Nooit geziene wachttijden in bouw

Het is alle hens aan dek in de bouwsector. Een cocktail van overvolle orderboeken, langere leveringstermijnen en te weinig medewerkers leidt tot een nooit eerder geziene krapte in de markt voor eengezinswoningen. Dat blijkt uit een rondvraag van De Tijd.

Vrijwel alle aannemers, ook de kleinere, hebben een orderboek dat vol zit tot eind dit jaar. Twee jaar geleden was dat vaak niet langer dan drie à vier maanden. Er zijn aanwijzingen dat de prijzen voor wie zelf een eengezinswoning bouwt daardoor in een jaar fors zijn gestegen. De krapte in de markt zal niet afnemen voor het bouwverlof, klinkt het in de sector. En ze zal ook niet meteen verdwijnen als de bouw weer aan de slag gaat in augustus.

Dat komt door een combinatie van oorzaken. In de eerste vier maanden van dit jaar waren er volgens de notarissen 8 procent meer verkochte woningen dan in dezelfde periode van 2018. Veel van die woningen moeten worden gerenoveerd. Dat zet de bouwsector onder grote spanning.

Cijfers van de Nationale Bank geven aan dat de verkoop van bouwmaterialen in het eerste kwartaal van dit jaar met 12,7 procent is toegenomen. Dat is uitzonderlijk veel. De stijging is deels een gevolg van prijsverhogingen, maar nog meer van het toegenomen werk en een uitzonderlijk zachte winter. Wat zijn de oorzaken van de 'perfecte crisis' in de bouwsector?

1 Krapte op baksteenmarkt

 De orderboeken van de Belgische en Nederlandse bakkers van gevelstenen zitten eivol tot eind dit jaar. Dat komt omdat er vanuit het Verenigd Koninkrijk al langer een structurele vraag is naar gevelstenen van bij ons. ‘De vraag in België is stevig, maar die uit het VK is enorm’, zegt Caroline Van de Velde, de CEO van Wienerberger België. ‘Bovendien is er een grotere vraag uit Nederland en Duitsland. Het Belgisch aanbod is erg in trek.’

Sinds de lancering van ‘Help to Buy’, een Brits programma dat mensen met lage inkomens makkelijker aan een hypotheek moet helpen, wordt er meer gebouwd in het VK. De vraag naar gevelstenen is daardoor met 15 procent gestegen tot circa 2,1 miljard stuks. Het tekort wordt aangevuld met de invoer van stenen uit België en Nederland.

Naar Belgische normen is een extra vraag van 250 miljoen stenen (Engels formaat) gigantisch. Dat is meer dan wat Belgische steenbakkerijen hier jaarlijks afzetten op de lokale markt. ‘Momenteel is 60 procent van de Belgische gevelstenen bestemd voor export en het grootste deel komt in het VK terecht’, zegt Burt Nelissen, de voorzitter van de federatie voor steenbakkerijen. Een gevaar voor sterke prijsstijgingen ziet hij niet. Maar er vroeg bij zijn, is de boodschap, want de levertermijnen in België worden steeds langer.

 2 Wachttijden voor isolatie

De vraag naar isolatie is erg groot. De aangekondigde prijsstijging met 8 procent voor mei leidde tot wachttijden van vier à vijf weken. Zowat 90 procent van alle isolatiewerken in ons land gebeurt met pur (polyurethaan) en pir (polyisocyanuraat). In 2017 ging de prijs van die materialen als een raket de hoogte in, omdat schaarste was opgetreden op de markt van het basisproduct MDI. ‘Op geen enkele markt is toen zo emotioneel gereageerd op de prijsstijging als in België’, zegt Lieven Malfait, de directeur van de divisie isolatie bij Unilin.

 Er kwam een nooit geziene koopgolf op gang. ‘We waren totaal verrast over de omvang van de bestellingen voor isolatiemateriaal’, zegt André De Groote, voorzitter van de federatie van handelaren in bouwmaterialen Fema. Ook nu dreigen lange wacht tijden, maar die zullen snel weer verdwijnen, klinkt het daar.

Ook Malfait gaat daarvan uit. ‘De situatie is helemaal niet te vergelijken met twee jaar geleden’, zegt hij. ‘Toen was er een chronisch tekort aan het basisproduct MDI op de wereldmarkt. De prijs van pir was ongewoon laag. Het is weinig waarschijnlijk dat we voor een cascade van prijsstijgingen staan. Maar meer planning in de bouwketen in België is wenselijk.’

3 War for talent

In bouw- en vastgoedland woedt een war for talent. Honderden vacatures voor jobs voor hoogopgeleiden geraken niet of heel moeizaam ingevuld. De bouw is niet langer een sector waar werkgevers zich tevredenstellen met laaggeschoolden of medewerkers zonder voorafgaande opleiding.

‘Het is erg moeilijk werfleiders te vinden’, zegt Hellemans van Hadibouw. ‘Er zijn ook te weinig bouwkundige tekenaars en ingenieurs om de technische plannen te maken. Het is op eieren lopen om personeel te vinden.’ Dat veroorzaakt vooral problemen op de markt voor eengezinswoningen, maar ook renovaties worden getroffen. In die segmenten kan minder op langere termijn gepland worden dan in de grootschalige projectontwikkeling.

Voor twaalf van de twintig meest gevraagde bouwberoepen ligt het aantal vacatures hoger - vaak vele malen hoger - dan het aantal werkzoekenden. Zeven ervan, zoals werfleider, calculator bouw, installateur communicatienetwerken en monteur centrale verwarming, zijn volgens de VDAB zelfs zware knelpuntberoepen.

4 Werven vallen stil

‘Als werven stilvallen door een uit de hand gelopen planning, kan de winstmarge (de brutobedrijfswinst op de omzet, red.) krimpen van 10 tot 2 procent’, zegt Bart De Malsche van Qubo, een middelgrote woningbouwer uit Hamme. En steeds meer werven lopen vertraging op of vallen stil.

Jozef Hessel, de zaakvoerder van het architectenbureau A1 Planning uit Oostende en Gent: ‘Ik ben bezig met een werf voor een woning waar de gevelsteen is besteld en pas in oktober wordt geleverd. Andere gekaleide steen komt zo nat toe op de werf dat die meer dan een halfjaar nodig heeft om uit te drogen.’

Meer dan ooit is er een interactie tussen alle schakels in het proces, van ruwbouw tot elektricien en chauffagist. Alleen al om de duurzaamheidsnormen te halen moet voortdurend onderling worden overlegd. Bij gebrek aan geschikte profielen komt de complexe bouwketen steeds vaker klem te zitten.

Dat bevestigt ook Marc Dillen, algemeen directeur van de Vlaamse Confederatie Bouw. ‘Het is jaren geleden dat er nog zoveel werk was. Zo zijn er schilders die niet kunnen starten omdat de mensen van de centrale verwarming niet tijdig klaar zijn. Diverse installatiebedrijven moeten effectief opdrachten weigeren.’

Of dat een zegen voor de sector is, betwijfelt hij. ‘Naarmate de wachttijden langer worden, neemt het risico op prijsstijgingen toe. De kans is klein dat de aannemers die kunnen doorrekenen aan de klant. Ik verwacht dus niet dat de marges toenemen, integendeel. In die zin kan je spreken van een perfecte storm.’

5 Prijzen gaan omhoog

Toch zijn er steeds meer aanwijzingen dat de prijzen voor een eengezinswoning in een jaar tijd fors zijn gestegen. ‘Prijsverhogingen van 10 procent zijn geen uitzondering’, stelt architect Hessel.

De prijzen van bouwmaterialen zijn door de band forser gestegen dan de inflatie. Dat ligt aan de hogere kostprijs van heel wat grondstoffen en de hoge energiekosten. ‘De vorige jaren gingen de prijzen van gevelstenen jaarlijks gemiddeld met zo’n 2 procent omhoog, maar begin dit jaar was dat 3 tot 4 procent’, stelt Jean-Pierre Wuytack, de CEO van de Limburgse steenbakker Vandersanden.

Lang leek de reserve aan kleine aannemers onuitputtelijk. Een werf kon vroeger gemakkelijk twee maanden na de aanbesteding starten. Nu wordt dat snel vier tot zes maanden. Vrijwel alle aannemers, ook de kleinere, hebben een orderboek dat vol zit tot eind dit jaar. Ook dat leidt tot een prijzenspiraal. Tussen pot en pint geven aannemers al eens toe dat ze een contract binnenhaalden zonder een scherpe prijs te zetten.

Het is niet denkbeeldig dat ook tekorten ontstaan voor andere producten. Etex, de Belgische producent van onder meer gips en vezelcementplaten, ziet niet meteen problemen, maar is waakzaam.

‘De verkoopvolumes in het VK stijgen al vier à vijf jaar ondanks de brexit. Ook in Frankrijk en Nederland neemt de vraag naar residentiële woningen toe. Dat kan op termijn een effect hebben op de toelevering naar België. Volgens prognoses zou de groei van de markt vertragen in 2020 en 2021, maar de vraag naar woningen neemt momenteel alleen maar toe en we zien geen tekenen van vertraging’.