Winkelruimte staat in de solden

©ID/ Tim Dirven

Te veel winkeloppervlakte, gewijzigde winkelgewoontes en de concurrentie van onlinewinkels zetten de huurprijzen van de stenen winkel zwaar onder druk. Op veel locaties zijn forse correcties, soms tot 50 procent, onvermijdelijk. Meer dan ooit gaat het om locatie, locatie, locatie... en prijs.

De goedkopeklerenketen Primark is al jaren aan een onwaarschijnlijke opmars bezig en lokt ook in ons land grote drommen mensen naar zijn winkels. Maar ook zulke budgetspelers moeten op de kleintjes letten. Later dit jaar wordt nog een winkel in Bergen geopend, maar daarna gaat de Ierse groep op de rem staan.

Een uitzondering is dat niet: omdat hun winstmarges steeds meer onder druk staan, blijven er in België nog weinig ketens over die volop voor expansie gaan. Klanten letten veel meer op de prijzen, kopen meer online en vinden een middagje shoppen steeds meer een beproeving dan een belevenis.

In zulke omstandigheden is winstgevendheid meer dan ooit een doorslaggevend criterium om winkelpanden te beoordelen. Ketens sluiten de laatste vijf jaar steeds vaker winkels in kleinere steden. In Hasselt gaat het om een daling van 11 procent. Ook in Turnhout (-8,8%), Roeselare (-7,9%) en Brugge (-7,6%) gaven ketens winkelpanden op. Ze concentreren zich op grote steden. Daar kan, als de lokale beleidsverantwoordelijken het goed aanpakken, nog een wow-effect worden gecreëerd om een antwoord te bieden op het online shoppen.

In Brussel (+20%) was er wel nog een forse toename van het aantal ketenwinkels. In Gent (+1 %) en Antwerpen (-3%) bleef het aantal filialen stabiel. Toch houden steeds meer ketens hun toplocaties in grote steden tegen de lamp. H&M overweegt twee van zijn drie winkels op de Meir te sluiten.

Baanwinkels liggen wel nog goed in de markt. Dat bewijst het succes van Retail Estates, de beursgenoteerde specialist in baanwinkelvastgoed. De leegstand in retailparken in de stadsrand blijft beperkt tot 6 procent, tegenover een leegstand van 18 procent in de winkelcentra.

Schuttershofstraat

De huur van stenen winkels (11%) is na de personeelskosten (22%) de belangrijkste kostenpost voor Belgische retailers. Door de sterk toegenomen verkoopoppervlakte, de veel minder grote expansiedrang bij ketens en gewoon omdat bij veel spelers het water aan de lippen staat, staan de prijzen onder druk. Zelfs op toplocaties.

Alleen in de retailparken bleef de tophuurprijs stabiel.
Evelien Van Hoecke
werknemer Jones Lang LaSalle

‘De voorbije twaalf maanden noteerden we voor de beste locaties in de topwinkelstraten een daling van gemiddeld 7,5 procent tot 1.850 euro per vierkante meter per jaar . In de winkelcentra was er een daling met 10 procent tot 1.300 euro. Alleen in de retailparken bleef de tophuurprijs stabiel op 165 euro’, zegt Evelien Van Hoecke van de makelaar Jones Lang LaSalle.

De prijsdalingen variëren sterk tussen winkelgebieden en worden beïnvloed door de beschikbaarheid en de grootte van de verkoopoppervlakte. ‘Als het aanbod aan ruimte schaars is, past de retailer zijn concept aan. Als er een overaanbod is, kiest de retailer de winkel die het meest geschikt is voor zijn concept’, benadrukt Boris van Haare van Cushman & Wakefield. Hoe kleiner de steden en hoe minder top de locatie, hoe meer leegstand en hoe groter de huurprijsdalingen. Een 15 procent lagere huur is geen uitzondering. Soms is een eigenaar zelfs bereid 50 procent minder huur te vragen.

De winkelgebieden in de stadscentra leven vaak boven hun stand. Zo verkeert de Schuttershofstraat in Antwerpen in crisis. In die buurt met heel wat luxemodewinkels staat een tiental panden leeg. De huurprijzen lagen er hoger dan die van kleine winkels op de Meir en waren te vergelijken met die in de duurste winkelstraten van Amsterdam. Maar daar passeert wel een veelvoud aan bezoekers. Bovendien is de buurt veel aantrekkelijker.

Anders dan in Nederland hebben winkelpandeigenaars in België decennialang moeiteloos geld verdiend zonder veel te investeren in en rond hun pand. Ook de lokale overheid moet dringend financieel bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de Nieuwstraat in Brussel en de Schuttershofstraat in Antwerpen. Door mee te investeren in een pand zijn de Belgische shoppingcentra erin geslaagd kwalitatieve huurders te vinden en een grote leegloop te vermijden. Dat zegt Luc Plasman, de manager van BLSC, de federatie van de 23 grootste shoppingcenters van het land.

Door geduld aan de dag te leggen en een aanpassing van de huurprijzen zullen de stadscentra van grote steden dus wel standhouden. Een speler als H&M zet ook meer in op zustermerken zoals & Other Stories, Weekday, Arket, H&M Home… Daarvoor komen alleen de wat grotere steden in aanmerking. Winkels in zijstraten van hoofdwinkelstraten staan op veel plaatsen onder druk.

-11%
In kleinere steden neemt het aantal filialen van ketens af: -11 procent in Hasselt, -8,8 procent in Turnhout, -7,9 procent in Roeselare, -7,6 procent in Brugge.

Dat betekent geenzins dat andere winkelstraten dan de Nieuwstraat in Brussel en de Meir in Antwerpen daarom in slechte papieren zitten. Op heel wat plaatsen werkt kernversterkend winkelvastgoed nog steeds. De leegstand op de Zavel in Brussel is zeer laag (6 procent). Ook de Kloosterstraat in Antwerpen en een groot deel van de Nederkouter in Gent houden goed stand. ‘De huurprijzen waren in die buurten altijd al lager. Bovendien zijn het buurten waar zelfstandigen nog echt hun kans kunnen gaan. Ook de gezonde mix van winkels en horeca blijkt een voordeel. En onderschat de impact van het toerisme niet’, geeft John Collin van de vastgoedaanbieder CBRE mee.

Einde van de blokkendoos

De voorbije jaren openden veel ketens die alleen in winkelstraten en shoppingcenters zaten ook winkels in retailparken. H&M stelt heel wat van zijn winkels ter discussie, maar blijkt bijzonder gelukkig met zijn vestiging in Beringen. De huurprijzen in een retailpark zijn relatief laag. Door de toename van het aanbod zijn ze de voorbije tien jaar ook minder gestegen.

De demografie speelt ook in de kaart van retailparken. Gezinnen met jonge kinderen komen er graag. Zaterdag moeten ze voetballen of naar de muziek- of balletles. Om rustig samen te winkelen is er geen tijd en vaak geen zin.

Retailparken zijn relatief makkelijk bereikbaar, en je kunt er gratis parkeren. Die troef wordt vaak onderschat. De trend om het centrum autovrij te maken werkt het meest contraproductief in kleinere steden. Het wow-effect van het kleine winkelcentrum is er hoe dan ook beperkt. Waarom zou je niet naar het retailpark gaan, waar je makkelijk en gratis kunt parkeren?

Maar ook in dat succesvolle segment zijn er belangrijke verschillen. De Bredabaan in Schoten is the place to be voor baanwinkels, met recordhuurprijzen van 150 à 180 euro per vierkante meter per jaar. Maar wat verder, op de Bredabaan in Merksem, is de toestand dramatisch, met alleen nog nachtwinkels en een paar overlevers.

De toekomst van retailparken zijn goed georganiseerde clusters. De tijd van de op zichzelf staande winkels, blokkendozen die plompverloren werden neergepoot, is voorbij. Baanwinkels een herbestemming geven is wel niet overal vanzelfsprekend.

Morgen: Turnhout: drukte in de rand, leegloop in het centrum.


Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect