Bouwgrond 23 maal duurder dan in 1973

De Belgische gezinnen hebben een onroerend vermogen van meer dan 1.400 miljard euro. De toename van dat vermogen in de voorbije decennia is vooral het gevolg van de forse klim van de grondprijzen, zegt de Nationale Bank in een artikel in haar economisch tijdschrift.

De nominale grondprijzen in België stegen tussen 1973 en 2014 met een factor 19 en de woningprijzen met een factor 11. De bouwkosten zijn in die periode slechts vervijfvoudigd en de consumptieprijzen verviervoudigd. Voor de jaren vanaf 2015 zijn geen officiële cijfers van prijzen van bouwgronden beschikbaar.

Vooral voor de grondprijzen bestaan er grote regionale verschillen. Ze stegen met een factor 23 in Vlaanderen en met een factor 11 in Wallonië. De prijsstijging is dubbel zo groot in het noorden van het land omdat de hogere bevolkingsdichtheid hier een grotere schaarste creëert.

De gemiddelde oppervlakte van een bouwgrond in Vlaanderen daalde sinds 1990 met 25 procent naar 940 vierkante meter. Volgens een studie van ING is dat een gevolg van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, dat in 1999 is ingevoerd. In Wallonië steeg de gemiddelde oppervlakte met 12 procent naar 1.650 vierkante meter.

Overwaardering

De Nationale Bank actualiseerde ook haar raming van de overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt. 'De woningprijzen waren in het tweede kwartaal van 2018 ongeveer 5,9 procent hoger dan hun evenwichtswaarde.' In juni zei de centrale bank dat woningen 6,5 procent te duur waren in 2017. De evenwichtswaarde is gebaseerd op het inkomen van de gezinnen, de hypothecaire rente, de evolutie van de bevolking en de belastingen op vastgoed.

Voorlopig maakt de Nationale Bank zich geen grote zorgen over de te hoge huizenprijzen. 'De beperkte overwaardering lijkt erop te wijzen dat er op de Belgische woningmarkt geen zeepbel is.' Maar dat wil niet zeggen dat de huizenprijzen niet kunnen dalen. 'Een prijsdaling is mogelijk bij bijvoorbeeld een plotse forse stijging van de hypothecaire rente.' Economen verwachten een geleidelijke stijging van de langetermijnrente in 2019.

Consumptie

De Nationale Bank bestudeerde ook de invloed van woningprijzen op de economische activiteit. In België leidt een stijging van de woningprijzen met 1 procent op lange termijn tot een toename van de consumptie van de gezinnen met 0,08 procent. Die impact is groter dan eerdere studies suggereerden maar veel lager dan in sommige andere landen.

In Nederland en het Verenigd Koninkrijk doet een stijging van de woningprijzen met 1 procent de consumptie van de gezinnen veel sterker toenemen, met zowat 0,2 procent. De verklaring is dat banken in die landen bereid zijn extra krediet te geven als de waarde van de woning hoger is dan het bedrag van de hypothecaire lening. De gezinnen kunnen dat extra krediet met de woning als onderpand dan gebruiken voor consumptie-uitgaven. In België wordt dit soort kredieten nauwelijks gebruikt.

Woningprijzen kunnen ook een impact hebben op investeringen in nieuwbouw. Het effect is in België en de meeste West-Europese landen zeer klein. De Nationale Bank verwijst naar de hoge bevolkingsdichtheid en de zware regelgeving om een bouwvergunning te verkrijgen.