. Westfield blijkt een beresterke merknaam te zijn.

Neo II, de tweede fase voor de herontwikkeling van de Heizel, omvat het Internationaal Congrescentrum en een hotel. De bouw en de exploitatie zijn in september van dit jaar toevertrouwd aan het consortium CFE/Cofinimmo in samenwerking met Ateliers Jean Nouvel. NEO II zou eveneens in 2023 voltooid moeten zijn, net als het Sportpark. De bouw van Neo II wordt gefinancierd met de zowat 150 miljoen euro die Unibail betaalt voor het mogen bouwen van het shoppingcenter.

 

U moet 150 miljoen euro aan de stad betalen om het project te mogen bouwen. Wanneer gebeurt dat?  De stad heeft dat geld nodig voor de tweede fase van de Heizel,  het internationaal conferentiecentrum in het bijzonder?

Dessolain: 'Het is niet aan ons om bedragen. Een groot deel zal worden betaald op het ogenblik van de eerste spadesteek. De rest wordt jaarlijks gestort over de periode van de erfdienstbaarheid.'

Veel internationale retailers zijn voorzichtiger geworden. Hoe ver staat de commercialisering. De naam van Galeries Lafayette wordt genoemd? 

Dessolain: 'Europea wordt een echt flagshipshoppingcenter. We maken ons geen zorgen. Na de overname van Westfield kunnen we ook merken aanspreken die tot nu toe vooral op de Amerikaanse markt aanwezig waren. Ik denk aan namen als Victoria's Secret, Snipes, Sostrene Gren. Het is ook al jaren onze strategie belangrijke huurcontracten niet te vroeg vast te leggen. We willen de topmerken die op het ogenblik van de opening echt relevant zijn. Met de kennis van Westfield, dat samenwerkt met bedrijven als Disney, kunnen we ook meer grote evenementen aantrekken. Voor de vrije tijd ligt al veel vast: het attractiepark Spirouland. Er is een definitief akkoord voor Kinepolis en Mini Europa.'

Maakt de onzekerheid over het aangrenzende Eurostadion het project niet extra moeilijk?

Dessolain: 'Van bij de start zijn de twee opties voorzien: het Koning Boudewijnstadion blijft of verdwijnt. De eventuele renovatie staat ons project niet in de weg. Er was ook sprake van een gemeenschappelijke toegang met Eurostadion. Maar er waren ook alternatieven voor de toegankelijkheid. Die zijn er nog steeds.'

Er moeten toch wel effectieve beslissingen worden genomen. Renovatiewerken aan het Koning Boudewijnstadion bij de opening van het shoppingcenter zijn niet meteen het ideale scenario.

Dessolain: 'Dat klopt. De beleidsverantwoordelijken zijn voldoende op hoogte.'

U hebt Westfield overgenomen. Dat had ooit interesse in Uplace.

Dessolain: 'Dat kan zijn. Nadien was Westfield ook kandidaat voor Neo. We moeten het blijven herhalen. We hebben altijd in ons project geloofd, met of zonder Docks Bruxsel en Uplace. Toen we Neo binnenhaalden, stonden die twee projecten allebei veel verder dan wij. Toch hebben we niet geaarzeld om ervoor te gaan. En ook nu niet.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud