reportage

Het chicste spookhotel van het land

©Kristof Vadino

Op een van de meest exclusieve locaties van Knokke - aan de oostkant van het Zoute, vlak bij het Zwin - staat een nagelnieuw vijfsterrenhotel al drie jaar stof te vergaren. Een inkijk in de wondere wereld van het hotelvastgoed. ‘We zijn ten prooi gevallen aan bouwpromotoren.’

Op de hoek van de Zoutelaan en de Bronlaan in Knokke staat een van de meest luxueuze hotels van het land. De vijfsterrenzaak met 37 kamers, op wandelafstand van het Zwin, oogt perfect onderhouden. De beplanting wordt duidelijk regelmatig bijgesnoeid. Maar wie binnenkijkt, ziet geen meubels, laat staan hotelgasten. Het exclusieve pand, opgetrokken in Britse villastijl en voorzien van een spa, een binnen- en een buitenzwembad en een ondergrondse parking, staat al drie jaar stof te vergaren.

Robin Schluter, de eigenaar van het naburige Hotel St Pol, een familiale driesterrenzaak met 15 kamers, begrijpt het niet. ‘Elke dag vragen wel vijf klanten me waarom het gebouw nog altijd leegstaat. Ik moet het antwoord schuldig blijven.’ Ook voor de toeristische dienst van de gemeente is het een raadsel. De vraag naar kwalitatieve hotels aan de Belgische kust is groter dan ooit. Zeker in Knokke, waar door de hoge grondprijs en de stijgende vraag naar appartementen de jongste jaren veel kleinere zaken verdwenen. Van de 7.000 hotelkamers in 1939 zijn er nog een 650-tal over.

Dit spookhotel in Knokke staat al drie jaar leeg.

‘Aan de hotelmarkt kan het niet liggen. Die boomt als nooit tevoren’, zegt ook Schluter. ‘Mijn duurste kamer kost 199 euro. Maar gasten vragen me vaak of ik niets duurders heb. Er is wel degelijk een cliënteel voor vijfsterrenhotels.’ Vrees dat een chique concurrent in de buurt zijn zaak zou kannibaliseren, heeft hij niet. ‘Met een bezettingsgraad van 80 procent over het hele jaar moet ik me geen zorgen maken. Integendeel, zo’n zaak zou een meerwaarde zijn voor de buurt. Nu trekken veel welgestelde klanten naar Brugge om er hun gading te vinden.’

Waarom het hotel dan toch leegstaat? Daarover doen in de vastgoedwereld de wildste geruchten de ronde. Er wordt gefluisterd dat de bouwheer, de Ieperse projectontwikkelaar Paul Gheysens (63) van het vastgoedbedrijf Ghelamco, geen toelating kreeg om op die plek appartementen neer te zetten en er alleen voor de schijn een hotel bouwde. Hij zou hopen dat een bestemmingswijziging naar veel lucratievere studio’s of appartementen wel mogelijk is als na enkele jaren geen uitbater voor het hotel kan worden gevonden.

‘Daar is niets van aan’, klinkt het in het gemeentehuis van Knokke-Heist. ‘Volgens de huidige bepalingen is geen bestemmingswijziging mogelijk’, zegt burgemeester Leopold Lippens (GBL), die zoals iedereen zegt verbaasd te zijn dat het hotel er al drie jaar verlaten bij ligt. ‘Ik weet niet wat de reden is. Wellicht zijn hotels geen kernactiviteit voor de bouwheer en zijn er andere prioriteiten. Wat er ook van zij, ik hoop dat Ghelamco goed weet waarmee het bezig is. Anders lijkt me dit al te absurd.’

Wafelhuis Siska

De inwoners van de Oosthoek kunnen er niet om lachen. Ze vinden dat hun buurt

‘ten prooi is gevallen aan bouwpromotoren’. Om het vijfsterrenhotel te kunnen bouwen moest het wafelhuis Gustaaf Siska, een traditionele trekpleister in het Zoute, tegen de vlakte gaan. Dat leidde tot veel scepsis. Burgervader Lippens liet destijds weten dat er een ‘schitterende realisatie’ in de plaats zou komen ‘met een formidabele impact op de kwaliteit van de hotellerie in Knokke-Heist’.

Ook een ander project van Gheysens iets verderop, aan de andere kant van het Oosthoekplein, creëerde heel wat lokaal ongenoegen. Hij kocht de site van Kinder Siska, de tearoom met speeltuin die in 2011 de deuren sloot, en ontvouwde een ambitieus plan voor een nieuw residentieel project. Er was sprake van 42 appartementen die in de bekende bouwstijl van het Zoute en voorzien van enkele winkels, een restaurant en een conciërgedesk de hele buurt ‘een stijlvol en intiem karakter’ zouden geven.

©Kristof Vadino

‘Is dit de zoveelste veredelde seniorie?’, vroegen Knokke-Heistenaars zich af op de sociale media. ‘Beste bouwpromotoren en politici, goe bezig…’, verscheen op een lokale blogsite. ‘Den Oosthoek, straks een reservaat voor les nouveaux riches’.

Het vastgoedproject kreeg vorig jaar een negatief advies van de gemeente. ‘We laten geen appartementenbouw toe op deze locatie’, liet bevoegd schepen van Stedenbouw Kris Demeyere (GBL) in de pers weten. ‘Eengezinswoningen en een tearoom zijn wel mogelijk op de site. We staan open voor een project dat de buurt doet herleven.’

Sindsdien liet Ghelamco niets meer horen over zijn ‘unieke residentiële concept’. De ontwikkelaar maakte duidelijk dat de plannen nog in een ‘conceptfase’ zitten en bracht enkele bureaus onder in Kinder Siska, van waaruit hij andere projecten in Knokke opvolgt. De kans is klein dat er nog veel beweging komt in het dossier, zeker niet met de lokale verkiezingen van 2018 in aantocht.

Butlers en helikopters

Bij de West-Vlaamse vastgoedontwikkelaar Ghelamco lijkt er geen vuiltje aan de lucht. Het lege hotel aan de Oosthoek wordt op de website nog altijd gepromoot onder de naam Le 8300, naar de postcode van de gemeente, en voorgesteld als een project dat inspeelt op de wens van het schepencollege om meer hotelkamers in Knokke te realiseren.

Ik weet niet waarom Le 8300 al drie jaar leegstaat. Wellicht heeft de bouwheer andere prioriteiten.
Leopold Lippens, burgemeester van Knokke

‘Het is niet onze bedoeling om van het project op termijn studio’s of appartementen te maken’, zegt Michael Gheysens, de 35-jarige zoon van de oprichter en topman van Ghelamco die zich met het dossier bezighoudt. ‘Als daarover geruchten circuleren, wil ik die formeel weerleggen.’

Het prestigieuze hotel van zo’n 10.000 vierkante meter, mikt volgens hem op een welgesteld publiek dat bereid is een hogere prijs te betalen voor extra kwaliteitsdiensten zoals sauna’s, jacuzzi’s, massageruimtes en zelfs een kapsalon. ‘Het concept dat we voor ogen hebben, is dat van een boetiekhotel, met een uniek karakter.’

Zo werd het ook in de markt gezet. Bij de oplevering van het riante gebouw in 2014 werd het aangeprezen als een ‘pareltje van Engels geïnspireerde architectuur’ en een ‘landmark’ in het Zoute. Burgemeester Lippens wou er zelfs het eerste ‘zessterrenhotel’ van het land van maken, hoewel dat volgens het Vlaamse Logiesdecreet onmogelijk is. ‘Als het hotel een zessterrenambitie heeft, dan zal het ook zo worden’, zei hij tegen de verzamelde pers. ‘Wat houdt ons tegen om zes of zelfs zeven sterren uit te vinden?’

Gheysens klonk dat als muziek in de oren. De West-Vlaming die in het verleden goed geld verdiende met vastgoed en grondspeculatie in Polen en Rusland en die in België bekendheid verwierf met de snelle bouw van een nieuwe voetbaltempel voor de Gentse Buffalo’s, houdt van grootse projecten. De vergelijkingen met het Burj Al Arab-hotel in Dubai - dat wél zes sterren heeft omdat het kamers van 1.150 euro per nacht aanbiedt met onder meer een butlerservice en een helikopterhaven - zijn niet uit de lucht gegrepen.

©Kristof Vadino

Drie jaar later blijft van die torenhoge verwachtingen weinig over, getuige het verlaten ‘zessterrencomplex’. ‘We hebben wel degelijk ons huiswerk gemaakt’, zegt de jonge Gheysens. ‘Er is een grote behoefte aan dit soort kwaliteitshotels in Knokke.’ Op de vraag waarom het pand dan nog altijd niet in gebruik is genomen, komt een minder helder antwoord. ‘Hotels zijn een interessante diversificatie in ons vastgoedaanbod, maar we zijn ontwikkelaars en geen hoteluitbaters’, klinkt het. ‘We hebben ons concept de voorbije jaren moeten bijsturen en actualiseren. Maar we staan nu op het punt een overeenkomst te sluiten met een derde partij die voor ons de zaak zal exploiteren.’

Wie die partij is, wil hij nog niet kwijt. De naam van Quintessentially, een internationale groep die kwalitatieve conciërgediensten levert in een veertigtal steden, waaronder ook Brussel, doet al een tijdje de ronde. Het publiek dat deze speler voor ogen heeft, is bij voorkeur welgesteld en tuk op een individuele vipbehandeling. Ingewijden betwijfelen echter of met de exclusieve groep - door insiders omschreven als een ‘helpdesk voor rijken’ - nog steeds onderhandelingen lopen.

We hebben wel degelijk ons huiswerk gemaakt. Er is een grote behoefte aan dit soort kwaliteits hotels in Knokke.
Michael Gheysens, Ghelamco

Een andere naam die circuleert, is die van Centriq, een jong Gents bedrijf dat zich specialiseert in hotelbeheer voor derden. Sinds vorig jaar baat het, samen met de Gentse vastgoedfamilie Maes, de Hilton Garden Inn in Brussel uit. Ook in Antwerpen en Knokke is het bedrijf actief. Patrick Suy, de CEO van Centriq, bevestigt dat er gesprekken lopen met Ghelamco. ‘Maar het is nog te vroeg om daarover details vrij te geven.’

Kritische massa

Vastgoedspecialisten in en rond Knokke twijfelen er niet aan dat er een markt is voor het type hotel waar Ghelamco van droomt. De mondaine badstad kan als een van de weinige gemeenten aan de kust rekenen op meer dan 150.000 toeristen en bezoekers gedurende 220 dagen per jaar, inclusief het winterseizoen. Dat is vier keer meer dan het aantal inwoners van Knokke. Onder hen zijn veel hotelgasten, congresgangers en zakenlieden die bewust uitkijken naar meer comfort.

‘Dat klopt’, zegt Philip Neyt, bestuurder bij Ghelamco en een persoonlijk adviseur van Paul Gheysens. ‘Tijdens grote events, zoals de jaarlijkse Knokke Hippique, een prestigieuze jumpingwedstrijd die veel bezoekers uit buiten- en binnenland lokt, merk je dat er een grote vraag is naar kwaliteitsvolle hotelkamers. Maar om een exclusief vijfsterrenhotel voldoende rendabel te maken moet je ook over schaalgrootte beschikken. En dat lukt niet met amper 37 kamers.’

©Kristof Vadino

Die kritische massa kan je wel bereiken als Le 8300 aan de Oosthoek wordt gekoppeld aan het hotelcomplex dat Ghelamco op stapel heeft staan aan het tweede golfterrein van Knokke, niet ver van het station. In de plannen die jaren geleden werden ingediend, is sprake van een luxehotel met 350 kamers, een clubhuis, een congrescentrum, fitnesszalen en een ondergrondse parking. Maar door allerlei vergunningsperikelen is de eerste steen daarvan nog altijd niet gelegd.

‘Hotels met een exclusief aanbod van kwaliteitsvolle diensten worden geconfronteerd met een hoog niveau van vaste kosten’, zegt Patrick Suy van Centriq. ‘De uitdaging is dan die kosten over zo veel mogelijk kamers te spreiden. En hoe groter het aantal kamers, hoe beter, want de kostenbasis blijft toch dezelfde.’

Waarnemers vermoeden dat dat het probleem is waarin Ghelamco verstrikt zit. Le 8300 kan pas rendabel worden - met een exploitatie door derden - als de kostprijs die met het dienstenaanbod gepaard gaat, over genoeg kamers kan worden afgeschreven. Paul Gheysens liet een tijdje terug ook het kleine hotel Locarno aan de Kustlaan in Knokke opknappen: ook daar ligt het gebouw met zes kamers er verlaten bij. Voeg de capaciteit van Le 8300, Locarno en het complex aan ‘de tweede golf’ samen, en je komt aan de gewenste schaalgrootte - zo’n 400 kamers - om de vijfsterrenkwaliteit die de Ieperse ondernemer belooft, waar te maken.

‘Wees gerust, hij heeft er veel voor over om in Knokke een succesvol hotelconcept neer te zetten’, zegt Neyt. ‘Een project waar iedereen naar opkijkt. Maar in vergelijking met de honderden andere en vaak veel grotere projecten die hij in het buitenland heeft lopen, is dit klein bier. Hij zal zich er niet door laten opjagen.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud