Befimmo oogst weinig applaus met Gateway-deal

Een computermodel van het gebouw, dat vermoedelijk in 2016 zal opgeleverd worden. ©M. & J-M Jaspers - J. Eyers & Partners

Het Gateway-project, een kantoorgebouw aanpalend aan de luchthaven Brussel Airport, komt in handen van Befimmo. De vastgoedvennootschap telt 140 miljoen neer voor het kantoorgebouw, dat voor 18 jaar verhuurd wordt aan consultant Deloitte. KBC Securities reageert scherp. 'We zien deze deal niet graag', klinkt het.

Befimmo  koopt het Gateway-gebouw van Codic en Immobel . Het volledige gebouw, dat 34.000 m² kantoren, restaurants, fitnessruimte en 398 parkeerplaatsen beslaat, wordt voor 18 jaar verhuurd aan consultancybedrijf Deloitte. De huurovereenkomst vangt aan bij de oplevering van het gebouw in, vermoedelijk in de loop van 2016. 

Gateway is gelegen vlakbij de terminal en landingsbaan van Brussels Airport. Befimmo stelt zelf dat het omwille van de 'kwaliteit van het gebouw, de lange termijn huurovereenkomst en de schaarste aan kantoorruimte op de luchthaven' een van de kernactiva wordt in haar portefeuille

Het gebouw staat op de plek waar vroeger de oude luchthaventerminal van Zaventem stond, die onder meer onderdak bood aan het ter ziele gegane Sabena. Voor Befimmo is het de grootste deal in jaren. De vastgoedvennootschap had de voorbije jaren flink te lijden onder de crisis in de Brusselse kantorenmarkt.

Dunne marge

Maar volgens KBC Securities-analist Koen Overlaet-Michiels zijn er meerder problemen met de deal. 'Wij geloven dat de marge erg dun is en vragen ons af of deze deal op langere termijn een goede zaak is', klinkt het in een bijzonder scherpe analyse.

Overlaet-Michiels somt meerder problemen op:

  • Het rendement van 4,65 procent is bijzonder karig, zeker voor een locatie die zich buiten het centrum van Brussel bevindt.
  • Dat rendement is bovendien een brutocijfer, dat geen rekening houdt met de financierings- en onderhoudskosten voor Befimmo.
  • Befimmo verwerft het gebouw voordat het opgeleverd wordt. Dat betekent dat de vastgoedvennootschap het project feitelijk prefinanciert.
  • Wanneer de huidige huurovereenkomst over 18 jaar afloopt, kijkt Befimmo aan tegen aanzienlijke investeringen om het gebouw weer te renoveren, terwijl er over die 18 jaar een flinterdunne marge zal overhouden. Overlaet-Michiels betwijfelt namelijk of Befimmo de deal zal kunnen financieren aan een rente die gevoelig onder 2 procent ligt.

Volgens Overlaet-Michiels is het duidelijk dat Befimmo zich min of meer gedwongen voelde om alsnog een slag te slaan, omdat de Vlaamse ambtenaren eind 2017 het oude Boudewijngebouw zullen inruilen voor hun nieuwe stekje op Tour & Taxis, inclusief de levensgevaarlijke tocht naar die site. Die site vertegenwoordigde zowat 5 procent van de huurinkomsten van Befimmo.

Het illustreert dat Befimmo onder zware druk staat om zich te handhaven op de Brusselse kantorenmarkt, die bijzonder concurrentieel is. Dat werd onlangs nog geïllustreerd tijdens de verkoop van de Bastion Tower, thuis van onder meer Dexia, waar Befimmo werd afgetroefd door twee anonieme kopers die handelden via Schöders REIM.

'Toplocatie'

Voor de volledigheid dient wel gezegd dat de collega van Overlaet-Michiels bij Bank Degroof, Jean-Marie Caucheteux, niet zo zwaar struikelt over het lage rendement. 'Dit is een vrij grote transactie op een toplocatie, die het lage rendement waarschijnlijk rechtvaardigt', zegt hij. 'We waren met andere woorden ietwat verrast dat Befimmo deze deal heeft gemaakt aan de onderzijde van zijn gebruikelijke doelen op het vlak van rendementen.'

Toch verhoogt Caucheteux zijn koersdoel van 60 tot 63 euro en zijn advies van verkopen (reduce) naar bijhouden, 'gezien het huidige markt- en renteklimaat'. Overlaet Michiels blijft bij zijn 'bijhouden'-advies, maar verlaagt zijn koersdoel van 67 naar 63 euro.

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect