Aedifica koopt voor half miljard rusthuizen in Verenigd Koninkrijk

Aedifica-topman Stefaan Gielens. ©Thierry du Bois

Na zijn grootste overname ooit wordt het VK plots de grootste buitenlandse markt voor de Belgische specialist in zorgvastgoed. Een kapitaalverhoging dringt zich op.

Het beursgenoteerde Aedifica  legt 450 miljoen pond (498 miljoen euro) op tafel voor een portefeuille van 93 Britse rusthuizen die tot nu in handen waren van een vastgoedfonds van de Amerikaanse private-equityreus Lone Star. De rusthuizen, samen goed voor zo'n 5.700 bewoners, zijn verspreid over 91 locaties in het VK. 

Met de overname neemt Aedifica een kwantumsprong. In de 13 jaar na zijn oprichting bouwde Aedifica een portefeuille uit die meer dan 1,8 miljard euro waard is en verdeeld is over België, Duitsland en Nederland.

Tot voor kort was Duitsland de belangrijkste buitenlandse markt voor Aedifica. Maar daar komt na de deal die vrijdag werd aangekondigd verandering in. Als de deal begin volgend jaar is afgerond, zal het VK in een klap goed zijn voor 23 procent van de vastgoedportefeuille. België blijft met 53 procent wel nog met voorsprong de belangrijkste markt. Duitsland neemt 14 procent voor zijn rekening, Nederland 10 procent. 

Verrassende sprong

Dat Aedifica het Kanaal oversteekt, is voor de meeste analisten een verrassing. Ook al had de vastgoedgroep aangegeven op zoek te zijn naar verdere groei in het buitenland. Maar zowat iedereen ging ervan uit dat de overnameprooien in Spanje of Italië zouden liggen.

Voor het zorgvastgoed dat we nu overnemen in het VK is de brexit geen groot risico.
Stefaan Gielens
CEO Aedifica

'De voorbije jaren hebben we onze portefeuilles in Duitsland en Nederland heel geleidelijk opgebouwd', zegt topman Stefaan Gielens. 'We konden ook niet anders dan stap voor stap bijkopen. Als activaklasse is zorgvastgoed nog vrij nieuw in Europa, dus in een klap een grote portefeuille overnemen was niet evident. Ik sluit trouwens niet uit dat we op termijn nog overnames doen in Zuid-Europa.'

Via de Amerikaanse private-equitygroep Lone Star - in België bekend als mede-eigenaar van de tapijtgroep Balta - kwam er alsnog een interessante grote brok zorgvastgoed op de markt. Een unieke koopkans, wist Gielens meteen. 'Als er in het verleden al zo'n grote portefeuille in de etalage kwam te staan bleek die vaak veel te duur. Dat was nu niet het geval: Lone Star verkoopt zijn zorgvastgoed met een korting van 5 procent ten opzichte van de geschatte waarde. En de gebouwen in de portefeuille voldoen volledig aan alle voorwaarden die we met Aedifica stellen. 'It ticks all the boxes'.'

Brexit

De deal komt wel op een uitzonderlijk moment. Over minder dan honderd dagen verlaat het VK de Europese Unie. Voorlopig is het allesbehalve duidelijk of dat via een gezamenlijk akkoord zal gebeuren, dan wel na een chaotische harde brexit.

Gielens begrijpt de twijfels, maar ziet toch niet meteen grote risico's voor Aedifica. 'De meeste doemscenario's die je nu over een hard brexit hoort, hebben betrekking op de industriesector. De activiteiten die wij hebben overgenomen, zitten in een andere branche en worden binnenlands gefinancierd. Er is natuurlijk wel een wisselkoersrisico. Maar daar staat tegenover dat wij deze overname doen op een moment dat het pond historisch laag staat. Dit was een goed instapmoment voor ons.'

Kapitaalverhoging

Welke gevolgen heeft de deal voor beleggers? Aedifica zegt de overname te financieren met bestaande en nieuwe kredietlijnen. Maar het lijdt geen twijfel dat de groep op termijn weer bij beleggers moet aankloppen om vers kapitaal op te halen. In september was al duidelijk dat Aedifica broedde op de grootste kapitaalverhoging ooit. Toen circuleerde een bedrag van 300 miljoen euro. 

300 miljoen
Kapitaalverhoging
Eerder was er al sprake dat Aedifica minstens 300 miljoen euro zou ophalen bij beleggers.

Gielens wil zich niet op dat cijfer laten vastpinnen, maar laat wel uitschijnen dat in 2019 een kapitaaloperatie aan de orde is. 'Eind september hadden we een schuldgraad van 44 procent, door de Britse deal stijgt die met 10 procentpunten. Voor de langere termijn hanteren we met Aedifica een schuldgraad van 50 procent.'

Al lijkt een kapitaaloperatie vandaag niet opportuun: de financiële markten kleuren dezer dagen bloedrood door de groeiende vrees voor een escalerende handelsoorlog. Maar Gielens benadrukt dat Aedifica nog wat marge heeft om die moeilijke periode op de beurzen te overbruggen. 'Er zitten nog steeds appartementen in onze vastgoedportefeuille. Nu we de weg van zorgvastgoed hebben ingeslagen, zijn we die aan het verkopen. Daarnaast beschikken we nog over andere financiële tools om niet meteen naar de markt te moeten stappen.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect