200.000 mensen op een wel heel klein stukje aarde

De skyline van Londen krijgt er de komende jaren een flink aantal stevige wolkenkrabbers bij. ©Bloomberg

De skyline van de Londense City maakt een ­ongekende metamorfose door. Maar terwijl de kantoortorens als paddenstoelen uit de grond schieten, moeten alle zeilen worden bijgezet om de straten een beetje leefbaar te houden.

Er was een grap die oud-stadsplanner Peter Rees vroeger maakte, waar hij later spijt van kreeg. De grap kwam voort uit de milde animositeit tussen twee delen van de Britse hoofdstad.

The Shard, een van de gigantsiche wolkenkrabbers in Londen. ©AFP

‘Zijn’ City of London, het financiële district ten noorden van de Theems en de thuishaven van veel van de bekendste hoge gebouwen van de stad, en Southwark, het stadsdeel aan de overkant van de rivier dat met The Shard het hoogste gebouw van Europa bezit.

‘Als ik presentaties gaf over de bouwplannen voor 20 Fenchurch Street, de toren die de Walkie-Talkie wordt genoemd, dan zei ik altijd dat de gebogen pui aan de zuidkant het zonlicht zou bundelen in een geconcentreerde death ray, gemikt op de ingang van The Shard’, vertelt de man die tussen 1985 en 2014 de stedelijke ontwikkeling in de City heeft overzien.

Eieren bakken

Het gereflecteerde zonlicht van een gebouw deed de carrosserie van een op straat geparkeerde Jaguar smelten.
Peter Rees
Oud-stadsplanner

‘Die grap bleek akelig dicht bij de waarheid te liggen toen het gereflecteerde zonlicht na de opening de carrosserie van een op straat geparkeerde Jaguar deed smelten. We hebben twee weken lang journalisten in de straat gehad die eieren probeerden te bakken in het zonlicht.’

Heel hoge gebouwen kunnen, kortom, onverwachte problemen creëren. Met zonlicht, of net een gebrek eraan, of met windvlagen, onleefbare straten en, afhankelijk van persoonlijke smaak, horizonvervuiling.

In Londen is dat risico extra acuut, nu het hart van de stad midden in een ongekende metamorfose zit die de skyline ingrijpend heeft veranderd. Dat begon in 2004 met de opening van The Gherkin (‘De Augurk’), waarop een bouwwoede losbrak die ertoe heeft geleid dat die karakteristieke ovalen toren tegenwoordig vanuit veel hoeken nauwelijks nog zichtbaar is tussen de nieuwe kantoorkolossen eromheen.

De nieuwe hoogbouw in de Britse hoofdstad heeft een grote invloed op de rest van de stad. ©AFP

De bouwwoede is nog niet voorbij. Alleen al in de directe omgeving van The Gherkin, een gebied dat de stedenbouwkundigen het City Cluster noemen, liggen al goedgekeurde plannen voor nog eens negen nieuwe hoge gebouwen. Sommige worden zelfs bijna net zo hoog als The Shard aan de overkant van de rivier. Als die aan het einde van dit decennium allemaal gebouwd zijn, zal het aantal werknemers op dat stukje grond zijn gegroeid van de huidige 115.000 naar 200.000.

Overbelast

Dat zet een ongelooflijke druk op het middeleeuwse stratenpatroon dat aan de voeten van al die torens ligt. Aangezien bijna niemand in de City woont, komen nagenoeg alle 115.000 werknemers elke ochtend aan met het openbaar vervoer, en vertrekken ze elke avond weer. Stoepen en stations zijn nu al overbelast, en zijn zeker niet berekend op een verdubbeling van het aantal forensen.

Om dat allemaal in goede banen te leiden, grijpt de stad naar nieuwe technieken. Een van de bedrijven die daarin een grote rol spelen, is VU.CITY, een start-up die de stad digitaal in 3D heeft nagebouwd.

‘Onze kaart van Londen is 1.680 vierkante kilometer groot en tot op 15 centimeter nauwkeurig’, zegt medeoprichter Jason Hawthorne trots.
Het virtuele Londen van VU.CITY ziet eruit alsof planologen een computerspel hebben ontworpen. De gebruiker kan als een vogel door de straten vliegen, waar de bestaande bebouwing is aangevuld met de nieuwbouw die er binnenkort verschijnt.

Projecten in aanbouw zijn weergegeven in blauw, projecten die net groen licht hebben gekregen in geel. Vanuit iedere willekeurige plek in de stad kan nauwkeurig worden weergegeven hoe voorgestelde veranderingen eruit zullen zien. Dat kan vervolgens gecombineerd worden met allerlei externe data, van openbaar vervoerscapaciteit tot luchtkwaliteit en de beschermde zichtlijnen van St. Paul’s Cathedral en Westminster.

‘Zo creëer je transparantie tussen projectontwikkelaars en de lokale autoriteiten, en dat geeft vertrouwen’, zegt Hawthorne. ‘Het planningsproces kan sneller worden doorlopen, met meer betrokkenheid van burgers bovendien.’

Voor de City, het financiële hart, gaat VU.CITY nog een stap verder. ‘Hier willen ze graag alle aspecten van het planningsproces in één model hebben. Dus visuele aspecten, analyse van het microklimaat, daglicht, geluidsoverlast, windvoorspellingen, overstromingsgevaar, noem maar op. Want één gebouw kan al een behoorlijk effect veroorzaken, maar als er meerdere gebouwen bij elkaar worden gebouwd, kan dat effect nog eens vermenigvuldigen.’

Virtueel door de straat lopen

Daarom is Hawthorne druk bezig de hele Square Mile te fotograferen en op te meten met lasers en daar een virtualrealitymodel van te maken. Straks zijn de planners en de burgers dus niet meer afhankelijk van tv-schermen, maar kunnen ze virtueel door de straten lopen en ervaren wat de impact van nieuwe gebouwen wordt.

‘Bij het ontwerpen van de megaprojecten in dit deel van de stad loopt het vaak uit op een gebrek aan tijd. Je kunt niet blijven schaven aan een ontwerp. Met ons model hoef je niet steeds fysieke maquettes te bouwen. Je laadt gewoon een aangepast ontwerp en kunt zo veel meer opties testen. Een verdieping erbij, of juist eraf. Maak alle fouten voordat je begint te bouwen.’

Ook op straatniveau zijn zulke modellen welkom, zegt Manuela Madeddu, die stadsontwikkeling doceert aan de University of Liverpool in London. ‘De aandacht voor de ervaring op straat is te lang een ondergeschoven kindje geweest.

Als voetganger word je overdonderd door de omvang van dit soort wolkenkrabbers. Ontwerpers zien hun project vaak als een gebouw, maar ze vergeten op de straat een prettige plek te creëren die verbonden is met de omgeving.’

Een blitse ­skyline is leuk, maar uiteindelijk moet het een plek zijn waar mensen graag naartoe willen gaan.
Manuela Madeddu
Docente stads­ontwikkeling

Voor een voorbeeld van hoe het beter kan, wijst Madeddu op het project dat is gepland voor 100 Leadenhall Street. Op die kavel, pal naast de bestaande Gherkin en het driehoekige gebouw dat de Cheesegrater (‘Kaasschaaf’) wordt genoemd, verrijst de komende jaren een toren van 56 verdiepingen. ‘Dat is een interessant project. De begane grond wordt publieke ruimte, mensen kunnen op allerlei manieren door het gebouw heen. En er komen winkels in. Restaurants, boekenwinkels: dingen waarvoor mensen daadwerkelijk naar het gebouw toe willen komen. Want een blitse skyline om het succes van de stad Londen te benadrukken is leuk, maar uiteindelijk moet het een plek zijn waar mensen graag naartoe willen gaan.'

Voor 100 Leadenhall Street is uitgebreid gebruikgemaakt van nieuwe digitale planningsmodellen, zegt Peter Jackson van het verantwoordelijke architectenbureau SOM. ‘Het City Cluster is een fenomenale plek om te bouwen. Onze buurman is een kerk uit de zestiende eeuw. Hoe zet je een toren van 56 verdiepingen naast een eeuwenoude kerk? We gaan de kerk wat meer ruimte geven ten opzichte van de gebouwen die nu op de plek van onze toren staan. De toren zelf moet elegant worden, dus we hebben een spits ontwerp gekozen dat slanker en minder imposant overkomt.’

Zijn al die torens
eigenlijk wel nodig?



Londen heeft helemaal geen traditie van hoge gebouwen, en ook voor de City waren ze lange tijd geen optie, zegt oud-planner Peter Rees. ‘We hadden de koepel van
St. Paul’s om mee te pronken, en dat was genoeg. Maar rond de eeuwwisseling was de ruimte in de Square Mile op. We hadden boven op de sporen gebouwd, we hadden de verlaten krantenredacties op Fleet Street bezet. De enige ­optie was omhoog. Zo kwam The Gherkin er, en dat gebouw was zo’n succes dat er nog veel meer volgden. Nog steeds is de kantorenleegstand in de City minder dan 4 procent, veel lager dan de
8 procent die als gezond wordt gezien. Wie claimt dat er geen torens nodig zijn, zit mis.’


Volgens Bruce Dear, vastgoedjurist van Eversheds Sutherland, kan een financieel centrum best zonder hoge torens, maar zit er wel een logica achter de bouwwoede. ‘De positie van Londen als centrum tussen de Verenigde Staten en Azië betekent dat er vraag is naar wolkenkrabbers van een hoge kwaliteit. Investeerders en huurders uit die gebieden vinden dergelijke gebouwen vaak enorm aantrekkelijk. Maar het moet geen obsessie worden. Deze trophy assets vormen slechts een klein deel van een aantrekkelijke vastgoedmarkt.’

Vooral voor het uiterlijk van de façade zijn eindeloos veel variaties getest. ‘Daarvoor zijn digitale modellen heel handig. Kleine veranderingen zoals het vlies op de beglazing of de hoek van de ramen kun je heel snel testen.’ Een onderdeel van het ontwerp is ook een nieuwe voetgangersverbinding door het gebouw, die de druk op de omliggende straten moet verlichten. ‘Dit is een van de grootste zorgen’, zegt Madeddu. ‘Ik ben bang dat de straten hier net zo druk worden als in Venetië.’

Strenge windregels

Diezelfde zorgen leven in het financiële district City of London, dat verregaande plannen heeft om de binnenstad autoluw te maken. Nieuwe torens moeten buiten de spits bevoorraad worden, als het even kan niet via de weg maar via de rivier. In de straten krijgen voetgangers en ook fietsers ruim baan. Voor het eerst heeft de City zelfs een fietsersbeleid opgesteld, als onderdeel van nieuwe strenge windregels die vorig najaar zijn ingegaan.

‘De City heeft nogal wat problemen met de wind gehad’, zegt Ender Ozkan van het windingenieursbedrijf RWDI, dat de nieuwe windregels heeft helpen opstellen. ‘Hoge torens werken als het zeil van een zeilboot. Ze vangen de wind en stuwen die versneld door de straten. Vooral rond de hoeken van gebouwen kun je daardoor te maken krijgen met extreme windstoten, die gevaarlijk zijn voor fietsers.’

De windregels in het Verenigd Koninkrijk stammen uit de jaren 70, toen het land het tekort aan betaalbare woningen te lijf was gegaan door op grote schaal goedkope woontorens uit de grond te stampen. Die genereerden zoveel windoverlast dat ingenieur Tom Lawson de zogenoemde Lawson Criteria opstelde om de ergste uitwassen tegen te gaan.
‘Een van de Lawson Criteria is business walking’, vertelt Ozkan.

De Walkie Talkie-toren (rechts) zou koetswerken van auto's doen smelten. ©REUTERS

‘Die term betekent dat mensen niks om de wind geven, omdat ze de straat toch alleen gebruiken om van punt A naar punt B te lopen. Dat is het criterium waar een gebouw als de Walkie-Talkie aan voldoet. Maar vraag maar eens rond, in praktijk is het zo winderig dat iedereen er een hekel aan heeft. Bovendien stellen we tegenwoordig andere eisen aan de publieke ruimte. We willen er kunnen zitten, ontspannen, misschien iets eten.’

Vinger op de zere plek

RDWI zette de stedenbouwkundigen van de City of London daarom in de windtunnel en stelde ze bloot aan de diverse windsterktes van Lawson. ‘Daar ontdekten ze dat de wind meestal te oncomfortabel was. In het nieuwe windbeleid is een hoge windkracht als business walking voortaan uitgesloten. En in lage categorieën zijn de windeisen strenger geworden. Blijkbaar hebben we de vinger op de zere plek gelegd, want we zijn nu in gesprek met steden als Boston, Toronto en San Francisco om het model over te nemen.’

De strenge windregels vereisen dat een gebouw voortaan al in een vroeg stadium wordt getest. Niet alleen in de windtunnel, maar ook met een digitale techniek die CFD heet. ‘CFD bestaat al jaren, maar dankzij de opkomst van cloudcomputing is het eindelijk commercieel interessant’, zegt Ozkan. ‘Een test in een windtunnel werkt heel goed, maar je kan alleen meten op de plekken waar je sensors hebt.

Een digitale CFD-test geeft je in principe een oneindige hoeveelheid sensors.’

Duurzaamheid en leefbaarheid worden even belangrijk worden ­als het aantal vierkante ­meter dat ­ kan worden verhuurd.
Ender Ozkan
Windingenieur

RWDI wil dergelijke windstudies op termijn combineren met vergelijkbare zonstudies en klimaatdata als temperatuur, neerslag, luchtkwaliteit en vochtigheid. ‘Zo kunnen we een comfortindicator krijgen’, zegt Ozkan. ‘Op termijn kunnen we dan naar een situatie toe waarin duurzaamheid en leefbaarheid een even belangrijke factor worden als het aantal vierkante meter dat kan worden verhuurd.’

Oud-planner Peter Rees zou bij de Walkie-Talkie graag over dat soort modellen hebben beschikt, verzucht hij. ‘We hebben bij de planning wel gelet op de zon- en windeffecten’, zegt hij. ‘Kostenbesparingen tijdens het bouwproces hebben een deel van die moeite weer tenietgedaan. Maar met betere tests hadden we veel kunnen voorkomen. Nu hebben de ontwikkelaars voor veel geld aanpassingen moeten uitvoeren.’


Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud