Fiscus strenger voor aankoop vastgoed via vennootschap

©BELGA

Ondernemers die vastgoed gedeeltelijk via hun vennootschap aankopen, moeten sinds kort flink wat meer uit eigen zak betalen.

In ondernemerskringen is het al jaren een gesmaakte techniek. Een bedrijfsleider laat zijn oog vallen op een villa, een appartement of een kantoor van waaruit hij zijn beroepswerkzaamheden kan uitoefenen. Vervolgens gaat hij over tot een gesplitste aankoop.

Daarbij koopt de ondernemer als fysieke persoon alleen de blote eigendom van het onroerend goed, terwijl zijn vennootschap het vruchtgebruik koopt voor een periode van 20 of 30 jaar. Daardoor moet de vennootschap gedurende al die jaren geen huur betalen.

Exacte cijfers zijn niet voorhanden, maar volgens schattingen zijn er in ons land 70.000 tot 100.000 van dergelijke constructies.

Het ziet ernaar uit dat veel ondernemers nog een flink deel van de aankoopsom uit eigen zak zullen moeten bijpassen.
Robin Messiaen
advocaat

Zo’n gesplitste aankoop levert ook fiscale voordelen op. Om een waarde op het vruchtgebruik te kleven, gebruiken accountants al jaren de zogenaamde methode Ruysseveldt. Die formule ligt al een tijdje onder vuur omdat ze tot een overwaardering van het vruchtgebruik leidt. Zoals een voorbeeld aangeeft, leidt dat tot excessen (zie hieronder).

Daarom schoof de rulingcommissie al in 2016 in enkele dossiers een strengere formule naar voren om het vruchtgebruik te waarderen. Die methode moet ertoe leiden dat de waarde van het vruchtgebruik beter aansluit bij de huur die het bedrijf anders had moeten betalen.

Van over- naar onderwaardering

Maar dat dreigt de ondernemers zuur op te breken. ‘Uit steekproeven blijkt dat de verregaande overwaardering van het vruchtgebruik door de nieuwe methode in veel gevallen plaatsmaakt voor een ondergewaardeerd vruchtgebruik’, zegt de advocaat Robin Messiaen (SherpaLaw).

Bart Van Coile, de ondervoorzitter van het Instituut van Accountants en Belastingconsulenten (IAB), bevestigt dat de formule van de rulingcommissie de weegschaal vaak te veel in het voordeel van de fiscus doet overslaan.

Nu gaat de belastingadministratie nog een stapje verder. Ze grijpt de formule van de rulingcommissie aan om alle gesplitste aankopen te beoordelen. ‘Alle ondernemers die tot een gesplitste aankoop overgaan, worden gecontroleerd volgens de strengere criteria die de rulingcommissie in een aantal individuele dossiers heeft uitgetekend’, stelt Messiaen.

De federale overheidsdienst Financiën bevestigt dat. ‘Er zijn richtlijnen uitgestuurd om erop toe te zien dat de waarde van het vruchtgebruik beantwoordt aan de werkelijke economische waarde’, meldt woordvoerder Francis Adyns.

Daarbij komt dat de strengere criteria ook worden toegepast op gesplitste aankopen die eerder al plaatsvonden om te bekijken of de waardering van het vruchtgebruik niet de pan uitswingt.

‘Het ziet ernaar uit dat veel ondernemers nog een flink deel van de aankoopsom uit eigen zak moeten bijpassen’, zegt Messiaen. Van Coile wijst erop dat dat risico vooral bestaat bij ondernemers die het al te bont hebben gemaakt bij pogingen om hun belastingvoordeel op te krikken.

Voorbeeld

Veronderstel dat een ondernemer overgaat tot een gesplitste aankoop van een villa 600.000 euro. De ondernemer koopt dan alleen de blote eigendom. Zijn bedrijf koopt het vruchtgebruik.

Met de methode Ruysseveldt is het mogelijk dat de vennootschap voor het vruchtgebruik tot 85 procent van de aankoopsom betaalt, in dit geval 510.000 euro. Voor de blote eigendom dient de ondernemer slechts de overige 15 procent of 90.000 euro te betalen. Als het vruchtgebruik dan na een periode van 20 jaar uitdooft, verwerft de ondernemer de volle eigendom van de villa, zonder dat hij daarvoor nog iets moet betalen. En dat terwijl de villa ondertussen in waarde zal zijn gestegen.

Zolang het vruchtgebruik loopt, kan de vennootschap de aankoopkosten (510.000 euro in hoofdsom, plus een deel van de aankoopkosten en registratierechten) in mindering brengen van de belastbare winst. Dat levert de vennootschap ook een fiscaal voordeel op.

De strengere formule van de rulingcommissie kan tot een heel ander resultaat leiden. De nieuwe formule is niet meer afhankelijk van de lage rentestanden op langlopend staatspapier. Ze is gebaseerd op het nettohuurrendement van het aangekochte pand. Bovendien is er een toetsing om rekening te houden met de eventuele waardestijging van het vastgoed tijdens de periode van het vruchtgebruik.

Dat kan ertoe leiden dat het vruchtgebruik op bijna 60 procent van de aankoopsom wordt gewaardeerd, terwijl de blote eigendom wordt gewaardeerd op meer dan 40 procent.

Voor de ondernemer als fysieke persoon scheelt dat een slok op de borrel. In het voorbeeld moet hij persoonlijk 40 procent van 600.000 euro of 240.000 euro betalen in plaats van 90.000 euro, 150.000 euro meer. Voor het vruchtgebruik betaalt de vennootschap dan 360.000 euro en geen 510.000 euro.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect