Wat te doen met verouderde en te grote Proximustorens?

De vastgoedplannen van Proximus zijn niet nieuw. Maar CEO Guillaume Boutin lijkt er nu wel echt werk van te willen maken. Proximus bekijkt met de hulp van BNP Paribas Real Estate, de vastgoedtak van de Franse groep, of het de Belgacom-torens gaat moderniseren of naar een andere locatie verhuist.

Ofwel moderniseert een ontwikkelaar de torens en sluit Belgacom een sale-and-rent-backovereenkomst met die ontwikkelaar af. Het wordt dan huurder in het gerenoveerde gebouw waar het nu nog eigenaar van is. Ofwel verkoopt Proximus zijn site en wordt het huurder op een andere locatie.

Vastgoedexperts gaan ervan uit dat Proximus in de buurt van het Noordstation blijft. Een Brussels multimodaal knooppunt in de onmiddellijke nabijheid is een basisvoorwaarde voor de telecomoperator. De buurt van het Centraal-Station of het Zuidstation lijkt niet aan de orde.

Verouderd

De huidige ‘twin torens' vlak bij het Noord-Station zijn totaal verouderd - ze dateren uit 1988 - en veel te groot (105.000 m² bovengronds).

De torens met 28 verdiepingen - mét antenne 134 meter hoog en zo het zesde hoogste complex in Brussel - pasten perfect in de tijdgeest van de jaren 90 om te rationaliseren door steeds meer mensen op een grote hoofdzetel te centraliseren.

Sindsdien is het personeelsbestand fors afgeslankt. Steeds meer mensen werken van thuis uit. Vandaag werken niet langer elke dag duizenden maar eerder enkele honderden medewerkers op de hoofdzetel. Proximus kan het gemakkelijk met één toren doen.

Herontwikkeling

Proximus kan in principe zijn personeel tijdelijk groeperen in een toren en de andere herontwikkelen, om vervolgens het personeel nog eens te verhuizen. Dat is het handigst om snel te kunnen gaan. 2023 is niet zo ver af. Dat scenario kan het project voor herontwikkelaars wel minder interessant maken omdat ze minder flexibel en creatief met de totale ruimte van de site kunnen omgaan.

Het meest realistische scenario is het strippen van de gebouwen tot op de betonconstructie. Mogelijk worden woningen geïntegreerd. De Brusselse overheid probeert al enkele jaren de monocultuur aan kantoren, die de Noordwijk decennia tot een van de minst aangename wijken van Brussel maakte, te doorbreken. Het is gemakkelijker om woonruimte toe te voegen aan een kantoorgebouw dan omgekeerd.

Hoeveel?

Als Proximus verkoopt, is het maar de vraag wat een ontwikkelaar bereid is te betalen voor de torens. Door corona heerst veel onzekerheid over de toekomst van de kantorenmarkt. Een opbrengst bij verkoop van 1.000 à 1.500 euro per vierkante meter zou al erg mooi zijn. Herontwikkelen kost snel 1.000 euro per vierkante meter.

Het zou ongetwijfeld een mooie meerwaarde opleveren. Als huurder zal Proximus voor een nieuwbouw in die buurt snel aan een huurprijs van 220 à 270 euro per vierkante meter per jaar zitten.

De plannen van Proximus zijn mogelijk goed nieuws voor het project CCN van AXA, AG Real Estate en Atenor in de Noordwijk, letterlijk boven op het station. Het gaat om een herontwikkeling van minimaal 120.000 vierkante meter, met 60 procent kantoren en 30 procent voor logement. Als het vergunningstraject naar wens verloopt, kan dat project klaar zijn tegen 2024. Ze kunnen dan Proximus een aanbod doen dat het niet kan weigeren.