reportage

Cadzand, dit is Belgisch

De jachthaven van Cadzand ligt dan wel in Nederland, aan de boten wapperen een pak Belgische vlaggen. ©Siska Vandecasteele

In Cadzand wordt dit weekend een nieuwe jachthaven feestelijk geopend. De modeste badplaats aan de Nederlandse zijde van het Zwin beleeft een heuse vastgoedrenaissance. Met dank aan heel wat Belgen.

De stevige wind doet de zon door de wolken breken en de golven opslaan. In tegenstelling tot op zee is het rustig in de jachthaven van Cadzand-Bad. Maar dat is de stilte voor de storm: dit weekend gaat de nieuwe jachthaven van de badplaats net over de Nederlandse grens feestelijk open.

We zijn dan wel in Nederland, aan de boten wapperen een pak Belgische vlaggetjes. Dat is geen toeval. In de nagelnieuwe jachthaven wordt 95 procent van de zowat honderd verhuurde ligplaatsen ingenomen door Belgische boten. De in Antwerpen gevestigde Royal Yacht Club van België, die ook jachthavens op Linkeroever en het Willemdok exploiteert, baat de haven uit.

Het Antwerpse architectenbureau Inarco tekende voor het splinternieuwe havengebouw. Als de lucht en zon op hun helderst zijn, moet het witte gebouw met de talrijke raampartijen opgaan in de wolken en de zee.

1.500
Tussen 2008 en 2020 zullen in Cadzand 1.500 nieuwe appartementen en woningen gebouwd zijn.

De jachthaven wordt een publiekstrekker voor Cadzand. Daar heeft topchef Sergio Herman, die er zeven jaar geleden het toprestaurant Pure C opende, veel mee te maken. Boven in het gebouw installeerde hij zijn nieuwe, toegankelijke brasserie AIRre-public. ‘Vanop het terras zie je de zee, de haven, in de verte Knokke en Zeebrugge en aan de andere kant het Nederlandse Vlissingen’, zegt Herman. In vergelijking met de jachthaven van Zeebrugge is het aanbod van 125 ligplaatsen in Cadzand relatief klein. Zelfs bescheiden jachthavens zoals die van Oostende en Breskens hebben een 500-tal ligplaatsen, die van Blankenberge 950. Herman vindt die kleinschaligheid positief. ‘Qua volume weerspiegelt dat Cadzand: klein maar fijn.’

Of dat zo zal blijven, is maar de vraag. Het badplaatsje net over de grens, een van de 17 kerndorpen van Sluis, heeft amper 162 permanente bewoners, maar ondergaat een indrukwekkende gedaanteverandering. Belgen kopen er massaal appartementen. De capaciteit van de vijf viersterrenhotels moet binnen drie jaar verdubbelen. Tussen 2008 en 2020 worden er zo’n 1.500 appartementen en woningen bijgebouwd, onder meer door de Compagnie het Zoute, de legendarische vastgoedmaatschappij uit Knokke. De Oostendse ontwikkelaar Bart Versluys bouwt in samenwerking met het viersterrenhotel De Blanke Top het luxeappartementencomplex The Residences.

‘Dat iemand als Versluys hier wil investeren, zegt voor mij genoeg over Cadzand anno 2017’, zegt René De Milliano, de eigenaar van De Blanke Top. Duinhalmen strelen de ramen van het hotel-restaurant. Een weids strand en een woelige zee maken het tafereel compleet. Achter de ramen aan de oostkant blijft het duinenzicht echter verborgen.

Door de vele vastgoedprojecten zal Cadzand er binnen enkele jaren helemaal anders uitzien. ©Siska Vandecasteele

De Milliano neemt ons mee naar het dak om te tonen wat er achter de verduisterde ruiten schuilgaat: een zandput. Daar wordt de eerste hand gelegd aan een ondergrondse parking en een totale vernieuwing en uitbreiding van het hotel. Daarachter komen nog twee appartementsblokken, allemaal gebouwd door Versluys. In de verte steken kranen boven het duingras uit. ‘Daar komt een appartementencomplex met winkels’, wijst hij. Rode daken steken af tegen het groene binnenland. De Compagnie het Zoute leverde er net een reeks appartementen af, en bouwt er nog 29 woningen en drie flatgebouwen bij. Ruim 80 procent van alle woningen van de Compagnie is verkocht aan Vlamingen.

De Milliano ziet de Belgische toeristen graag komen. ‘De bourgondische Belg, het is een cliché, maar absoluut juist. Belgen geven graag uit en zijn joviale gasten. Zeeuwen noemen zichzelf reserve-Belgen, ze voelen zich toch een beetje Belgisch.’

Modderput

‘De Schone Slaapster is na jaren eindelijk wakker gekust’, zegt de Philippe Muylle, als we hem vragen wat de nieuwe jachthaven voor Cadzand betekent. In 2008 stak hij, samen met Maurice Lippens het Zwin over naar Cadzand-Bad. De topmannen van de Compagnie het Zoute kochten de grond naast het strandhotel en kondigden hun eerste vastgoedproject voor 131 appartementen aan. Muylle kent het exacte cijfer nog steeds, hoewel hij sinds 2016 niet meer bij de Compagnie werkt. Sinds zijn bruuske vertrek zet de Belg zich in voor de jachthaven van Cadzand.

Eigenlijk was Cadzand tot voor kort eerder een kikker dan een schone slaapster. Terwijl het steeds mondainere Knokke vooruitging, bleef Cadzand stilstaan. Jarenlang werd niet in het badplaatsje geïnvesteerd, en in het nieuwe millennium liepen ook de bestedingen en de verblijfsduur van buitenlandse toeristen terug.

Vroeger zag je hier vooral het schnitzel- en bitterballenpubliek. Dat verandert. De lokale slager verkoopt nu Aberdeenvlees, en in de supermarkt wordt nu meer champagne dan cava verkocht.
Philippe Muylle
Ex-Compagnie Het Zoute en voorzitter Yacht@Cadzand-Bad

Cadzand was een zwakke schakel. Letterlijk: het badplaatsje met zijn hoge duinen was een kwetsbare plek in het Deltaplan, dat Nederland moet beschermen tegen de stijgende zeespiegel en sterkere golven. Het Waterschap Scheldestromen stelde een strakke deadline: tegen 2016 moest Cadzand ‘superstorm-proof’ zijn. De duinen moesten worden verbreed en aan het begin van het kanaal tussen de Wielingen, een toegangsgeul naar de Westerschelde, en het groene polderlandschap werden twee strekdammen gepland.

‘Een modderput!’, zegt Muylle. ‘Dat zou het resultaat geweest zijn van die strekdammen. Waarom geen jachthaven en een mooi clubhuis in de plaats, dachten de lokale hotelondernemers. Daarvoor moesten de strekdammen alleen wat verder uiteen geplaatst worden.’ De overheid be-taalde de bagger- en bouwwerken voor de dammen, via een besloten vennootschap van lokale ondernemers, hoteluitbaters en projectontwikkelaars werd de rest van het geld met investeringen binnengehaald: zo’n 2,5 miljoen euro.

Return in harde cash verwachten de ondernemers niet meteen. ‘Voor het rendement moet je het niet doen’, zegt Muylle, de voorzitter van de bv. ‘Een jachthaven wordt door de hoge kosten pas rendabel vanaf 300 à 400 ligplaatsen. Dat was niet haalbaar in Cadzand.’ Hoteliers en ontwikkelaars gaan ervan uit dat ze het bedrag terugverdienen via hogere vastgoedprijzen, meer overnachtingen en meer consumptie. ‘De return komt van het nieuwe publiek dat de jachthaven zal brengen. Een golfterrein zou iets gelijkaardigs doen. Maar dat is nog duurder dan een jachthaven als deze.’

Bitterballen en champagne

50 miljoen
Er is zo'n 50 miljoen euro geïnvesteerd in extra hotelkamers, appartementen en faciliteiten voor horeca en welness.

En het bleef niet bij een jachthaven. De gemeente Sluis greep de kustversterking aan om de verouderde badplaats aan te pakken. Het geld daarvoor werd opgehaald met een unieke publiek-private samenwerking. ‘Vastgoedgroepen, privépersonen en hotels kunnen in Cadzand makke-lijk uitbreiden of nieuw vastgoed plaatsen’, zegt Peter Ploegaert (CDA), wethouder Ruimtelijke Ordening en Toerisme voor Sluis. ‘In ruil daarvoor zijn ze verplicht 90 à 203 euro per vierkante meter in een speciaal investeringsfonds voor Cadzand-Bad te gieten. Vandaag zit daar al zo’n 12 miljoen euro in.’

Behalve de nieuwe haven omvat het ambitieuze ontwikkelingsplan ook een nieuwe wandelboulevard en een nieuw strandbalkon. In die blauwdruk staat dat Cadzand vooral en uitdrukkelijk níét Belgisch mag worden. Lees: voor een Atlantic Wall, de lange rij appartementsblokken die de Belgische kust van de polders scheidt, wordt vriendelijk bedankt. Cadzand modelleert zich liever naar Franse badplaatsjes als Hardelot en Saint-Valery-sur-Somme in Frankrijk of De Haan. De toeristen moeten komen voor de rust en kleinschaligheid.

Als we bij Muylle polsen of Cadzand niet net die kleinschaligheid dreigt te verliezen, riposteert hij dat het de bezoekers wel aankan. ‘Cadzand zal niet uit zijn voegen barsten.’ Veel meer plaats om uit te breiden heeft het niet. Maar op de plek van oude appartementen komen nieuwe. In, op enkele uitzonderingen na, de Knokse neo-normandische stijl.

Hoewel op straat meer regenjekkers dan donsjasjes en Delvaux-handtassen te zien zijn, kun je in Cadzand sinds kort ook op een tweede locatie een golfkarretje huren. Sommige bewoners van Knokke verruilen hun woningen voor een (relatief goedkopere) pied-à-terre in Cadzand. ‘Een bekende Knokse schoenwinkel heeft hier net een pand gekocht’, vertelt Muylle. ‘Vroeger zag je hier vooral een schnitzel- en bitterballenpubliek. Dat verandert. Neem nu de lokale slager. Die verkocht vroeger enkel gebraden kippen, nu Aberdeenvlees. En in de supermarkt wordt nu meer champagne dan cava verkocht.’

8.000
U betaalt in Cadzand-bad gemiddeld 8.000 à 12.000 euro/m² voor een recent appartement met zeezicht. In Knokke en Knokke-Het-Zoute ligt dat gemiddeld tussen 10.000 en 20.000 euro/m².

Wordt Cadzand Knokke 2.0? ‘Zo’n vaart zal het niet lopen, denkt Herman, die sinds kort in Knokke woont. Cadzand ziet hij als een verlenging van Knokke. Cadzand is natuur en rust’, zegt hij. ‘Je kunt er goed eten en slapen, en shoppen in Knokke. Ze zullen elkaar versterken.’

Maar Cadzand is er nog niet. Recht tegenover het Strandhotel geven pizzeria’s zich uit als tearoom en eet je ook kibbeling met friet voor 12,95 euro. Even verder lijken de lege etalages van De Beste Slijterij van 2004 Zeeland sinds de prijsuitreiking niet meer aangeraakt. Veel winkels zijn er niet.

‘Die zullen er wel komen’, meent Lars Bruckner, de uitbater van bakkerij Finesse, op een paar honderd meter van de nieuwe jachthaven. Met de concurrentie zit hij niet in. Hij is blij met de vernieuwing. ‘Cadzand stond vol oude, vervallen en slecht onderhouden gebouwen. Er komen nieuwe in de plaats. En gelukkig maar.’ Zelf gaat hij zijn winkel vernieuwen. En zeven appartementen bouwen.

Zij bouwen in Cadzand

Compagnie het Zoute, de legendarische vastgoedmaatschappij uit Knokke, bouwt zo’n 450 woningen in Cadzand, meestal in tandem met de architecten van het Knokse bureau Arcas. De badplaats wordt steeds belangrijker voor hun. Zeker de helft van de activiteiten van de Compagnie speelt zich momenteel af in Cadzand.

Alle vijf de viersterrenhotels in Cadzand hebben uitbreidingsplannen. Er worden kamers bijgebouwd, maar ook appartementen en wellness- en spafaciliteiten. Het Strandhotel (waar Pure C van de chef-kok Sergio Herman gevestigd is) breidt, in samenwerking met onder meer de Compagnie, uit met 62 appartementen. In samenwerking met Hotel Noordzee plant het hotel ook een wellnesscentrum op het strand naast de jachthaven.

De Oostendse ontwikkelaar Bart Versluys bouwt in samenwerking met het viersterrenhotel De Blanke Top twee complexen van elk 17 appartementen. The Residences moet volgens het bedrijf ‘het meest exclusieve nieuwbouwproject van de Benelux’ worden. Het zal gebruik kunnen maken van de diensten van het hotel. Het gebouw werd ontworpen door het Brugse architectenbureau Govaert & Vanhoutte.

De Nederlandse projectontwikkelaar Roompot, nu in Franse handen, bouwde een vakantiepark met 456 vakantiehuisjes.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud