interview

Triple Living zoekt tot 50 miljoen euro voor bouwplannen

©Dries Luyten

Om zijn expansie te financieren heeft de Antwerpse vastgoedontwikkelaar Triple Living plannen om voor 30 à 50 miljoen euro obligaties te plaatsen bij institutionelen.

Wie de vastgoedsector niet op de voet volgt, heeft wellicht nog nooit gehoord van Jeff Cavens (36) en Stefan Paeleman (46). Vorig jaar kwamen ze met hun bedrijf, Triple Living, wel in beeld als overnemer van de omstreden Antwerpse bouwonderneming Land Invest Group (LIG). Triple Living is de vastgoedontwikkelaar met de grootste pijplijn aan woningbouwprojecten in Vlaanderen. 903.000 m² is in aanbouw of ligt op de tekentafel, goed voor 8.400 wooneenheden, kantoren, scholen en commerciële units, meer dan wat Immobel, Atenor en Matexi op stapel hebben staan. In Antwerpen bouwen ze de nieuwe wijk Nieuw-Zuid.

‘Vivons cachés, vivons heureux’, was dertig jaar het motto van hun vaders Dirk Cavens en Marc Paeleman. Hun telgen treden nu voor het eerst publiekelijk op de voorgrond.

Triple Living wil ook de buren veroveren

Zowel in Duitsland als in Nederland is er een groot woningtekort. Daar willen de overheden iets aan doen. Triple Living kon er naar eigen zeggen terreinen kopen voor een aanvaardbare prijs. De projecten die er op stapel staan, zijn voor de teams vlot bereikbaar. Bovendien is internationalisering een vorm van risicospreiding en diversificatie die bankiers erg appreciëren.

In vergelijking met de Belgische woningmarkt zijn Nederland en zeker Duitsland veel meer huurmarkten. In Vlaanderen heeft ruim driekwart van de gezinnen een eigen woning, in Duitsland minder dan de helft. Er zijn ook veel meer grote eigenaars dan bij ons, zoals de wooncorporaties in Nederland. In tegenstelling tot in België wil Triple Living er ook veel meer woningen ‘in blok’ verkopen aan grote eindafnemers.

Triple Living gaat in Duitsland van start met drie projecten: één in Aken (30.000 m², 310 wooneenheden) en twee in Rotterdam (een van 45.000 m² met 360 wooneenheden en een parking, en een tweede van 7.000 m², goed voor 75 wooneenheden).

Behalve nieuwbouw doet Triple ook aan renovatie. De projecten moeten wel voldoende groot zijn zodat de ontwikkelaar een leefbare buurt in elkaar kan steken.

Communicatie naar de buitenwereld. Een transparantere vennootschapsstructuur. Is dat het voorspel van een beursgang?
Jeff Cavens: ‘Toen de vastgoedgroep Allfin in 2016 het beursgenoteerde Immobel overnam, hebben we ons afgevraagd of een beursnotering ook voor ons zin had. De conclusie was ‘nee’. We zijn groot genoeg, en de tweede jonge generatie wil er voluit voor gaan. Niet-beursgenoteerd zijn heeft ook voordelen: je kan meer werken op het rendement op de lange termijn. Projecten als Nieuw-Zuid of de Slachthuissite hebben een horizon van 10 à 15 jaar. Als in zo’n project een paar jaar moet worden getemporiseerd, is dat minder vervelend. Beursgenoteerd betekent ook eindeloos rapporteren. Bij ons gaan de twee families om de twee à drie weken samen lunchen. Bart, de broer van Stefan, en mijn zus Charlotte zijn ook aan de slag in het vastgoed en zitten allebei in de raad van bestuur van Triple Living Holding.’

Stefan Paeleman: ‘De stroomlijning van ons organogram past ook in de professionalisering van de groep. Triple Living is een jong bedrijf, maar er gaat 30 jaar groei van twee familiale bedrijven aan vooraf. Professionalisering en risicospreiding houden ook in dat je je financiering diversifieert. Naast bankfinanciering lijkt de uitgifte van een bedrijfsobligatie een logische stap.’

Waarom geen retailobligatie, waarop kleinere beleggers kunnen intekenen?
Cavens: ‘Het is niet gebruikelijk om bij een eerste uitgifte de retailmarkt aan te spreken. Bij een volgende uitgifte zullen we dat wel overwegen.’

Is investeren in een niet-beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar een te groot risico?
Paeleman: ‘Niet noodzakelijk. Onze groep heeft een eigen vermogen van bijna 200 miljoen euro en een reële schuldgraad van minder dan 50 procent. Het enige risico dat we nemen, is de aankoop van gronden. Grote projecten worden gefaseerd gebouwd. Ten minste 50 procent van een blok moet voorverkocht zijn voor we beginnen te bouwen. Vaak is dat nog meer.’

Heeft de overname van Land Invest Group bijgedragen tot een nieuwe organisatiestructuur?
Cavens: ‘We waren sowieso van plan onze structuur te vereenvoudigen. De overname van LIG, dat we hebben omgedoopt tot Urban Living Belgium, maakte die operatie alleen belangrijker. Door de overname is onze grondreserve bijna verdubbeld’.

Zijn de problemen rond het vroegere Land Invest Group nu van de baan?
Cavens: ‘De verkoop is afgerond. Met het vroegere LIG hebben we niets te maken en over wat is gebeurd, willen we ons niet uitspreken. We zijn er ons wel van bewust dat meer dan ooit een duidelijke scheidingslijn tussen vastgoedontwikkelaars en politici nodig is. Maar in het belang van iedereen moet er contact zijn met alle stakeholders, ook met politici.’

Profiel Triple Living

Wat > fiftyfifty joint venture van de bedrijven van de families Cavensen Paeleman, samen zestig jaar ervaring in vastgoed.

Pijplijn > 1.400.000 m², grotendeels residentiële ontwikkeling.

Pijplijn in België > 933.000 m² of 8.400 wooneenheden, 80 procent residentiële ontwikkeling.

Projecten in België > vooral Antwerpen, maar ook Brussel, Gent, Luik en de Belgische kust.

Projecten in het buitenland > startend in Nederland en Duitsland, Roemenië en Canada (via LIG).

Aantal medewerkers > 60.

Omzet (verkoop) > steeg van 31 miljoen euro in 2013 naar 145 miljoen euro in 2018.

Paeleman: ‘Gronden zijn gronden voor ons. Antwerpen is onze eerste thuismarkt. We zijn al jaren de onbetwiste marktleider in een stad waar de vraag naar woningen de komende jaren groter zal zijn dan in de rest van Vlaanderen. Als zo’n portefeuille van 400.000 m², waarvan 280.000 m² in het Antwerpse, op de markt komt, spreekt het voor zich dat we ernaar kijken. Omdat we die voor een redelijke prijs konden binnenhalen, zijn we ervoor gegaan.’

Waarom hebt u 30 procent van Urban Living verkocht aan concurrent Immobel? Ook de participatie van 50 procent in de vastgoedontwikkelaar Immpact ging snel de deur uit.
Paeleman: ‘Risicospreiding, diversificatie, zowel financieel als operationeel. Ook dat past in het verhaal van professionalisering. De projecten worden steeds groter en spreiding vergemakkelijkt de financiering. Immobel is een belangrijke concurrent. Maar als ontwikkelaar moet je grote strategische beslissingen nemen op rationele basis, niet op emotionele basis.’

Cavens: ‘We willen ons nog meer toeleggen op echt grote projecten, daarmee kan je het verschil maken. Je kan meerwaarden realiseren en tegelijk leesbaardere buurten creëren. Dat bewijzen we met de uitbouw van Nieuw-Zuid. Als elk blok in handen is van een andere ontwikkelaar, heeft het geheel veel minder samenhang.’

Waarom trekt u naar de buurlanden? Is er te weinig werk in België?
Cavens: ‘Nee. De uitbouw van de wijk Nieuw-Zuid (3.000 woningen) is nog maar halfweg en duurt nog zeker vijf jaar, de Slachthuissite (260.000 m²) ligt nog op de tekentafels. We hebben de komende jaren onze handen meer dan vol in België, ook in Brussel en aan de kust. Maar de opportuniteiten in Nederland en Duitsland willen we voorzichtig benutten.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect