'Concurrenten staan te dringen om Carrefour te vervangen'

Kasper Deforche, de CEO van Wereldhave Belgium, relativeert de impact van de sluiting van de Carrefour-hypermakten van Genk en Luik. ©Tim Dirven

Een vijftal supermarktketens hebben zich bij Wereldhave Belgium reeds aangemeld om de plaats in te nemen van de Carrefours in Luik en Genk.

Wereldhave Belgium , de specialist in shoppingcentravastgoed, blijft rotsvast geloven in zijn shoppingcentra in België. Het aangekondigde vertrek van Carrefour uit de shoppingcentra Belle-Ille in Luik en Shopping 1 in Genk verandert dat niet.

Kasper Deforche, CEO van Wereldhave Belgium, relativeert de impact van de sluiting. Naar nieuwe locaties voor hypermarkten is geen vraag meer. Voor goed gelegen supermarkten des te meer.

Het opdelen van hypermarkten tot een (kleinere) supermarkt en een aantal kleine winkeloppervlakten biedt zelfs extra opportuniteiten. Dat heeft Redevco, de grootste eigenaar van winkelvastgoed, na de vorige Carrefour-crisis van 2010 bewezen.

De groei van Wereldhave zal de komende jaren wel eerder moeten komen van nieuwe acquisities (onder meer overnames van retailparken in België en Luxemburg), aldus de jongste CEO (36) van een beursgenoteerd bedrijf in het land.

Hoe zwaar en hoe snel gaan de sluitingen van de Carrefours wegen op de resultaten van de groep?

Die twee Carrefour-hypermarkten van Luik en Genk vertegenwoordigen slechts 3,7 procent van al onze huurinkomsten.
Kasper Deforche
CEO Wereldhave Belgium

Kasper Deforche: 'Carrefour is inderdaad de grootste huurder van Wereldhave Belgium. Maar ze huren bij ons enkel de ruimtes voor twee hypermarkten. De sluiting van beide is nu aangekondigd. Die twee hypermarkten vertegenwoordigen slechts 3,7 procent van al onze huurinkomsten. Op de resultaten van 2018 zal er nauwelijks een impact zijn. De huurcontracten zijn driejaarlijks opzegbaar. Ze lopen nog tot respectievelijk 23 september 2018 en 30 november 2019. Er moet wel een opzegtermijn van zes maanden worden gerespecteerd. Zo niet begint opnieuw een periode van drie jaar te lopen. Tot nu toe hebben we officieel nog altijd niets gehoord van Carrefour.'

Mogen we dan niet uitsluiten dat Carrefour toch zou blijven?

De sluiting van de Carrefour (10.000 vierkante meter) in het shoppingcenter Belle-Ile (luik) zal relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen, verwacht Kasper Deforche. ©ID/ Valentin Bianchi

Deforche: 'Het gebeurt wel vaker dat aangekondigde sluitingen en afslankingen van personeel later worden afgezwakt. Carrefour kan met ons nog altijd komen praten over een afslanking van haar hypermarkten (10.000 vierkante meter in Luik, 6.000 vierkante meter in Genk) tot supermarkten (3.000 à 5.000 vierkante meter).'

'Ik kan u verzekeren dat we bij de aankondiging van de sluiting van die winkels van Carrefour meteen telefoons kregen van andere ketens die geïnteresseerd zijn om bij ons een supermarkt te openen. Als Carrefour nog wil praten over een afgeslankte winkel kan dat. Maar ze zullen hoe dan ook in concurrentie met andere kandidaten worden geplaatst. Ik ben niet zeker dat de gemakkelijkheidsoplossing ‘Carrefour blijft’ per definitie onze eerste keuze zal zijn, zeker niet in Luik.'

Ik kan u verzekeren dat we bij de aankondiging van de sluiting van die Carrefour-winkels meteen telefoons kregen van andere ketens die geïnteresseerd zijn om bij ons een supermarkt te openen.
Kasper Deforche
CEO Wereldhave Belgium

Wordt de reeds uitgestelde uitbreiding van uw shoppingcentrum Belle-Ile nog langer uitgesteld?

Deforche: 'Het oplossen van de Carrefour-dossier in Luik krijgt hoe dan ook voorrang op de uitbreiding van de site met 8.000 vierkante meter. Het klopt niet helemaal dat we de start van de uitbreiding uitstellen omdat de voorverhuur tegenvalt. We hebben evenwel alles op alles gezet op de invulling van de uitbreiding in Doornik. Bij de opening in april zal de bezettingsgraad er 98 procent bedragen. Fantastisch.'

Een oplossing vinden voor de sluiting van de Carrefour in Genk lijkt minder evident.

Deforche: 'In Luik zitten we met een bezetting van bijna 100 procent, in Genk rond 80 procent. Bovendien leent de locatie in Luik zich beter tot het in stukken snijden van de winkellocatie. In Genk is de Carrefour ook op de eerste verdieping gevestigd.'

Bewijzen de aanslepende problemen met Shopping 1 en Kortrijk Ring dat shoppingcentra het steeds moeilijker krijgen?

Deforche: 'Niet bij ons. Het aantal bezoekers in onze shoppingcentra steeg in 2017 met gemiddeld meer dan 2,5 procent (voor alle shoppingcentra van België was dat gemiddeld +1,1 procent, red.) en de omzet van onze huurders neemt nog steeds toe. Kortrijk Ring is er opnieuw bovenop. De leegstand is er gedaald tot een goede 5 procent. Het Genkse Shopping 1 is vandaag inderdaad het zorgenkind in onze portefeuille. De sluiting van Blokker in het shoppingcentrum deed pijn, maar we hebben een aantal maatregelen genomen die hun vruchten beginnen af te werpen.'

'De parking in Genk is sinds april van vorig jaar voor de bezoekers 1,5 uur gratis toegankelijk. Dat deed het aantal bezoekers in Shopping 1 met 10 procent stijgen en de omzet met 5 procent. We hebben onze huurprijsstrategie aangepast. Omzetgebonden huurprijzen behoren tot de mogelijkheden. En het werkt. In 2017 werden in Shopping 1 verschillende huurcontracten verlengd en nieuwe afgesloten.'

Lagere huren doen ook de waarde van een vastgoed dalen.

Het shoppingcenter van Wereldhave in Nijvel draait zeer goed. ©Wereldhave N.V.

Deforche: 'Het omgekeerde is ook waar. (lacht) In onze shoppingcentra in Nijvel en Luik hebben we de huurprijzen voor nieuwe contracten meer kunnen verhogen dan gebudgetteerd. In Doornik verhuren we de succesvolle uitbreiding gemiddeld 15 procent boven budget, en zien we ook aanzienlijke stijgingen van de huren in het bestaande deel. Die hogere huurprijzen, in combinatie met steeds scherpere rendementen, deed de waarde van onze retailvastgoedportefeuille in 2017 op vergelijkbare wijze stijgen met 20 miljoen euro (+ 3%). Dat compenseerde de daling van de waarde van onze kantoorportefeuille met 5 miljoen euro (- 4%)'.

Zijn er nog groeiperspectieven voor Wereldhave in België?

Deforche: 'We mikken in 2018 op iets hogere huurinkomsten. De uitbreiding van ons shoppingcentrum in Doornik zal extra inkomsten opleveren. Die zullen het verdwijnen van de huurinkomsten van het kantoorgebouw Madou (dat recent werd verkocht) meer dan compenseren.'

'We zouden met Wereldhave Belgium ook nog overnames willen doen. We waren lange tijd geïnteresseerd in de shoppingcentra Woluwe en Rive Gauche (Charleroi) maar we haakten af. We konden de geboden prijzen niet verantwoorden bij onze aandeelhouders. (Eurocommercial Properties aanvaardde een rendement van 3,8 procent voor Woluwe, CBRE Global Investors is in de laatste rechte lijn voor Rive Gauche met een rendement van 4,5 procent, red). In K in Kortrijk waren we niet geïnteresseerd omdat we al in Kortrijk zitten. Docks Bruxsel bekeken we niet ten gronde. Als Neo op de Heizel er komt, verwachten we - nee, vrezen we - dat kleinere shoppingcentra dat hard zullen voelen'.

De uitbreiding van Les Bastions in Doornik zal tegen de opening in april vrijwel volledig verhuurd zijn. ©Foto: Wereldhave

Gaat Wereldhave Belgium nu ter plaatse trappelen zoals de kantoorspecialisten Befimmo, Cofinimmo, Intervest Offices & Warehouses?

Deforche: 'Zeker niet. Vooreerst zijn we steeds minder een kantoorspeler. Het aandeel van de kantoren daalt door de verkoop van Madou tot 100 miljoen euro of tot minder dan 15 procent van onze portefeuille. Iedereen weet dat we op het juiste moment uit kantoren willen stappen. Op dit ogenblik is dat niet aan de orde. We willen wel nog sterk groeien in retail.'

In shoppingcentra is dat niet evident.

Deforche: 'Inderdaad. Daarom kijken we naar de markt van de retailparken, clusters van baanwinkels. Dat is een bloeiende markt in beweging. We hebben het voordeel dat we in de shoppingcentra al jaren met scherpere rendementen moeten leven. Er zijn enkele zeer concrete dossiers die we bekijken. We hebben de ambitie reeds dit jaar met nieuws daarover uit te pakken. We voegen ook Luxemburg toe als target. Het is weinig waarschijnlijk dat we daar al dit jaar kunnen scoren. We zien deze stappen niet als diversificatie maar als ‘add-on’s’ van wat we nu doen'.

Hoe gaat u dat financieren?

Deforche: 'Omdat gereglementeerde vastgoedvennnootschappen het grootste deel van hun winst uitkeren, kan groei normaal enkel komen via een kapitaalverhoging. Wereldhave Belgium is evenwel een speciaal geval. Omdat Belle-Ile goed is voor meer dan 20 procent van onze vastgoedportefeuille, is de toegelaten schuldgraad voor ons beperkt tot 33 procent (in plaats van 65 procent). Onze schuldgraad is vandaag 29 procent. Daarmee kunnen we voor meer dan 50 miljoen euro aan investeringen in retailparken doen. Bij een belangrijke acquisitie daalt het aandeel van Belle-Ile, vandaag 22 procent, onder 20 procent en kunnen we een hogere schuldgraad aangaan.

Zelfs als we de schuldgraad nog maar laten oplopen tot 40 procent kunnen we meer dan 150 miljoen euro investeren zonder bijkomende kapitaalverhoging. Wereldhave Belgium heeft de intentie om voor het eerst ook een keuzedividend aan te bieden. Als onze Nederlandse hoofdaandeelhouder Wereldhave, goed voor een participatie van 70 procent, daarop ingaat, levert dat meteen bijna 20 miljoen euro kapitaal op'.

De retailvastgoedgroepen hebben niet hun beste beursjaar achter de rug.

Men mag niet uit het oog verliezen dat de Belgische spelers al jaren beter presteren dan hun collega’s in de buurlanden.
Kasper Deforche
CEO Wereldhave Belgium

Deforche: 'Men mag niet uit het oog verliezen dat de Belgische spelers al jaren beter presteren dan hun collega’s in de buurlanden. Ze noteren ook nog steeds met mooiere premies op hun intrinsieke waarde (circa 3 procent voor Wereldhave Belgium, dat zijn intrinsieke waarde per 31 december zag stijgen tot 89 euro per aandeel, red). Over de rentestijging maken we ons weinig zorgen. In 2017 hebben we geleend tegen gemiddeld 0,94 procent. Omdat we zo’n lage schuldgraad hebben, staan de banken te dringen'.

Heeft het lauwe koersverloop ook niet te maken met de opkomst van e-commerce? De signalen uit de shoppingcentra in de VS zijn zeer zorgwekkend.

Deforche: 'De Belgische markt van shoppingcentra kan je niet vergelijken met de Amerikaanse. Daar zijn het vaak twee grote spelers, vaak department stores (qua concept te vergelijken met de Inno’s in België, red), die samen goed zijn voor een groot deel van het hele shoppingcentrum. Die department stores hebben het in de VS in het algemeen zeer moeilijk. Als zij onderuit gaan, is de situatie in een shoppingcentrum moeilijk houdbaar.

Er is nog een belangrijk verschil. In de VS zijn er dubbel zoveel vierkante meters winkelcentra in verhouding tot de populatie. Natuurlijk moet je maatregelen nemen en we zijn binnen onze groep bezig met een project rond de ‘customer journey’. Thema’s zijn onder andere gratis parkeren en een nog betere toegankelijkheid bieden. We willen ook meer aandacht hebben voor het horeca-aanbod en meer vrijetijdsaanbod in de centra brengen. En natuurlijk moet je tijdig voluit de digitale kaart trekken.'

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Partner content