analyse

De verborgen business achter uw Airbnb-adresje

©rv

Het begon als een website voor wie af en toe een kamer of misschien zijn woning wilde verhuren aan toeristen. Maar achter de Airbnb-adresjes groeit een nieuwe business: de Airbnb-ketens. Die draaien soms al miljoenenomzetten, met hele Airbnb-flatgebouwen in onze hoofdstad.

Hey, ik ben Tarik!’ Op zijn Airbnb-profiel verhuurt Tarik zijn ‘stylish’ en ‘cosy’ appartementje in het hartje van Brussel. Met één slaapkamer en een slaapbank in de living kan je er met vier personen overnachten voor 84 euro, exclusief 40 euro schoonmaak- en 18 euro servicekosten. Andere Airbnb-gebruikers waren enthousiast over Tariks stulpje. Ze geven hem gemiddeld vierenhalf sterren op vijf. ‘We had a perfect stay with Tarik!’, schrijft een gebruiker in zijn recensie. Een andere prijst Tarik omdat die hem meteen de weg wees toen hij het appartement niet vond.

Maar wie is Tarik? De eigenaar van de flat blijkt meer dan tachtig stulpjes te verhuren via de Airbnb-website. Tarik zit al sinds juli 2012 op Airbnb en op zijn profiel geeft hij prijs dat hij werkt voor Smartflats. Het is een koud kunstje om te doorprikken dat Tarik geen Brusselaar is die zijn appartement verhuurt als bijverdienste. Op de website van Smartflats vind je verschillende ‘appartement-producten’: van praktische stadslogementen en accommodaties met een designinterieur tot werkplaatsen in de stad, niet alleen in Brussel, ook in Luik. Klanten kunnen zelf inchecken, met een deurcode die ze per e-mail krijgen of via een app.

Airbnb Unlocked

De Tijd verzamelde de data achter het verhuurplatform Airbnb, een icoon van de deeleconomie. Die cijfers onderzochten we samen met Le Monde (Frankrijk), Süddeutsche Zeitung (Duitsland) en Trouw (Nederland).

Ontdek hoe Airbnbpanden onze steden overspoelen op www.tijd.be/airbnb

Op de website van  Smartflats is geen spoor meer te vinden van Tarik. ‘Smartflats gebruikt technologie om de traditionele hoteldiensten te verbeteren’, luidt het. Tegen 2020 wil het bedrijf 350 appartementen vergaren op AAA-locaties in zes Belgische steden - Brussel, Luik, Antwerpen, Brugge, Gent en Leuven - en aan de Belgische kust. Smartflats spoort huisbazen en particuliere verhuurders aan hun flat via hen door te verhuren.

Tarik blijkt wel te bestaan. Een van de eigenaars van Smartflats heet Tarik Hennen, een advocaat gespecialiseerd in mededingingsrecht. In 2012 - het jaar waarin zijn profiel op Airbnb is aangemaakt - ging hij in zee met een vastgoedmakelaar om een nieuw soort appartementenhotels aan te bieden. Een van de geldschieters achter het project is de topman achter de Brusselse hop-on-hop-offtoeristenbussen.

Smartflats, dat zeven werknemers telt en een kantoor heeft in de Wetstraat, kreeg in het verleden als start-up financiering van Brustart, een startersfonds van het Brussels Gewest. Airbnb is nochtans een doorn in het oog van het Gewest. Brussels minister-president Rudi Vervoort (PS) noemt het verhuurplatform een ‘economisch monster’ dat de toeristische markt blokkeert. Het leidt volgens hem tot ‘woestijnvorming’ in de hoofdstad, met toeristische wijken waar alleen nog Airbnb-woningen overblijven. ‘We moeten vermijden dat door Airbnb een jungle ontstaat’, waarschuwde Vervoort al.

Naast Smartflats of ‘Hey, ik ben Tarik’ vonden we nog meer Airbnb-ketens. Uit de massa data die we van de Airbnb-website plukten, vonden we tussen de duizenden ‘gewone’ Belgen die er hun stulpje aanbieden, 27 profielen die tussen 10 en ruim 80 woningen verhuren via het platform. Samen verhuren die 654 panden in de zes belangrijkste Airbnb-steden in België. Daarmee hebben die ‘bulkverhuurders’ 3 à 5 procent van de Airbnb-markt in handen in ons land.

Het aantal Airbnb-ketens, of ‘sleutelbedrijven’ zoals ze die in Nederland noemen, lijkt bovendien in opmars. We vonden 220 profielen die meer dan drie woningen via Airbnb verhuren. 451 profielen zetten twee of meer woningen in de etalage via Airbnb. In Brussel maakt die groep 9 procent van de Airbnb-verhuurders uit. Dat is zelfs een groter percentage dan in Parijs (8%), Berlijn (6%) en Amsterdam (8%). De Brusselse groep beheert 31 procent of ruim een op de drie van alle Airbnb-panden in onze hoofdstad.

Klungelig

In sommige gevallen proberen de Airbnb-ketens nogal klungelig te verbergen dat ze geen particulieren zijn. Zo is er het profiel van Serenia. Op de foto staat een Aziatische vrouw - naar eigen zeggen een Cambodjaanse die hier woont - met een bord frieten voor haar neus. Maar uit onze data blijkt dat haar Airbnb-profiel te linken valt aan meer dan dertig Airbnb-woningen. Om reizigers die de dame verwachten bij hun aankomst niet te doen schrikken als iemand anders hen verwelkomt, vertelt de vrouw ‘dat ze dit account beheert met vrienden en familie’. ‘Ik verblijf soms in Cambodja en dan zijn mijn betrouwbare familieleden beschikbaar om van jouw verblijf een fantastische ervaring te maken.’

Achter het profiel van Apartments Apart schuilt een boekingwebsite die meer dan 8.100 appartementen aanbiedt in meer dan 600 steden.

Nog een grappig voorbeeld is het profiel van Apartments Apart. Dat verwijst naar de bedrijfsnaam, maar toch stellen de verhuurders zich voor als ‘een groep vrienden en collega’s die in Brussel wonen’. Ze spreken naar eigen zeggen Engels, Frans en Pools. In werkelijkheid is Apartments Apart een boekingwebsite die meer dan 8.100 appartementen aanbiedt in meer dan 600 steden. Volgens onze data verhuurt het bedrijf in ons land ruim 60 appartementen via Airbnb.

In de Brusselse Dansaertstraat verhuurt Apartments Apart zeven appartementen, met één tot drie slaapkamers, in hetzelfde gebouw. En dicht bij de Brusselse Munt verhuurt het via Airbnb zelfs 17 ‘moderne flats’ in één gebouw. Apartments Apart afficheert ook ‘aantrekkelijke aanbiedingen voor zakelijke groepsreserveringen’. Eén Airbnb-huurder schreef daarover onlangs een ontgoochelde recensie: ‘Ik verwachtte een warmere locatie en verwelkoming. Ik had niet door dat de eigenaar een bedrijf was en geen persoon.’

Een gelijkaardige recensie schreef een vrouw, Gwenn, in februari 2015 nadat ze het Brusselse Airbnb-appartement van ‘Hey, I’m Jeniffer & Ze Team!’ had gehuurd. De foto bij het profiel - dat een 50-tal woningen verhuurt - oogt persoonlijk, met Jennifer en haar ‘team’ die een frivool snorretje voor hun neus houden. Maar toen Gwenn op haar bestemming aankwam, zag die er volgens haar uit als een businessflat, waar ze eerst een stapel documenten moest ondertekenen. ‘Ik heb behoorlijk wat ervaringen over de hele wereld met Airbnb-appartementen, maar deze voelde niet aan als Airbnb’, schreef ze.

De Airbnb-ketens staan dan ook mijlenver van de ‘luchtmatrasfilosofie’ waarmee het tien jaar geleden voor Airbnb begon. Omdat ze de huur niet konden betalen voor hun loft in San Francisco besloten de kamergenoten Brian Chesky en Joe Gebbia een luchtmatras op te pompen in hun living. Hun geïmproviseerde ‘airbed and breakfast’ leidde in augustus 2008 tot een website waar je nog meer plekken kon ontdekken om in San Francisco kort te overnachten. De eerste klanten waren bezoekers van een beurs die geen hotelkamer meer hadden gevonden in de stad. In maart van het jaar nadien telde Airbnb al 10.000 gebruikers en 2.500 aanbiedingen. Hoewel de luchtmatras van de begindagen dan al had plaatsgemaakt voor andere soorten aanbiedingen, van hele appartementen tot boten, kastelen en zelfs iglo’s, is de aanpak met een persoonlijke ‘Hey, ik ben...!’ overeind gebleven. De website heeft het steevast ook over ‘zijn woning’ bij elke aanbieder. Terwijl uit onze data blijkt dat 1.246 van de 8.022 ‘hosts’ die we analyseerden in de belangrijkste Belgische Airbnb-steden meer dan één woning te huur aanbieden.

Antwerpen

Ook buiten Brussel, en zeker in Antwerpen, duiken Airbnb-ketens op in ons land. Seth & Florianne is zo’n aanbieder van Airbnb-panden in Antwerpen. Het profiel, dat we kunnen linken aan meer dan 20 woningen, blijkt eigendom van het bedrijf KeyOkay, dat ook in Amsterdam en Firenze appartementen verhuurt. Van de website van KeyOkay valt af te leiden dat de via Airbnb verhuurde woningen eigendom zijn van particulieren die hun verhuurzorgen overlaten aan het bedrijf. ‘Bent u als belegger op zoek naar mogelijkheden om een hoger rendement te behalen op uw vastgoedportefeuille? Wij halen het maximale uit uw woning.’ Met andere woorden: ‘Hey, ik ben een vastgoedbelegger!’

Gent, 'karaktervolle' camper - 28 EURO / nacht ©rv
Oostkamp, joert - 95 EURO / nacht ©rv
Libramont, boomhut - 113 EURO / nacht ©rv
Gent, plezierbootje - 200 EURO / nacht ©rv
Maarkedal, windmolen - 202 EURO / nacht ©rv
Hoei, volledig kasteel - 499 EURO / nacht ©rv

Een andere Antwerpse aanbieder spreekt de Airbnb-gebruiker rechtuit aan met z’n bedrijfsnaam: ‘Hey, ik ben Be-Housing’, ‘actief op de Belgische woningmarkt sinds 1984 (...) met meer dan 800 appartementen en kamers over heel België’.

Steeds meer Airbnb’ers beginnen zich dus te ontpoppen als grootverhuurders: van een koppel dat klein begon met de villa van hun overleden opa tot een ‘master in management’ die ervaring opdeed in de hotelsector en is overgeschakeld op ‘Airbnb-vastgoed’. Heel wat Airbnb-gebruikers lijken er niet om te malen dat ze niet echt in iemands huis belanden, maar in een functioneel bemeubeld appartement: ‘Zeer nette woning. Zeer comfortabel. Gastvrije host. Dicht bij het stadscentrum’, luidt het vaak. Beter dan slapen op een luchtmatras in een vreemde woonkamer.

Drie manieren waarop Airbnb de markt domineert

1. Verhuur appartement levert steeds meer op

Het verhuren van een appartement via Airbnb wordt steeds lucratiever. Door de toegenomen populariteit, krijgen verhuurders hun kamer, appartement of woning makkelijker gevuld. Dat resulteert ook in mooie opbrengsten voor particulieren.

Wie in een van de grotere Belgische steden zijn huis of appartement een maand op Airbnb plaatst, verdient daarmee gemiddeld 1.666 euro. Wie een studio of een appartement met één slaapkamer verhuurt, haalt een gemiddelde maandopbrengst van 1.289 euro. Eigenaars die hun accommodatie langere tijd aanbieden via Airbnb, kunnen dus een pak meer verdienen dan wanneer ze hun pand via de reguliere woningmarkt zouden verhuren.

Dat een Airbnb-adres bij momenten leegstaat, wordt ruimschoots gecompenseerd doordat toeristen bereid zijn meer te betalen per nacht dan een gewone huurder. Door de toenemende vraag stijgt ook de bezettingsgraad en lag de gemiddelde Airbnb-opbrengst in de eerste vijf maanden van dit jaar 15 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, oftewel 200 euro extra per maand.

2. Airbnb schuift op naar langetermijnverhuur

Airbnb zelf benadrukt dat de meeste verhuurders op hun platform slechts sporadisch hun woonst beschikbaar stellen. Het huurplatform wijst erop dat de doorsnee gastheer op Airbnb zijn woning 29 dagen per jaar verhuurt en daarmee 2.300 euro verdient. Maar die doorsnede geeft maar een gedeeltelijk beeld. Voor een groep uitbaters is de verhuur lang niet zo occasioneel als het lijkt. In samenwerking met het databedrijf AirDNA achterhaalden we dat 40 procent van de Belgische Airbnb-uitbaters hun pand meer dan 60 dagen per jaar verhuren.

Een woning via Airbnb aanbieden aan toeristen, vergt extra inspanningen van de uitbater die telkens nieuwe gasten moet ontvangen. Steeds meer verhuurders richten zich daarom niet meer alleen op citytrippers of vakantiegangers, maar gaan via Airbnb op zoek naar huurders voor een langere periode.

©Dries Luyten

Van de 9.400 Airbnb-adresjes in de grote Belgische steden richt één op de drie zich op gasten die voor langere tijd een verblijf zoeken, zoals mensen die voor hun werk een tijdlang in het buitenland verblijven. In de meeste gevallen gebeurt dat door fikse kortingen van 50 procent en meer te geven voor een verblijf van meer dan een maand, of bijvoorbeeld door de minimumhuurperiode van drie maanden te eisen. Airbnb begeeft zich daarmee steeds nadrukkelijker op het terrein van de traditionele huurwoningmarkt.

Het is een van de redenen waarom Airbnb onder vuur ligt. Het platform zou de huizenprijzen opdrijven en op die manier de vaste bewoners wegjagen uit de toeristische stadscentra. Antwerps schepen van Toerisme Koen Kennis (N-VA) liet gisteren op Radio 2 verstaan te zullen toezien dat er genoeg woningen beschikbaar blijven voor Antwerpenaren. ‘We houden in de gaten dat er geen grijs circuit ontstaat van appartementen die gekocht worden om ze dan via Airbnb te verhuren, waardoor we dan een woonproblematiek zouden krijgen.’

3. Goedkoper dan hotels

De toenemende Airbnb-concurrentie is ook een doorn in het oog voor de traditionele hotelsector. Terwijl een hotelovernachting in een grootstad gemiddeld 110 euro kost zonder ontbijt, betaal je voor een Airbnb-studio of klein appartement gemiddeld 87 euro. Met die lagere prijzen kapen Airbnb-uitbaters een deel van het cliënteel weg van de hotels. Brussel, Brugge en Antwerpen tellen per zes hotelkamers één Airbnb. Gent heeft per vier hotelkamers al één Airbnb-adresje.

De hotelsector verwijt Airbnb dat het zorgt voor oneerlijke concurrentie. Particulieren zouden hun Airbnb-inkomsten niet aangeven bij de fiscus en ze voldoen niet aan de strikte normen die voor hotels gelden. In een reactie op de kritiek van de hotelsector voerde Brussel vorig jaar strenge regelgeving in. Airbnb-uitbaters moeten nu net als hotels een vergunning hebben. Sinds vorige zomer is het Airbnb-aanbod in de hoofdstad daardoor met 5 procent gekrompen. Al 130 Brusselaars haalden hun zoekertje van de website na een waarschuwing van de economische inspectie.

In Vlaanderen moeten Airbnb-uitbaters zich sinds april registreren en in orde zijn met een paar basisvereisten zoals verzekering en brandveiligheid. Uit ons onderzoek bleek gisteren dat vijf op de zes Airbnb’s die registratieplicht niet naleven. Vlaams minister van Toerisme Ben Weyts (N-VA) reageerde dat de controles zullen worden aangescherpt.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect

Gesponsorde berichten

n