‘Interparking kan het alleen'

Roland Cracco (links) en Alain Devos

Door de perikelen bij Fortis leek het even dat de Belgische parkeeruitbater Interparking in de schaduw van de Franse parkingreus Vinci zou moeten blijven leven. Alain Devos, de gedelegeerd bestuurder van Fortis Real Estate, en Roland Cracco, zijn evenknie bij Interparking, laten er geen twijfel over bestaan: Interparking gaat op eigen kracht door.

In maart 2008 maakte Fortis bekend dat de parking- exploitant Interparking, een dochterbedrijf van Fortis Real Estate (de vastgoedtak van de verzekeraar Fortis Insurance) in zee zou gaan met de Franse bouwgroep en concessiereus Vinci. Vinci Park, de parkingtak van Vinci, en Interparking zouden de krachten bundelen in een 60/40-joint venture. De fusie van het nummer één en drie in Europa zou een parkeerreus doen ontstaan met een omzet van 800 miljoen euro en 1,3 miljoen parkeerplaatsen in 1.800 parkings in 16 landen. Begin 2009 werden de onderhandelingen met Vinci evenwel definitief stopgezet.

Waarom is de fusie met Vinci niet doorgegaan?

Alain Devos: ‘Na onze instap in Interparking in 2003 zijn we verder gegroeid in de zeven landen waar we aanwezig waren. In 2008 begonnen we te denken aan nieuwe markten en vroegen we ons af hoe we deze nieuwe markten konden veroveren. We hadden twee opties: of alleen verder gaan, of in zee gaan met een partner die vóór ons reeds aanwezig was in sommige nieuwe landen. Vinci was geografisch complementair aan Interparking. De onderhandelingen met Vinci waren begin 2008 ver gevorderd. Het was nooit de bedoeling te verkopen, wel met Vinci in één bedrijf te stappen waar beide partijen hun parkeeractiviteiten zouden inbrengen. De operatie maakte het mogelijk een belangrijke latente meerwaarde naar boven te halen. Dat kon bijdragen aan de verbetering van de solvabiliteitsratio’s van de Fortis Groep. Dat was na de overname van ABN AMRO een prioriteit. Vinci stelde toen eisen op het vlak van de consolidatie die voor ons onaanvaardbaar waren. Gezien de omvang van onze participatie wilden we geen slapende partner zijn. We zoeken ook geen nieuwe gesprekspartner. We willen zeker verder groeien waar we al aanwezig zijn. In de meeste landen, met uitzondering van België, zijn er nog voldoende mogelijkheden voor ons.’

Roland Cracco: ‘We willen ook nog beginnen in een beperkt aantal nieuwe landen in Europa, maar bij voorkeur met lokale partners. We doen nu onze eerste investering in Roemenië. We kijken ook naar Polen. Delen van Interparking verkopen, willen we zeker niet doen. De meerwaarde van Interparking zit net in zijn diversiteit.’

Waarom heeft AG Insurance zo geïnvesteerd in parkings?

Devos: ‘Als verzekeraar wil AG Insurance zo’n 10 procent van zijn beleggingsportefeuille beleggen in vastgoed. Dat percentage kan schommelen tussen de 8 en 13 procent. Concreet betekent dat dat we als vastgoedtak jaarlijks zo’n 300 miljoen euro te investeren hebben. Zowat een derde van onze portefeuille zit vandaag in het parking- segment. Het biedt ook een zeer goede spreiding van het risico. Zo is er is de geografische spreiding over zeven landen. Het gaat bij Interparking om veel meer dan alleen maar vastgoed. Bij een derde van de contracten zijn we eigenaar van het vastgoed, bij een derde hebben we de zakelijke rechten (bijvoorbeeld een erfpacht op 99 jaar, red.), bij het laatste derde hebben we een managementcontract op korte termijn (meestal drie jaar, red.). Interparking is op de eerste plaats een exploitatiemaatschappij en slechts op de tweede plaats een vastgoedbusiness. Exploitatie houdt een stuk risico in, maar ook dat kan je een vorm van risicospreiding noemen’.

Cracco: ‘Het product is veel meer gediversifieerd dan velen denken. We zijn actief in zowel het segment ‘off street’ (onder of bovengrond, red.), maar ook in het segment ‘on street’ (parkeren op de openbare weg, red.) in Duitsland en Italië. We hebben bij Interparking de crisis globaal weinig gevoeld, maar er waren wel belangrijke verschillen in de deelsectoren. De crisis was te merken op de parkings bij luchthavens en stations. De zakenmensen reisden minder en korter. Op Zaventem hadden we door de IJslandse aswolk in april 10 procent minder inkomsten. Door de crisis reisden de toeristen meer lokaal. Dat had dan weer een positieve impact op onze parkings in Brugge, Knokke en Venetië. Ook de ziekenhuisparkings doen het zeer goed.’

Hoe belangrijk zijn overnames voor jullie?

Devos: ‘Een belangrijke deel van de groei is gerealiseerd via overnames. Vorig jaar hebben we in Spanje Metropark kunnen overnemen van de in moeilijkheden verkerende bouw- en concessiegroep Metrovacesa voor 119,8 miljoen euro, een van de belangrijkste spelers op de Spaanse markt. In Italië hebben we eveneens vorig jaar SIS kunnen kopen, de marktleider op de openbare weg en aanwezig in 123 steden. In Duitsland hebben we in 2006 een joint venture met de Deutsche Bahn afgesloten. Alle concessies van parkings rond om het even welk sta- tion in Duitsland komen in die joint venture terecht.’ (In België wil de NMBS dat met B-Parking zelf doen, red.).

Waar liggen de komende jaren de groeimogelijkheden van Interparking?

Devos: ‘In heel wat landen in West-Europa is de markt verzadigd. Er worden nog relatief weinig parkings gebouwd. In sommige landen is de markt gefragmenteerd en kunnen we nog een rol spelen in de consolidatie. Kosten drukken via schaalgrootte is belangrijk. Dat heeft niet altijd te maken met landgrenzen. Onze Oostenrijkse parking beheren we vanuit Duitsland. In een groot land als Frankrijk is het belangrijker geconcentreerd te werken rond enkele steden. Dat belet niet dat we in Frankrijk nog graag willen groeien. We zien vooral nog groeimogelijkheden in Zuid- en Oost-Europa. We moeten ons in Oost-Europa, na enkele voorzichtige en redelijke investeringen die we plannen, goed blijven voelen.’

Hoeveel zijn jullie bereid te betalen?

Cracco: ‘Een bedrag per parkeerplaats noemen, is moeilijk. Je praat over een vork van 500 à 7.000 euro per parkeerplaats per jaar. De ligging en de kwaliteit zijn erg belangrijk. In Spanje hebben we voor Metropark 14 keer de bedrijfskasstroom (ebitda) betaald. We hebben nooit meer dan dat betaald. Meestal wordt tussen 11 en 20 keer de ebitda neergeteld. Sommige concurrenten betaalden tijdens de boom tot 22 keer de bedrijfskasstroom. Op de markt van de parkeergarages zijn vandaag weinig of geen koopjes te doen. Iedereen met centen wil er graag in investeren. Ook partijen die nog niet in die sector zitten. De risicospreiding trekt velen aan. We zijn ook een sector zonder openstaande facturen. Zonder eerst te betalen kom je er als parkeerder niet uit.’

Kan Interparking een echt grote overname aan?

Devos: ‘We hebben slechts een schuld van 300 miljoen euro. Dat is maar drie keer onze bedrijfskasstroom. Bovendien is het vooral een schuld aan onze eigenaars. Een overname van 500 miljoen euro zouden we puur financieel aankunnen. De vraag is wel of we dat echt willen. Elke ernstige opportuniteit zullen we zeker bekijken.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content