Financiën krijgt Deense huisbaas

North Galaxy (de twee torens rechts), vlakbij het Noordstation ©Lieven Van Assche

Cofinimmo stapt in versneld tempo uit kantoren. In de grootste Belgische kantorendeal ooit verkoopt de vastgoedbevak North Galaxy, het hoofdkantoor van de federale overheidsdienst Financiën, voor 475 miljoen aan een Deens pensioenfonds.

ATP, het grootste pensioenfonds van Denemarken, verwerft 90 procent van North Galaxy. De overige 10 procent gaat naar bank- en verzekeringsgroep AXA Belgium. North Galaxy, vlak bij het Brusselse Noordstation, huist de federale overheidsdienst Financiën.

ATP voorziet met een beleggingsportefeuille van 600 miljard Deense kronen (80 miljard euro) negen op de tien Deense gepensioneerden van een (aanvullend) pensioen. AXA Belgium is al langer een van de grootste investeerders in Belgisch vastgoed en nam vorig jaar nog een belang van bijna 10 procent in Befimmo, de grootste kantorenbevak van het land.

Verzekeraars en pensioenfondsen zijn de jongste jaren aan een ware opmars in kantoren bezig. Voor hen is het zaak de jaarlijkse premies die ze van de klanten ontvangen, rendabel op lange termijn te beleggen. En vastgoed biedt op dit ogenblik een veel groter rendement dan bijvoorbeeld staatsobligaties.

Voor het beursgenoteerde Cofinimmo was North Galaxy veruit het belangrijkste kantoorgebouw in portefeuille, goed voor 6 procent van de totale kantorenportefeuille. Het gebouw vormde ondanks de goede locatie ook een illustratie van de moeilijke kantorenmarkt: in 2012 verlaagde Cofinimmo de huurprijs, in ruil voor een verlenging van het huurcontract met Financiën met negen jaar.

41,7%
Door de deal zakt het percentage kantoren in de Cofinimmo-portefeuille tot 41,7 procent

Cofinimmo slikt een boekhoudkundige minwaarde van 25 miljoen euro op de verkoop. Daardoor zakt de intrinsieke waarde met 1,39 euro per aandeel, meldt de vastgoedbevak in een persbericht.

'Meer fundamenteel maakt de exit van North Galaxy het mogelijk om het aandeel van kantoren in onze portefeuille te doen dalen, zoals bepaald in onze strategie', klinkt het. Cofinimmo wil het aandelen kantoren in de portefeuille herleiden tot 40 procent, ten voordele van investeringen in onder meer zorgcentra. Na de verkoop van North Galaxy is dat nog 41,7 procent, in plaats van 45,6 procent eind 2013.

Met de deal dringt de bevak ook haar schuldgraad van 49 naar iets meer dan 47 procent. Dat maakt - rekening houdend met een maximale schuldgraad van 50 procent - 200 miljoen vrij voor nieuwe deals in andere vastgoedsegmenten. 

Rente

Ten slotte lijkt Cofinimmo er ook van uit te gaan dat de rente nog een hele tijd laag zal blijven. Echt verwonderlijk is dat niet: zo voorspelt het beurshuis JPMorgan dat de Europese Centrale Bank ten vroegste in 2018 de rente zal verhogen. Daarom legt de bevak nu 57 miljoen euro of 3,17 euro per aandeel op tafel om de huidige, relatief dure, rente-indekking op te zeggen.

Cofinimmo gaat nu via renteswaps een goedkopere indekking aan voor een kleiner bedrag. Dat moet volgens de groep de komende jaren de rentelasten 'significant' verminderen en zo de netto courante winst én het dividend veiligstellen.

De verkoop van North Galaxy is de derde grootste Belgische deal van het jaar, na de overname van het Zuid-Koreaanse Oriental Brewery door AB InBev (4,3 miljard euro) en de tankerdeal van Euronav begin dit jaar (720 miljoen).

 

 

 

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect