WDP, puzzelaar van slimme magazijnen

Joost Uwents (links) en Tony De Pauw, de co-CEO’s van WDP, bij de nieuwe site in Barendrecht. ©Wouter Van Vooren

De rusthuisuitbater Armonea, de tankerrederij Euronav en de bouwer van logistieke magazijnen WDP strijden dit jaar om de titel Onderneming van het Jaar 2017. Op dinsdagavond 17 oktober kennen we de winnaar. Vandaag: WDP.

WDP, de specialist voor logistiek vastgoed uit Wolvertem, speelt een cruciale rol in de renaissance van The Greenery, een belangrijke Nederlandse coöperatie van 600 telers van groenten en fruit. De aanpak van The Greenery staat symbool voor het succes van WDP  , in het bijzonder in Nederland.

‘Ik zeg het niet omdat onze nieuwe huisbazen erbij zijn. Maar alleen al door de betere verlichting kan ik mijn job gemakkelijker doen’, zegt Pieter, een van de twaalf keurders van groenten en fruit bij The Greenery, een bedrijf in handen van de Coöperatie Coforta. Beretrots is de man omdat hij ons samen met Tony De Pauw en Joost Uwents, de co-CEO’s van WDP, mag rondleiden in het nieuwe distributiecentrum van The Greenery in Barendrecht, vlakbij Rotterdam.

WDP wil met zijn strategisch groeiplan de winst per aandeel met 30 procent doen stijgen.

Toch vergde dit huwelijk tijd. De eerste contacten tussen de twee bedrijven dateren al van 2009. Pas zes jaar later tekende The Greenery een sale-and-lease-backconstructie met WDP. Bij zo’n operatie wordt een bedrijf huurder van zijn eigen vastgoed door het eerst te verkopen aan een vastgoedspecialist als WDP.

‘Het moeilijkste was precies om al die telers achter de coöperatie die eigenaar is van The Greenery te overtuigen de gebouwen en de grond te verkopen. Voor telers is grond heilig’, benadrukt Uwents.

Je portefeuille doen groeien en renoveren, denken op lange termijn en schuiven in de portefeuille... Daarmee maak je het verschil.
Tony De Pauw
Co-CEO WDP

In 2015 werd dan toch de stap gezet. The Greenery ging toen al enkele jaren door een zware herstructurering. Tegelijk was de distributie een lappendeken. De ‘supply chain’, de brug tussen de productie en de verkoop, moest worden verbeterd, was de conclusie. Zodra het eerste contract met WDP was getekend, kon het niet snel genoeg gaan. Dat was geen eenvoudige opdracht. Niet alleen omdat alle puzzelstukjes binnen drie à vier jaar helemaal in elkaar moesten passen.

Er werden ook steeds meer extra stukjes toegevoegd. Het oorspronkelijk vastgoedproject is de voorbije twee jaar verdubbeld tot 100 miljoen euro. ‘Gelukkig zijn we bij WDP altijd sterk geweest in puzzelen’, zegt Tony De Pauw, het boegbeeld van de familiale aandeelhouder achter WDP.

Vloerverwarming

Nog geen twee jaar later zijn op de site van Barendrecht de eerste resultaten van de grote puzzeloefening te zien. Het distributiecentrum (een eerste fase van 40.000 vierkante meter) werkt al op kruissnelheid. Het is veel meer dan een loods. Er zijn een dertigtal gescheiden koelcellen. Prei en sla mogen niet in dezelfde ruimte vanwege de geur. Meloenen worden bewaard op 4 of 8 graden, afhankelijk van de manier waarop ze zijn geteeld. De rijping van mango’s wordt door keurders gestuurd door de koeltemperatuur aan te passen. Knoflook wordt veel langer bewaard op -3 graden.

Joost Uwents (links) en Tony De Pauw, de co-CEO’s van WDP, bij de nieuwe site in Barendrecht. ©Wouter Van Vooren

Om het aanvriezen van de vloer te vermijden is er in die koelcel… vloerverwarming. De energie-productie van de zonnepanelen op het dak leveren een belangrijk deel van de energie voor de koeling. WDP heeft de ambitie om op vrijwel elk van zijn gebouwen in Nederland zonnepanelen te plaatsen.

‘We leveren als WDP enkel de schil van het logistieke proces. De concrete invulling, zoals die aangepaste koelruimtes, gebeurt door de klant zelf. Maar die moet wel bruikbaar zijn voor de langere termijn. De schil kost zo’n 400 euro per vierkante meter. Bij dat soort klanten vraagt de concrete invulling een investering die nog eens 400 euro per vierkante meter of meer kan bedragen. De klant wil logischerwijze een gebouw dat geschikt blijft en voldoende aanpasbaar is aan de noden van de toekomst, duurzaam en met lage exploitatiekosten. Warehouses with brains’, aldus Uwents. Aan het einde van een huurcontract blijft 90 procent van de klanten WDP trouw.

Bouwen én afbreken

Er moet ook gepuzzeld worden op de zeer korte termijn. Op een site waar de klok rond groenten en fruit met het grootste respect moeten worden behandeld en de dienstverlening nooit kan worden onderbroken, vinden tegelijkertijd grote bouw- en afbraakwerken plaats. Aangrenzend aan de eerste fase van het distributiecentrum wordt gewerkt aan de uitbreiding tot 63.000 vierkante meter. ‘Alweer een werf van Willy Naessens.’ Verder in de straat staan nog oude loodsen met tanddaken die eerstdaags moeten worden afgebroken. De 300 à 400 vrachtwagens die dagelijks 6.000 paletten aan- en afvoeren (de gemiddelde doorlooptijd is 48 uur), moet worden gecombineerd met het werfverkeer.

2 miljard euro
WDP heeft een vastgoedportefeuille van meer dan 2 miljard euro.

Vooral het blijven verzekeren van het wassen van de kratten was een hele uitdaging. Het gebouw met de oude installatie werd in drie fasen afgebroken. Inmiddels draait in een nagelnieuw gebouw de fustwasserij van Euro Pool System, de grootste in Europa, op volle toeren. Opplooibare en individueel traceerbare kratten worden er aan de lopende band gewassen voor ze terug naar de telers gaan.

‘We puzzelen ook over de grenzen van bedrijven heen. Wie durft een oud gebouw, dat een klant binnenkort niet meer nodig heeft, te kopen voor 9 miljoen euro, om het later op eigen risico te herontwikkelen? Met de moderne AGF-cluster die we hebben gecreëerd in Barendrecht, zullen we er zonder al te veel moeite andere bedrijven kunnen aantrekken’, zegt De Pauw.

Huur afwachten

WDP
  • Gespecialiseerd in logistiek vastgoed.
  • Grootvader Leonard De Pauw was in Merchtem actief in azijn brouwen, het inblikken van groenten en het herconditioneren van olievaten. Zijn zonen Pierre en Jos De Pauw kochten in de jaren 60 magazijnen op om die te verhuren. In 1977 gingen ze hun eigen weg, waarna WDP (familie Jos De Pauw) en Montea (familie Pierre De Pauw) ontstonden. 
  • Geleid door de co-CEO’s Tony De Pauw (63) en Joost Uwents (48).
  • Grootste aandeelhouders: familie Jos De Pauw (25,5%), Blackrock (3%).
  • Beursgenoteerd sinds 1999.
  • Kapitalisatie: 2 miljard euro.
  • Aantal medewerkers: 70.
  • Actief in België, Nederland, Roemenië en Noord-Frankrijk. Sinds 2016 is de portefeuille in Nederland (1,2 miljard euro) groter dan in België.
  • 8 procent van alle inkomsten komt uit de opbrengst van zonnepanelen.
  • Tussen 2016 en 2010 wil WDP zijn vastgoedportefeuille uitbreiden van 2 miljard naar 3 miljard euro. Anderhalf jaar na de start van dat plan blijkt WDP al de helft van die groei te hebben gerealiseerd. Dat was pas gepland na 2,5 jaar.

En ook over de landsgrenzen wordt gepuzzeld. Toen Antalis in 2015 verkoos terug te plooien op zijn bestaande productiesite met daarnaast een beperkte nieuw te bouwen opslaghal van 2.000 vierkante  meter, werd de vrijgekomen ruimte in Zellik herontwikkeld voor een nieuwe fustwasserij van alweer Euro Pool System (EPS) op een terrein van 40.000 vierkante meter. Onder andere Ahold Delhaize is er klant.

‘Antalis, EPS, WDP én onze aandeelhouders worden er beter van. Je portefeuille doen groeien en renoveren, denken op lange termijn en schuiven in de portefeuille... ‘Daarmee maak je het verschil’, aldus De Pauw. 'Het is niet door rustig iedere maand je huur af te wachten dat je je investeerders over 18 jaar een rendement van 12 procent kan geven.’

Waarom koos The Greenery het Belgische WDP als partner? ‘Nederlanders maken er geen probleem van een Belgische partner te verkiezen als die beter is dan de Nederlanders. In Frankrijk is dat minder vanzelfsprekend’, meent Uwents.

Solide

Natuurlijk gaat het om meer dan dat. WDP heeft de voorbije jaren nooit problemen gehad om geld voor vastgoedinvesteringen te mobiliseren, mede door zijn beursnotering. Dat was voor heel wat Nederlandse spelers in de jaren na de financiële crisis wél het geval. The Greenery zocht een solide partner, waarmee hij minstens 15 jaar kan samenwerken. Met een vastgoedportefeuille van meer dan 2 miljard euro en een gezonde balans beantwoordt WDP aan dat profiel. Niet iedereen kan zomaar 50 miljoen euro investeren (inmiddels al 100 miljoen) in vastgoed, en dan nog voor een enkele klant.

WDP kent ook de wereld van aardappelen, groente en fruit. Sinds in 2007 Hein Deprez een sale-and-lease-backoperatie voor het vastgoed van Univeg (inmiddels Greenyard) met WDP heeft opgezet, kent WDP de noden van die markt ook in Nederland zeer goed.  The Greenery was vorig jaar goed voor 2,8 procent van alle huurinkomsten van WDP. Een stuk groter waren de inkomsten bij WDP van Greenyard (6%), Kuehne & Nagel (6,5%) en de exploitatie van de zonnepanelen (8,5%).

Vragen aan Tony De Pauw en Joost Uwents

Wat is uw grootste blunder?

Joost Uwents (CEO): ‘Dat ik niet méér in WDP heb geïnvesteerd bij de beursgang in 1999. Te veel naar de bankiers geluisterd? Ik weet het niet meer.’

Tony De Pauw (CEO): ‘Dat ik ooit in private equity heb geïnvesteerd.’

Wanneer had u uw grootste kick?

De Pauw: ‘Af en toe tegendraads zijn en toch winnen.’

Uwents: ‘Die moet nog komen... als we winnen volgende week.’

Wat is uw grootste passie buiten het bedrijf?

De Pauw: ‘Een jacht, een goed boek lezen, reizen en supporteren voor RSC Anderlecht.’

Uwents: ‘Ik kom uit een meubelfamilie: design, architectuur en mooie inrichtingen.’

Wanneer hebt u het laatst gevloekt en waarom?

Uwents: ‘Toen ik vorige week opnieuw in de file rond Antwerpen stond. Het gebrek aan investeringen in onze infrastructuur duwt ons land, ondanks de schitterende ligging, elke dag verder achteruit.’

In welke van de andere bedrijven die genomineerd zijn voor Onderneming van het Jaar zou u kunnen werken?

De Pauw: ‘Als ik ooit in een rusthuis terechtkom, zal ik kiezen voor Armonea. Kan ik mij misschien nog nuttig maken. Maar toch liever niet.’

Uwents: ‘Als Tony kiest voor Armonea, moet ik iets anders doen. Euronav dan maar, om de wereldzeeën te kunnen bevaren en los te komen van de Benelux en Roemenië.’

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Partner content