'Reële waarde woning pas nu weer op niveau van 2007'

De perceptie dat vergelijkbare woningen veel duurder zijn geworden dan tien jaar geleden, klopt niet. ©ANP XTRA

De prijzen van woningen zijn de voorbije drie jaar sterk gestegen. Maar als men naar vergelijkbare woningen kijkt en rekening houdt met de inflatie, zitten de prijzen nu pas opnieuw op het recordpeil van 2007.

2019 was een boerenjaar voor de woningmarkt in Vlaanderen. De perceptie dat woningen met eenzelfde grootte, comfort… de voorbije tien jaar veel duurder zijn geworden, klopt niet. Pas nu zitten de reële prijzen (na correctie voor inflatie) van vergelijkbare woningen opnieuw op het niveau van voor de crisis. Dat blijkt uit de studie van Steven Damen, een vastgoedeconoom van de KU Leuven, op basis van 60.000 transacties van ERA, de grootse makelaarsgroep in Vlaanderen.

©Mediafin

2005-2007

De invoering van de gulle woonbonus, een euforisch economisch klimaat en de introductie van de Eenmalige Bevrijdende Aangifte (EBA), zeg maar fiscale amnestie, leidden vanaf 2005 tot een explosie van de woningprijzen op de Vlaamse woningmarkt.

In twee jaar tijd stegen de prijzen van vergelijkbare woningen in reële termen met 20 procent. Er was sprake van kooppaniek. De gemiddelde verkooptijd van een huis daalde in die periode van meer dan 100 naar minder dan 80 dagen.

2009-2016

In tegenstelling tot veel andere landen werd de woningmarkt in België en Vlaanderen veel minder getroffen door de start van de financiële crisis (2008). Maar van forse prijsstijgingen was geen sprake meer.

Tussen 2013 en midden 2016 stegen de nominale prijzen nauwelijks. Door de (relatief beperkte) inflatie daalde de reële prijsindex voor vergelijkbare woningen van 120 in 2007 naar 112 in 2016.

2017-2019

In 2015 werd de gulle woonbonus uit 2005 al wat minder gul gemaakt. Paradoxaal begonnen de prijzen precies dan in reële termen opnieuw te stijgen, vooral vanaf 2017. Dat was een gevolg van de sterke daling van de hypotheekrente en van een gunstiger economisch klimaat. In het laatste kwartaal van 2019 daalde de verkooptijd tot 88 dagen, het laagste peil in tien jaar.

2020-?

De woonbonus heeft de prijzen in de voorbije 15 jaar extra doen stijgen en in lastige periodes ondersteund. Het einde van de woonbonus (goed voor een voordeel van zo’n 1.500 euro per jaar) moet de prijzen doen dalen. Damen berekende in oktober, bij de bekendmaking van de afschaffing van de woonbonus, dat dat de prijzen op middellange termijn met zo’n 9 à 13 procent doet dalen.

30 procent
Afbetaling
De nettohypotheekafbetaling als percentage van het inkomen is de voorbije tien jaar ongewijzigd gebleven op 30 procent.

Dat betekent niet dat de woningprijzen meteen in 2020 zullen dalen. Veel hangt af van hoe laag de rente blijft. ‘Het is een goed moment voor de overheid om de woonbonus volledig af te schaffen. De hypothecaire rente voor de langere looptijden daalde in 2019 van 1,95 procent in januari naar 1,61 procent nu. Eén procentpunt rentedaling geeft gezinnen zowat 10 procent extra ontleencapaciteit’, zegt Johan Krijgsman, de CEO van ERA Belgium.

Voor 2020 verwachten Damen en Krijgsman minder sterke prijsstijgingen. Het waarschijnlijkste scenario is dat de betaalbaarheid intact blijft.

De nettohypotheekafbetaling als percentage van het inkomen is de voorbije tien jaar ongewijzigd gebleven op 30 procent. Het stemt overeen met de vuistregel van de banken dat maximaal een derde van het inkomen van een gezin naar de afbetaling van een woninglening mag gaan.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud