Advertentie
Advertentie

Ghelamco-topman: ‘Wat zou ik met het geld van een beursgang moeten doen?’

Paul Gheysens, CEO en voorzitter van de vastgoedgroep Ghelamco. ©Brecht Van Maele

Door corona bleef de vastgoedverkoop bij Ghelamo in 2020 beperkt tot 293 miljoen euro. De komende drie jaar ambieert Paul Gheysens voor 2 miljard euro aan de man te brengen in Polen, België en Londen. ‘Nu gaan we voluit for the best. Tegelijkertijd zijn we voorbereid for the worst.'

Ghelamco blijft met trots een familiebedrijf.  CEO en voorzitter Paul Gheysens (67) zelf verwelkomt ons. Zijn vrouw Ria (verantwoordelijk voor het interieur van de gebouwen) komt even goedendag zeggen. ‘Sorry, ik heb een sollicitant.' Zoon Michael (België) en dochter Marie-Julie (Londen) zijn present, net als Jeroen van der Toolen (Oost-Europa) en CFO Philippe Pannier. Met respectievelijk 20 en 30 jaar op de teller bij Ghelamco mogen ze zich bijna familie noemen. Zoon Simon (technologie) kan er niet bij zijn. Wel van de partij is Carlito, de vijftienjarige chihuahua van Ria. De hele tijd vergadert hij op de stoel naast ons mee. ‘Hij is dat gewoon en wij ook.'

Met zes in een grote vergaderzaal. Geen mondmaskers, wel schermen en afstand, de familie in de bubbel. Een bedrijfsrisico? ‘Neen. We zijn allemaal voor deze vergadering getest. Het ventilatiesysteem in dit  gebouw staat helemaal op punt Hoge plafonds zijn belangrijk voor de ventilatie. Vergeet de klassieke airco. We bouwen alleen nog verdiepingen van 2,80 meter hoog. Na corona zal er een boost komen van de vraag naar nieuwe kantoren die aan de strengere klimaatvoorwaarden voldoen.'

Corona heeft zich wel laten gevoelen bij Ghelamco. Er kon vorig jaar maar op één groot project worden gecasht.

Paul Gheysens: ‘Onze winst is met 111 miljoen euro overeind gebleven.  We hadden het geluk veel residentiële projecten in de pijplijn te  hebben. Knokke loopt als een trein.'

De markt in 2023 is een vraagteken. Ik sluit niet uit dat de inflatie terugkeert en de rente in beweging komt.
Paul Gheysens
CEO Ghelamco

'De Warsaw Hub en de Unit in Warschau, in totaal 178.000 m², hadden we vorig jaar al kunnen verkopen. Veel internationale kandidaat-kopers van topproducten konden niet meer reizen. We verkozen te wachten. Intussen gaat de markt weer richting recordprijzen. Ten laatste binnen de 12  à 18 maanden gaan ze de deur uit. De markt in 2023 is een vraagteken. Ik sluit niet uit dat de inflatie terugkeert en de rente in beweging komt. Als het  heel warm wordt, weet je dat het hard kan gaan regenen.'

Stopt u dan met bouwen in Polen?

Jeroen Van der Tolen: ‘Neen. In tegenstelling tot andere spelers hebben we tijdens corona zelfs voluit ingezet op bijkomende vergunningen én de bouwstart van nieuwe projecten. De komende twee à drie jaar kunnen we 750.000 m² aan ontwikkeld vastgoed in Polen op de markt brengen. Die kunnen bij de verkoop meer dan 1 miljard euro winst opleveren.'

Paul Gheysens (tweede van rechts) laat steeds meer verantwoordelijkheid aan zijn directe medewerkers, zoals Jeroen Van der Tolen (links), dochter Marie-Julie en zoon Michael. ©Brecht Van Maele

Paul Gheysens: ‘Onze sterkte is dat we zo’n grote grondbank hebben van goedkope, goed gelegen gronden. De grond voor de Unit in Warschau kocht ik twintig jaar geleden voor 750.000 dollar.  Zet daar nu maar twee nullen achter.'

'Al onze gronden zijn betaald en staan in de boeken tegen hun historische kostprijs. Als er een crisis komt,  doet zo’n grond van 750.000 euro je geen pijn. Als je er vele miljoenen euro's voor hebt betaald, wel. We kunnen als niet-beursgenoteerd bedrijf gemakkelijk vijf jaar wachten. De vraag naar nieuwe kantoren keert altijd wel terug.'

Het zou toch veiliger zijn te wachten?

Paul Gheysens: ‘Commercieel zeker niet. Klanten beslissen geen twee à drie jaar vooraf om kantoren te kopen. Zeker niet als je klanten Google, Amazon of Goldman Sachs heten en 10.000 m2 zoeken. Je hebt de grond, de bouwvergunning en de bouw zelf. Dat vraagt snel vijf jaar. Het traject voor de bouwvergunning is tijdsintensief, minder kapitaalsintensief.  We bouwen soms ook al de ondergrondse verdiepingen. Dat halveert ook de resterende bouwtijd.'

Het zwaartepunt ligt duidelijk in Polen?

De ambitie is in België even groot als in Polen. De nadruk ligt hier op Brussel, Antwerpen en Knokke.
Michael Gheysens
Directeur Ghelamco België

Michael Gheysens: ‘De ambitie is in België even groot. De nadruk ligt hier op Brussel, Antwerpen en Knokke. Alleen in die badstad hebben we een grondreserve van 500 ha. In 2021-2022 rekenen we erop in België voor 250.000 m² te bouwen of vergund te krijgen. Dit jaar gaan we in België ook een project aankondigen van 250.000 m².'

Ghelamco heeft nu ook zijn eerste project in Londen.

Marie-Julie Gheysens: ‘We liggen er voor op schema. Op drie weken hebben we al 16 van de 100 appartementen anderhalf jaar voor de oplevering verkocht. De winstmarges zijn er veel groter dan hier. De prijs voor appartementen is er 17.000 pond per vierkante meter.'

Het afgevoerde voetbalstadion op parking C van de Heizel staat nog voor 24 miljoen euro in uw boeken. Auditor KPMG stelt niet te kunnen oordelen of dat realistisch is.

Paul Gheysens: ‘Er komt een nieuw project, en anders een schadevergoeding. Onze advocaten zijn overtuigd van onze slaagkansen. Uiteraard willen we liever een project met de 99-jarige erfpacht die er is afgesloten'.

De claim van de fiscus van 150 miljoen euro staat ook nog steeds in uw jaarverslag.

Paul Gheysens: ‘We blijven ervan overtuigd dat we dat bedrag niet zullen moeten betalen. De procedure loopt.'

Ghelamco krijgt de kritiek systematisch vastgoed in zijn portefeuille op te waarderen en daarmee zijn resultaten te pimpen.

Philippe Pannier: ‘Sinds 2008 gebruiken we de IFRS-regels. Alles in voorraad staat tegen de kostprijs in de boeken. Er zijn vier of vijf grotere projecten waarbij we wel herwaarderen. Een gebouw dat een kostprijs heeft van 100 miljoen euro maar binnen afzienbare tijd een potentiële verkoopprijs heeft van 300 miljoen, daar moet je toch een waardering op kunnen toepassen? Dat is ook het advies van de  de ratingbureaus. Externe specialisten waarderen die projecten per 30/06 en 31/12.  Uiteindelijk beoordeelt de revisor de getrouwheid. Vergelijk ons met onze peers, maar vergelijk dan wel appels met appels. De afgelopen tien jaar realiseerden we bij elke verkoop nog een bijkomende meerwaarde op de boekwaarde.'

U keert geen dividend uit?

Paul Gheysens: ‘Ik heb alles wat ik moet hebben. En mijn kinderen ook. Ik heb ook al een mooie kunstcollectie. (lacht) (Het volledige directieteam in Polen, België en het VK alsook het bestuur van de vennootschappen, ruim 20 personen, kreeg vorig jaar samen 12 miljoen euro uitbetaald, leert het jaarverslag, red.).

U zou ook naar de beurs kunnen gaan.

Paul Gheysens: ‘Wat zou ik met dat geld moeten doen? De vooruitzichten voor de komende jaren zijn zeer goed. Mijn kinderen en het team kunnen de komende drie jaar het eigen vermogen van het bedrijf misschien wel verdubbelen zonder dat ze me voor elk probleem nog komen aanspreken. Het liefste wat ik doe is, meer dan ooit, zelf tekeningen maken voor gebouwen. Vaak ga ik achteraf niet meer kijken.'

Mijn kinderen en het team kunnen de komende drie jaar het eigen vermogen van het bedrijf misschien wel verdubbelen zonder dat ze me voor elk probleem nog komen aanspreken.
Paul Gheysens
CEO Ghelamco

Ooit geloofd in de beursgang van Club Brugge?

Paul Gheysens: ’Het is jammer dat dat bij de eerste poging niet  is gelukt. Want als Club Brugge 400 miljoen euro waard is, dan is Antwerp er 300 miljoen waard. (lacht) We moeten in België realistisch zijn. De Belgische clubs zullen zich nooit kunnen meten met Britse of Italiaanse clubs. Zelfs als de BeNeLeague er komt. Ik heb vooral de haast niet begrepen. Dat neemt niet weg dat Brugge goed wordt gestuurd en zeer goed speelt. Een succesvolle beursgang zou ook een goede zaak zijn waar het Belgische voetbal zich aan kan optrekken.'

En een beursgang van Antwerp?

Michael Gheysens:  ‘We zien het anders. We hebben van Antwerp een bedrijf met een beperkt personeelsbestand gemaakt. In het coronajaar 2020 draaiden we wel break-even. Drie jaar geleden stond bij ons geen economische waarde op het veld. Nu wel. We werken aan onze opbouw vooral met jonge spelers. En af en toe heb je geluk en heb je eens een Manna. Ondertussen staan we wel weer vooraan in het klassement en is de club al eigenaar van de helft van een topstadion.'

Hoe ziet u uw exit uit Antwerp?

Paul Gheysens: ‘Dat is niet aan de orde. Eigenlijk verdienen we vandaag al indirect aan onze instap. Je kan niet geloven hoeveel gronden aan Ghelamco worden aangeboden, en alleen aan ons, via onze contacten in Antwerp.'

 Michael Gheysens: ‘Als niet-Antwerpse ontwikkelaar was het niet evident een voet aan de grond te krijgen in die regio. Dat is belangrijk voor ons. Door Oosterweel verwachten we een grote boost in de Antwerpse regio.'

Profiel Ghelamco

Wat: bouwgroep actief in België, Oost-Europa en het Verenigd Koninkrijk.
Opgericht: in 1985 door Paul Gheysens.
Eigenaars: 100 procent eigendom van de familie Gheysens.
Operationele winst (2020): 180,2 miljoen euro.
Nettowinst (2020): 110,7 miljoen euro.
Netto financiële schuld: 1,24 miljard euro.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud