weekboek

De een zijn brood, de ander zijn dood

Stefaan Michielsen

De oprukkende e-commerce doet de vraag naar pakjeshuizen toenemen. Bouwers en verhuurders van magazijnen doen goede zaken. Maar de traditionele kleinhandel lijdt zwaar onder de concurrentie van de webwinkels, en de investeerders in winkelvastgoed in de steden delen in de klappen.

Wie in een Vlaamse stad in een winkelstraat loopt, uit vrije wil of onder lichte dwang, heeft het ongetwijfeld al gemerkt. Er staan flink wat panden leeg, wachtend op een nieuwe huurder. Een rapport van Cushman & Wakefield, een makelaar gespecialiseerd in winkelvastgoed, bevestigde deze week dat het aanbod van panden groter is dan de vraag ernaar. Met als gevolg dat de huurprijzen dalen. Cushman & Wakefield maakt gewag van dalingen van 10 tot 30 procent in sommige winkelstraten in middelgrote Vlaamse steden.

De zelfstandigenorganisatie Unizo juicht die ontwikkeling toe. Ze verlicht de lasten voor de handelaars en geeft hun meer financiële ademruimte, luidt de redenering. Maar Unizo is blij met een dode mus. De lagere huurprijzen zijn een symptoom, van de minder goede gang van zaken bij veel kleinhandelaars. Hun winkel draait slechter, de verkoop daalt.

Het speelveld is niet gelijk. Dat is de harde realiteit.

De consumenten gaan op andere plekken shoppen. Ze vinden hun weg naar de webwinkels. De ontwikkeling van e-commerce creëerde wellicht een bijkomende markt. Maar de aankoop van een paar schoenen of een kleedje op de website van het Duitse Zalando betekent in de meeste gevallen een paar schoenen of een kleedje minder verkocht door een boetiek in de stad.

De onlinehandelaars strijden met sterke wapens: een breed assortiment, scherpe prijzen. Zalando zet tot dusver zwaar in op groei en op de verwerving van een groter marktaandeel. Het offert zijn winstgevendheid voorlopig op. Het bedrijf kan dat, omdat het financiers heeft die daarin meegaan. Maar met die strategie doet het de kleine handelaars veel pijn. Want die kunnen daar niet tegenop.

Het speelveld is niet gelijk. Dat is de harde realiteit. Een wet inzake marktpraktijken en het bestaan van een concurrentiewaakhond bieden weinig soelaas voor de kleinhandelaars. Grote webwinkels hebben gewoon een ander businessmodel. De zaken die nog in de stadscentra te vinden zijn - schoenenwinkels, kledingzaken, boekhandels, winkels met verzorgingsproducten - hebben het moeilijk om hun mannetje te blijven staan. Zelfs een grote keten als Galeria Inno heeft het lastig.

Ze moeten proberen terug te vechten. Maar hoe? Door zelf een webshop te openen? Om die tot een succes te maken is een voldoende grote schaal nodig. En snijden ze daarmee niet in hun eigen vel? Een andere manier is winkelen in de stad aantrekkelijker maken door uit te pakken met een divers en prikkelend aanbod. Wie gaat shoppen, doet dat niet altijd omdat hij dringend iets nodig heeft. Het is ook een vorm van ontspanning: door de straten struinen, de etalages bekijken, af en toe een zaak binnenstappen om te zien wat in de rekken hangt. Geregeld leidt dat tot een impulsaankoop. En dan even verpozen bij een kop koffie en een stuk taart. Winkelen in de stad is zoveel plezanter dan een hele namiddag webwinkelen.

Duur parkeerticket

Winkelen in de stad aantrekkelijker maken is een opdracht die het petje van een individuele handelaar te boven gaat. Het is een collectieve verantwoordelijkheid die samenwerking vraagt. Kunnen de handelaars dat?

De kleinhandel is een belangrijk deel van de stadseconomie.

Het stadsbestuur kan een rol spelen door de winkels in de stad bereikbaar te houden, ook met de auto. Wie online winkelt, moet niet eerst in de file staan, een parkeerplaats zoeken en een duur parkeerticket betalen. Als besturen hun stad op de kaart willen zetten als commercieel centrum, moeten ze de drempels zo laag mogelijk houden. Het is een moeilijke evenwichtsoefening: shoppen in autovrije straten is aangenamer, maar de steden helemaal autovrij maken houdt de shoppers weg.

Stadsbesturen hebben er alle belang bij de winkeliers te helpen. Kleinhandel is een significant onderdeel van de stedelijke economie, de activiteiten creëren jobs en belastinginkomsten. E-commerce daarentegen levert een stad weinig baten op.

Lagere huurprijzen voor winkelpanden bieden ook een opportuniteit: ze verlagen de drempel voor creatieve en innovatieve handelaars om iets nieuws te proberen. Misschien slaat het niet aan, misschien wel. Voor de eigenaars van de panden is het wel een bittere pil. Vastgoed een veilige belegging? Niet altijd dus. De investeerders die al hun eieren in de mand van het winkelvastgoed hebben gelegd, zitten nu met een probleem.

Maar waar verliezers zijn, zijn ook winnaars. De opmars van de e-commerce doet de vraag naar pakjeshuizen stijgen. De vastgoedinvesteerders gooien het over een andere boeg: weg met het gewone winkelvastgoed, leve de magazijnen! Iedereen stort zich op de nieuwe opportuniteit, in die mate dat er stilaan een overaanbod is aan magazijnen, en dat de prijzen daar uiteindelijk ook zullen dalen.

 

De marktkrachten zijn aan het werk. Binnen afzienbare tijd brengen die wel een nieuw evenwicht.

Amsterdammers rekenen zich rijk

Een stijging van de huizenprijzen leidt tot hogere consumptie-uitgaven, berekenden twee economen van Rabobank. Van elke euro waardestijging van een woning geven de eigenaars 4 cent uit, leidden ze af uit de betalingsgegevens van 40.000 mensen.

Economen zijn vertrouwd met dat macro-economische effect. Veranderingen in het vermogen - positief of negatief - hebben een invloed op het bestedingsgedrag van de gezinnen en op de economische groei. In het jargon heet dat het ‘vermogenseffect’. De onderzoekers van Rabobank hebben dat nu aangetoond aan de hand van micro-gegevens.

Het effect verschilt van regio tot regio. In de provincie Noord-Holland, met Amsterdam, is het effect beduidend sterker. Elke euro waardestijging van het vastgoed leidt er tot 6 cent extra consumptie. En in de provincies waar de huizenprijzen sneller stijgen, wordt een groter deel van die virtuele winst in consumptie omgezet.

Een en ander verklaart misschien waarom Nederland de jongste jaren een beduidend hogere groei optekent dan België. De Nederlanse economie groeide vorig jaar met 3,1 procent, de onze met 1,7 procent.

Maar er zijn twee kanten aan de medaille. Een crisis op de vastgoedmarkt kan een recessie verscherpen. Tussen 2009 en 2013, toen de vastgoedmarkt van onze noorderburen met een ernstige crisis kampte, deed Nederland het slechter dan België.

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content