interview

‘We hebben bij Banimmo de stop-lossknop ingedrukt'

Banimmo verkocht zopas zijn belang (49%) in het conferentiecentrum Dolce La Hulpe. Daarmee is de afbouw van de portefeuille bijna rond, meent het management. ©rv

Met de verkoop van het conferentiecentrum La Hulpe is de herstructurering bij de vastgoedgroep Banimmo nagenoeg rond. Met een hoofdaandeelhouder die wil verkopen, blijft het evenwel onzeker welke richting het bedrijf kan en mag uitgaan.

Precies twee jaar geleden trad Patrick Mertens de Wilmars (ex-Compagnie het Zoute) aan als CEO van Banimmo. Samen met de nieuwe financieel directeur Philippe Opsomer (ex-Immobel) moest hij proberen Banimmo van de ondergang te redden. Twee jaar geleden sloten analisten en beleggingsbladen een faillissement niet uit. De herstructurering is achter de rug. 'We hebben gedaan wat we hebben beloofd', zegt Mertens.

Er lijkt geen einde te komen aan de herstructureringsrondes die Banimmo de voorbije jaren heeft aangekondigd.

Patrick Mertens: 'Bij mijn aantreden in mei 2016 stonden alle knipperlichten op rood. Het project Urbanove (met plannen en engagementen voor winkelcentra in Namen, Verviers en Charleroi, red.) hing al jaren als een molensteen rond de nek van Banimmo. We hebben de stop-lossknop ingedrukt. De cashdrain werd meteen gestopt. De projecten in Namen en Verviers werden respectievelijk verkocht aan Besix en City Mall, zonder al te veel bijkomend verlies. Over de jaren heen was het verlies door het project Urbanove wel opgelopen tot 70 miljoen euro.'

Philippe Opsomer: 'Zonder Urbanove had Banimmo de voorbije drie jaar geen verlies geboekt. De imagoschade door dat project was ook niet te overzien.'

Urbanove was niet het enige probleem. De schuldenberg liep op tot 240 miljoen euro in 2016, wat neerkwam op een schuldgraad van 70 procent.

Als we iets uit de crisis bij Banimmo hebben geleerd, is het dat je niet alles tegelijk goed kan doen.
Philippe Opsomer
financieel directeur banimmo

Opsomer: 'Die situatie was onhoudbaar. ING en KBC wilden in oktober 2016 dat we het groepskrediet van 77 miljoen euro binnen het jaar terugbetaalden. Dat hebben we dan ook medio december 2017 gedaan. Eind deze maand zullen we ook onze obligatielening van 34 miljoen euro zoals gepland terugbetalen.'

Mertens: 'Dat betekent dat we onze schuld in twee jaar tijd zullen hebben doen dalen van 240 miljoen euro naar 66 miljoen euro. De schuldgraad zal dan van circa 70 procent naar circa 45 procent zijn gedaald. Kent u veel vastgoedontwikkelaars met zo’n lage schuldgraad?'

U hebt dan wel een uitverkoop bij Banimmo moeten organiseren.

Mertens: 'We hebben twaalf activa verkocht voor meer dan 300 miljoen euro in een tijdspanne van 18 maanden. En niet tegen bradeerprijzen. Het heeft meer opgeleverd dan de prijs waartegen al die activa samen in de boeken stonden.'

Kroonjuwelen

Kroonjuwelen in Frankrijk en België moesten worden verkocht.

Mertens: 'We gaan niet akkoord met die voorstelling van zaken. We hebben uitsluitend activa verkocht die niet meer strategisch zijn voor ons. Vergeet niet dat onze herstructurering gepaard gaat met een herprofilering van onze activiteiten. Voor de beursgang in 2007 had Banimmo het goed gedaan met de herontwikkeling van kantoren. Na de beursgang en mede door de financiële crisis was het de verkeerde richting uitgegaan. Er was veel geld binnengekomen dat ging naar activa die te duur werden betaald. Er was ook te veel gediversifieerd: naar Frankrijk, in shoppingcenters, in conferentiecentra,... Ik ben wel de eerste om te benadrukken dat het gemakkelijk is om achteraf te zeggen dat niet de juiste beslissingen zijn genomen.'

Wat is de nieuwe strategie?

Opsomer: 'Als we iets uit de crisis bij Banimmo hebben geleerd, is het dat je niet alles tegelijk goed kan doen. Je moet keuzes maken. Voor ons betekent het dat we ons gaan toeleggen op de kantorenmarkt in België: kantoren met meerdere gebruikers, kantoren gebouwd op maat, en de herontwikkeling van oude kantoren.'

De kantorenmarkt was toch niet de lucratiefste de voorbije jaren?

Tijdens de 18 laatste maanden hebben we 12 activa verkocht voor meer dan 300 miljoen euro. En niet tegen bradeerprijzen.
Patrick Mertens de Wilmars
CEO Banimmo

Mertens: 'Dat klopt. Maar we zien die markt herleven in een aantal niches. Bijvoorbeeld in het segment van kantoren voor kmo’s. We geloven meer in de ontwikkeling van een kantoorgebouw van 5.000 à 10.000 m2 dan in een van 15.000 m2. Kmo’s zoeken meestal tussen 500 en 5.000 m2. Ik weet dat veel kantoorontwikkelaars de voorbije jaren op de residentiële markt hebben gescoord. Vastgoedontwikkeling ondergaat nu eenmaal cycli. De mooie tijden in de residentiële markt kunnen ook ooit terugvallen. We zien wel.'

Daarom is via uw filiaal Conferinvest ook het belang van 49 procent in Dolce La Hulpe, de eigenaar van het conferentiecentrum en kantoorgebouwen aan de rand van Brussel, verkocht?

Mertens: 'Onderschat niet het risico dat we lopen met conferentiecentra. We dragen het volledige exploitatierisico. Vergeet niet dat we in die centra respectievelijk 200 en 150 medewerkers op onze loonlijst hebben staan. We willen dat risico niet blijven dragen. Vergeet ook niet dat zo’n conferentiecentrum state of the art moet blijven. Dat vraagt zware investeringen van tientallen miljoenen euro’s om de vijf jaar.'

Frankrijk

Waarom verkoopt u dan ook niet Dolce Chantilly?

Opsomer: 'Het is de bedoeling ook het conferentiecentrum in Frankrijk te verkopen. Het is een kwestie van timing. We zijn daarover optimistisch.'

Schiet er na die uitverkoop nog voldoende over om voort te doen? De vaste kosten moeten toch zwaar wegen?

Banimmo verkoopt Dolce La Hulpe
Banimmo verkoopt Dolce La Hulpe

Banimmo heeft, via Conferinvest, zijn participatie van 49 procent in de vennootschap Dolce La Hulpe verkocht. Dat filiaal is de eigenaar van een conferentiecentrum en kantoorgebouwen in La Hulpe. Het conferentiecentrum (30.000 m2) omvat een viersterrenhotel van 264 kamers, twee restaurants, een spa en 40 vergaderzalen.

De koper is een familiale groep. Die wordt de derde aandeelhouder in het congrescentrum, naast twee familiale aandeelhouders die samen al 51 procent in handen hadden. Banimmo is na deze operatie wel 100 procent eigenaar van Dolce Chantilly, zijn tweede congrescentrum in de buurt van Parijs. Banimmo heeft ook een restbedrag van 7,6 miljoen euro ontvangen. Het is de bedoeling dat Banimmo ‘op het juiste moment’ op korte termijn ook uit Dolce Chantilly stapt.

Mertens: 'We hebben onze balans op orde gesteld door die verkoop. In 18 maanden tijd hebben we onze algemene kosten met de helft verminderd en ook het personeelbestand is gehalveerd van 30 naar 15. En we hebben in onze portefeuille nog negen sites (103.500 m2) en negen gronden (311.500 m2), vooral in Brussel, Charleroi, Luik en Gent (The Loop).'

Vorig jaar zocht u nog een partner voor de Franse markt.

Opsomer: 'Voor Banimmo Frankrijk hadden we circa 20 miljoen euro eigen vermogen nodig. We zochten een partner voor 50 procent, maar dat was niet evident. We vonden wel iemand die 100 procent wilde overnemen.'

Is de referentieaandeelhouder Affine, goed 49,5 procent in Banimmo, verkoper van zijn participatie?

Opsomer: 'Dat kan worden afgeleid uit publicaties van de groep.'

Verwacht u een overnamebod, waarover u vorig jaar al sprak?

Mertens: 'Dat sluit ik nog steeds niet uit. Zeker omdat onze beurskoers (3,20 euro) nog steeds onder de boekwaarde (4,80 euro) ligt, de schuldenberg is weggewerkt en we nu een gefocust profiel hebben. Philippe en ikzelf willen op termijn ook graag aandeelhouder worden.'

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Partner content