Tophuurprijzen kantoren door het dak in Brussel

Manhattan Center van Icon Real Estate, na de renovatie. ©icon real estate

Nieuwe kantoren op toplocaties in Brussel zijn zo schaars geworden dat nooit geziene huurprijzen worden betaald.

De prime rent, de hoogste huurprijs voor de beste gebouwen, is in Brussel in 2017 gestegen van 275 euro naar 305 euro per vierkante meter per jaar. Makelaar Cushman & Wakefield verwacht dat de topprijzen voor kantoren dit jaar verder stijgen tot 325 euro.

De reden is niet ver te zoeken. Van kantoren van minder dan vijf jaar oud op een redelijke locatie staat nauwelijks nog 40.000 vierkante meter leeg. Dat is het laagste cijfer sinds 2011.

De absolute toplocaties, waar prijzen tot 325 euro per vierkante meter worden betaald, zijn Regent Park (hoek Wetstraat/Regenschapsstraat) en De Meeûssquare. 

In zowat alle wijken in het centrum hebben de prime rents nieuwe recordhoogtes bereikt.

In de Noordwijk wordt in het Manhattan Center, vlak bij het Rogierplein, een recordhuurprijs van 250 euro betaald (exclusief voordelen zoals gratis maanden is dat zelfs 285 euro per vierkante meter). Tot nu toe zaten de hoogste huurprijzen in deze wijk in de buurt van 190 euro per vierkante meter.

Gemiddelde huurprijs

Terwijl de prijzen in het topsegment sterk stijgen, is dat veel minder het geval voor de gemiddelde huurprijs. Die is in Brussel 160 à 165 euro per vierkante meter. 'Hier was hooguit sprake van een stijging met 2 à 3 procent’, stelt Cedric Van Meerbeeck, partner bij  Cushman & Wakefield.

Nieuwe ruimtes worden ingenomen door bedrijven die verouderde gebouwen verlaten voor duurzamere gebouwen, dichtbij knooppunten van het openbaar vervoer. Ze huren vaak minder ruimte dan voordien.

De leegstand is het voorbije jaar lichtjes gedaald tot 9,1 procent, het laagste niveau sinds 2007. Dat betekent wel dat nog altijd 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte leegstaat. Nochtans kreeg het voorbije decennium zo’n klein miljoen vierkante meter kantoorruimte al een herbestemming als woningen, scholen, woonzorgcentra…

In de pijplijn

Door het schrale aanbod in het topsegment verwacht Cushman & Wakefield dat de prime rent in 2018 verder stijgt van 305 euro naar 325 euro per vierkante meter.

Toch zou de druk op het topsegment in 2018 geleidelijk afnemen. Er zitten meer projecten - voor in totaal 160.000 vierkante meter - in de pijplijn. Op het ogenblik van de oplevering zal in elk project het grootste gedeelte van de extra capaciteit verhuurd zijn, stelt de vastgoedmakelaar.

Nieuwe capaciteit komt er vooral in de Noordwijk, met het Manhattan Center, de Victoria Regina toren (ex-IBM) en Phoenix (ex-Vlaamse overheid). Er zijn plannen voor de herontwikkeling van de gebouwen CCN (boven het station Brussel-Noord) en de overname van de Polaris (North Plaza B). Een deel van de oudere kantoren in de Noordwijk krijgt ook een herbestemming, vooral als woning.

Ook enkele grote contracten komen eraan. Het Brussel Gewest zoekt een nieuwe locatie voor zijn administratie. De Vlaamse overheid wil een tweede vestiging van 60.000 vierkante meter voor haar administratie in Brussel. De site van Tour & Taxis en die van WTC I & II zijn de meest getipte locaties.

Europa

In 2018 wordt een nieuwe oproep verwacht vanuit Europa. Mede door de onzekerheid is dat al anderhalf jaar niet gebeurd. De EU zou nood hebben aan een nieuw conferentiecentrum (20.000 vierkante meter) en moet op zoek naar zo’n 50.000 vierkante meter voor de vervanging van gebouwen die ze aan de Génèvestraat moet verlaten tegen 2020-2021.

Omdat die gebouwen nog moeten worden gebouwd, moet de oproep absoluut nog in 2018 gebeuren om niet in tijdsnood te komen.

Buiten het topsegment verwacht Van Meerbeeck in 2018 vrij stabiele gemiddelde huurprijzen, waarbij in het beste geval de stijging die van vorig jaar evenaart.

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Partner content