Sanering Carrefour raakt Wereldhave midscheeps

Een Carrefour-hypermarkt in Evere, vlak bij de hoofdzetel van de groep. ©Kristof Vadino

De sluiting van twee hypermarkten en het verkleinen van vier andere grote supermarkten zadelt naast Carrefour ook sommige vastgoedverhuurders met een probleem op. Vooral Wereldhave Belgium wordt getroffen.

Het vastgoed van de meeste van de 69 grote winkels die Carrefour in België zelf uitbaat, is in handen van Redevco. Dat is de grootste eigenaar van winkelvastgoed in België.

Maar Redevco is niet het grootste slachtoffer van de sanering bij de Franse retailer. Dat is het beursgenoteerde Wereldhave Belgium  . Dat is zowel eigenaar van de Carrefour in het Shopping 1 in Genk als van die in Belle Ile in Angleur. Beide gaan dicht. Het gaat om hypermarkten met een oppervlakte van respectievelijk 5.000 en 10.000 vierkante meter en dus niet onbelangrijk voor de rendabiliteit van de shoppingcentra. 'We waren vooraf niet op de hoogte' zegt Kasper Deforche, CEO van Wereldhave Belgium in een gesprek met De Tijd. Carrefour was in 2016 de op één na belangrijkste huurder van Wereldhave Belgium. De koers dook ruim 3 procent lager na het nieuws.

Het is nog niet geweten hoe sterk de hypermarkten van Westerlo, Turnhout, Brugge Sint-Kruis en Haine-Saint-Pierre verkleind worden. Het worden - met uitzondering van Turnhout dat een hypermarkt mag blijven - sowieso stevige ingrepen want een supermarkt heeft een gemiddelde winkeloppervlakte van 3.000 vierkante meter. Een hypermarkt beslaat normaal 6.000 à 12.000 vierkante meter: twee tot vier keer zoveel.

Opportuniteit

Het vertrek van Carrefour is voor vastgoedeigenaars echter niet per definitie slecht nieuws. Zo wordt het Voor Wereldhave Belgium waarschijnlijk gemakkelijker een alternatief te vinden voor de sluiting in Angleur dan voor die in Genk. De geplande uitbreiding van het shoppingcenter in het Luikse was recent uitgesteld tot september bij gebrek aan voldoende voorverhuur. 'De 10.000 vierkante meter van Carrefour die vrij komen, zijn een nieuw element', stelt Deforche.

In Genk zit de Carrefour in het shoppingcenter Shopping 1. Dat heeft het niet gemakkelijk. Er is een leegstand van 20 procent.

Redevco ontspringt grotendeels de dans. Het verkocht de Carrefour in Genk vier jaar geleden aan Wereldhave Belgium. Het wordt enkel geconfronteerd met wat afslankingen, geen sluitingen.

De voorbije vijftien jaar is Redevco België, een onderdeel van de vastgoedpoot van de Cofra Holding van de C&A-familie Brenninkmeijer, steeds minder afhankelijk geworden van Carrefour, dat haar grootste huurder is. Redevco heeft al ervaring met het verkleinen van winkels van Carrefour op haar site.

Redevco België kreeg in 2003 al het vastgoed van GB-Inno-BM in handen voor 1,35 miljard euro. De vastgoedtak GIB Immo was op dat ogenblik eigenaar van 2 miljoen vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (bijna 40 maal Wijnegem Shopping Center) en 6 miljoen vierkante meter grond. Zowat 50 procent van de totale portefeuille van Redevco België werd op dat ogenblik verhuurd aan wat nu Carrefour heet.

Vandaag is dat nog maar 30 procent. Bij vrijwel elke afslankingsoperatie van de Carrefour is Redevco erin geslaagd er zelf beter van te worden. Vandaag verhuurt Redevco ‘slechts’, 500.000 vierkante meter winkelruimte aan Carrefour. Dat blijft wel nog steeds het equivalent van bijna tien keer Wijnegem Shopping Center.

Bij deze operatie moet  Redevco enkel de hypermarkten van Turnhout (8.000 vierkante meter) en Brugge Sint-Kruis (6.000  vierkante meter) afslanken. Die zitten bij kleinere spelers.

Crisis 2010

In het bijzonder de grote afslankingsoperatie van Carrefour België in 2010 bleek voor Redevco achteraf bekeken een gouden zaak te zijn. Carrefour sloot toen zeven hypermarkten die in Redevco-panden zaten. Samen waren ze goed voor 60.000 vierkante meter oppervlakte (het equivalent van Wijnegem Shopping Center). 

Maar Redevco wist voor de slecht draaiende Carrefour-hypermarkten meteen nieuwe, populaire huurders te vinden. De site in Middelkerke werd door Redevco meteen verkocht. Op drie sites werd Delhaize met supermarkten van 5.000 vierkante meter de trekker, op de andere drie is dat Match. Op de zes sites zijn nu een 50-tal winkels gevestigd, met toen relatief nieuwe namen als JBC, Brantano en Vandenborre. De totale som aan huurinkomsten ligt vandaag beduidend hoger dan voor de herontwikkeling en opsplitsing.

Redevco moest zwaar investeren in de herontwikkeling. Herontwikkelingsprojecten zoals in Sint-Pieters-Leeuw (Pajot Shopping) en Kortrijk Ring Shopping kosten algauw telkens tientallen miljoen euro's.  Omdat veel van de GB-sites uit de jaren zeventig en tachtig dringend aan renovatie toe zijn, waren dat grotendeels investeringen die toch moesten gebeuren. Het was vooral de prioriteitenlijst die veranderde.

In 2016 kondigde Redevco België voor de komende vijf jaar nog een investeringsprogramma van 300 miljoen euro voor herontwikkeling aan.

Baanwinkels populair

Vandaag zijn we bijna tien jaar later. De vraag is of er in tijden van de opmars van e-commerce nog veel vraag is naar nieuwe winkelcapaciteit. In de sector is men eerder optimistisch.

Netclusters van baanwinkels, wat de sites van de vroegere hypermarkten steeds meer worden, zitten meer dan ooit in de lift. Bij Redevco staat minder dan 1 procent van de beschikbare winkelruimte leeg.

Veel uitbaters van alleenstaande baanwinkels dromen van een verhuizing naar een cluster, net als retailers die naast hun winkels in de stad of shopping centers, graag ook willen uitbreiden naar de relatief goedkope en meestal gemakkelijker toegankelijkere retailparken.

Het verwerven van de vergunningen voor de herontwikkeling van een retailpark is een complexe operatie, maar blijft relatief gemakkelijker te verkrijgen dan die voor de bouw van een totaal nieuwe cluster, laat staan voor een nieuw shoppingcenter. De ontwikkelaars van Uplace in Machelen kunnen daarvan getuigen. Bij een herontwikkeling kunnen de ontwikkelaars het behoud van de tewerkstelling in de regio uitspelen.

Jumbo

Welke grote namen kunnen interesse hebben? Het wordt uitkijken wat Jumbo zal doen. De Nederlandse supermarktketen, die in Nederland de aartsrivaal is van Albert Heijn, toonde vorig jaar grote ambities voor de Belgische markt.

Er werd gefluisterd dat er 20 winkels zouden komen. Winkels van 3.000 vierkante meter en meer komen in België niet zo snel uit de lucht gevallen. Ze zullen ongetwijfeld met open armen worden ontvangen bij Redevco.

Redevco heeft voldoende tijd om nieuwe huurders te zoeken en te herontwikkelen. De driejaarlijkse huurcontracten vervallen vrijwel allemaal in 2020, met een opzegperiode van zes maanden.

Hoofdzetel

Over de afslanking van de hoofdzetel van Carrefour Belgium in Evere, waar tot nu toe 1.000 mensen werken, hoeft men zich bij Redevco geen zorgen meer te maken. Het verkocht drie jaar geleden de rechten van het hoofdkantoor, beter bekend als 'La Tour d'Evere', aan Teychené Invest Belgique. Dat is de Belgische dochtermaatschappij van de Franse investeerder La Financière Teychené.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect