interview

Aedifica-topman: 'Ik vermoed dat Amerikanen naar ons dossier gekeken hebben'

Stefaan Gielens. ©Debby Termonia

Een half miljard euro. Zoveel wil Stefaan Gielens, de wonderboy van het Belgische zorgvastgoed, op de beurs ophalen om met Aedifica Europees marktleider te worden. Al kan het in een vingerknip ook over and out zijn. ‘Het is niet mijn taak om de deur voor een overnamebod te blokkeren.’

Stefaan Gielens (53), de CEO van de zorgvastgoedspeler Aedifica, is niet met een baksteen in de maag geboren. Hij begon als advocaat aan de balie. Tot hij in 2005 toevallig in het vastgoed rolde, toen hij de panden van enkele rijke Brusselaars in beheer kreeg. Nog geen jaar later trok hij al als klein duimpje naar de Brusselse beurs. Zijn verhuurbedrijf in vastgoed, dat eerst Enigma Immo heette, haalde zo’n 80 miljoen euro op en had een vastgoedportefeuille van 190 miljoen, die voor een kwart uit rusthuizen bestond.

Met zijn statement ‘het is eten of gegeten worden’ maakte Gielens duidelijk dat hij van Aedifica een Europese speler wilde maken. Van 2010 tot 2017 tankte de groep stapsgewijs, in vier kapitaalverhogingen, 539 miljoen euro bij op de beurs. De portefeuille dikte aan tot ruim 1,96 miljard euro, met 159 woonzorgcentra verspreid over België, Nederland en Duitsland. Dit jaar ging dat investeringstempo nog verder de hoogte in door 93 Britse rusthuizen over te nemen van de Amerikaanse investeringsreus Lone Star.

De honger naar kapitaal bij Aedifica lijkt niet te stillen. Deze week maakte een ambitieuze Gielens bekend dat hij nog eens 418 miljoen euro wil ophalen, zijn vijfde kapitaalverhoging in negen jaar. De vraag waar dit verhaal zal eindigen, brengt hem niet van de wijs. ‘Dit is nog maar het prille begin’, aldus de wonderboy van het Belgische zorgvastgoed. ‘We komen nu in een stadium waarin we als Europese speler eindelijk onze rol kunnen spelen.’

Is dat uw streefdoel: de grootste worden van Europa?
Stefaan Gielens: ‘Het gaat niet over the sky is the limit. Het gaat erom voldoende groot te worden om een specialist te worden die toegang heeft tot de kapitaalmarkt om in te spelen om de grote kansen op de markt. Ik denk dat we op dat punt zijn aanbeland. We zijn na 14 jaar een 100 procent pure speler in zorgvastgoed. Onze activiteiten zijn verspreid over vier landen. Daardoor zijn we een marktreferentie in Europa, waar de consolidatie nog op snelheid moet komen. We zijn in staat om overnames te financieren van de omvang als die in het VK, waar we bijna een half miljard euro hebben geïnvesteerd.’

Het is dus nu of nooit. De rente staat laag, geld is goedkoop, de vergrijzing begint volop te spelen en er komt een Europese consolidatie.
Gielens: ‘Ja, dit is hét moment in de markt, en dat moet je grijpen. Al is het geen wedloop of ratrace. Experts gaan ervan uit dat de vergrijzingssector in Europa pas in 2060 matuur zal zijn.’

Hebben Europese reuzen zoals de Franse groepen Korian en Orpea de markt voor zorgvastgoed tegen dan niet ingepalmd?
Gielens: ‘De grote internationale commerciële rusthuisuitbaters spelen in op een nooit geziene vergrijzingsgolf. Tussen 2015 en 2030 stijgt het aantal 80-plussers in de EU met 40 procent naar 37,6 miljoen. Tegen 2030 moeten er in de EU 500.000 bedden bijkomen. De markt explodeert, er is nood aan meer bedden en infrastructuur, en daarvoor is kapitaal nodig. Dat maak je vrij door het vastgoed uit te besteden aan spelers zoals Aedifica. Vergelijk het met de supermarkten in de jaren 60 en 70: ze werden overal neergepoot, de groei was niet bij te houden. Die zijn toen gefinancierd door externe vastgoedspelers. Ook andere sectoren werken zo. Als je een bankkantoor of een kledingzaak binnenstapt, vraag je je toch ook niet af van wie het gebouw is?’

Wie zijn uw rivalen voor die Europese expansie?
Gielens: ‘We zijn vrij uniek in Europa. Mogelijke concurrenten zijn asset managers, zoals Primonial in Frankrijk, die vastgoed kopen en bij beleggers plaatsen. Ook verzekeraars zoals AG Real Estate, de vastgoedtak van het Belgische AG Insurance, zijn potentiële rivalen. En dan zijn er nog onze collega’s op de beurs, zoals Cofinimmo, die de ambitie hebben om actiever te worden in zorgvastgoed. Of buitenlandse groepen zoals Icade Santé. En hier en daar nog wat kleinere namen, maar dat zijn ook mijn targets voor de toekomst.’

Overnames van andere vastgoedspelers sluit u dus niet uit?
Gielens: ‘Iedereen kijkt naar iedereen in deze sector. De Europese markt voor zorgvastgoed is nog erg gefragmenteerd, groeit volop en zal dus zeker verder in beweging komen. Wanneer? Shoot me.’

In de VS staat de consolidatie al veel verder. Wat als een Amerikaanse reus hier op overnamejacht komt?
Gielens: ‘Vijf jaar geleden dacht ik al dat ze hier gingen landen. De markt voor zorgvastgoed is er in handen van drie mastodonten met een enorme beurskapitalisatie. Welltower zit aan 29,37 miljard dollar (26,4 miljard euro, red.), Ventas aan 21,32 miljard dollar en HCP aan 14,25 miljard dollar. Ter vergelijking: na onze vijfde kapitaalverhoging zal de beurswaarde van Aedifica uitkomen op 1,9 miljard euro. Ik heb de vicepresident van een van de grote drie gesproken op de vastgoedbeurs in Cannes en die zei me dat hij in viereenhalf jaar tijd gemiddeld ruim 1 miljard dollar per kwartaal had geïnvesteerd in zorgvastgoed. ‘Oké’, dacht ik. ‘Die koopt ons morgen in een vingerknip op.’ Maar dat is niet gebeurd. Al vermoed ik dat de Amerikanen wel gekeken hebben. Kan zo’n overname? Het kan zeker. Al onze aandelen zijn vrij verhandelbaar op de beurs en we hebben geen controlerende aandeelhouders.’

De maatschappij schuift een stuk van haar verantwoordelijkheid af naar de zorgexploitanten.
Stefaan Gielens, CEO Aedifica

Het is dus zoals u zegt: eten of gegeten worden?
Gielens: ‘Dat is een boutade, maar ze klopt. Niets is voor de eeuwigheid. Wat kan je als onderneming in zo’n situatie doen? Op een verstandige manier bezig zijn en bezig blijven, en de markt telkens weer een stapje voor proberen te zijn. Wat er voor de rest gebeurt, heb je niet in de hand. If you can’t stand the heat, stay out of the kitchen.’

In weinig bedrijven heeft de CEO zo zijn stempel gedrukt als bij Aedifica.
Gielens: ‘Als u dat zo schrijft, stuur ik dat meteen naar het remuneratiecomité...’ (lacht)

Beschouwt u Aedifica dan niet als uw kind?
Gielens: ‘Ik doe wat ik doe, omdat ik het graag doe. En zolang je iets graag doet, doe je dat met een zekere drive. Meer dan dat is het niet. Als dit hier ooit wordt opgekocht en ze hebben mij daar niet meer bij nodig, so be it. Dan ga ik wel iets anders doen. Je ego als CEO mag er niet toe leiden dat je dingen gaat doen die waardecreatie voor de aandeelhouder zouden tegenhouden. Het is niet onze opdracht om de deur te blokkeren voor een overnemer.’

De rol van de private spelers in de zorgsector staat vaak ter discussie. Er is te weinig personeel, bewoners vereenzamen en de winst primeert. Hoe ziet u dat?
Gielens: ‘Ik kan alleen maar vaststellen dat in de zorgsector geen grote winstmarges zijn, maar dat tegelijk in veel landen het privé-initiatief in de zorg in opmars is. En dat de overheid vragende partij is. Niemand kan ontkennen dat die groei gepaard gaat met een professionalisering van die sector.’

U ziet dus geen wantoestanden?
Gielens: ‘Als je de problematiek van vergrijzing en de kwaliteit van zorg in een rustoord puur maatschappelijk bekijkt, dan denk ik dat er iets aan de gang is zoals in het onderwijs. De essentie van onderwijs is dat kinderen leren lezen en schrijven, en kennis opbouwen. Maar op een bepaald moment is men van onderwijzers gaan verwachten dat ze de leerlingen ook een zekere opvoeding en waarden meegeven, wat eigenlijk de taak van de ouders is. Men heeft de sector overbeladen met allerlei verwachtingen, en dan stel je vast dat daar te weinig personeel en begeleiding voor is.’

‘Iets gelijkaardig heb je nu in de ouderenzorg. Er is inderdaad een personeelstekort in rusthuizen. Maar de vraag is: voor welk takenpakket wordt dat personeel gefinancierd? Wil je dat het zich bezighoudt met mensen verschonen, eten geven en medicatie toedienen, of wil je dat het personeel ook tijd heeft om met mensen samen te zitten, een koffie te drinken en een uurtje te babbelen? Je kan de exploitanten van rusthuizen veel verwijten, maar voor dergelijke taken zijn hun werkingsmiddelen niet toereikend. Soms heb ik het gevoel dat de maatschappij een stuk van haar verantwoordelijkheid naar de zorgexploitanten afschuift. De kritiek is dan dat het niet goed loopt in onze rustoorden. Maar misschien loopt het wel niet goed in onze maatschappij.’

Moet er meer transparantie en controle komen in de branche?
Gielens: ‘Ik ben daar een groot voorstander van. Waarom niet meer openheid, zeker naar de overheid, rond de contracten voor voeding, management fees, de uitgaven voor geneesmiddelen en doktersbezoeken? Je zou ook naar Brits of Duits voorbeeld een ‘rating’ van rustoorden kunnen invoeren die publiekelijk wordt gemaakt. In het VK oefent de Care Quality Commission controle uit op de financiële stabiliteit van zorginstellingen die meer dan 2.000 bedden beheren. Elk kwartaal moeten die hun cijfers geven.’

Wat is vastgoed eigenlijk voor u? Een late roeping?
Gielens: ‘Moeilijke vraag. Het boeit mij. Ik ben niet met een baksteen in de maag geboren. Ik kom evenmin uit een vastgoedfamilie. Maar in vastgoed komt heel wat samen. Als je er actief in bent en een klein beetje een langetermijnvisie hebt, dan ben je bezig met heel wat maatschappelijke vragen. Zoals: waar gaat de babyboomer van de toekomst verblijven als hij 95 jaar oud wordt? Of: hoe gaan we om met mensen die verouderen, wat is hun levenskwaliteit? Stenen brengen niets op, wel de menselijke activiteit die zich daartussen bevindt. En het zijn mensen die stenen tot leven brengen.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect