Aedifica ambieert grootste kapitaalronde ooit

Stefaan Gielens, CEO van Aedifica ©Thierry du Bois

De specialist in zorgvastgoed wil met 300 miljoen vers geld in 2019 naast Duitsland en Nederland ook sterk groeien in een 'vierde land'.

Aedifica trok in 2006 als een klein duimpje naar de beurs. Twaalf jaar later moet het op het vlak van beurskapitalisatie enkel nog Cofinimmo en WDP laten voorgaan. 

Het bedrijf is zich steeds meer gaan toeleggen op de boomende markt van het zorgvastgoed. Vandaag vertegenwoordigt die rendabele niche 84 procent van de portefeuille. De groep heeft plannen om zijn tweede tak, de verhuur van appartementen, af te stoten.

Aedifica financierde zijn groei met steeds grote steeds grotere kapitaalverhogingen, in 2010, 2012, 2015 en 2017.  De vierde en voorlopig laatste was met 219 miljoen de grootste ooit, na die van Cofinimmo (285 miljoen) in het voorjaar van 2015.

'Het is eten of gegeten worden', stelt CEO Stefaan Gielens al langer. De man die twaalf jaar met twee man aan de wieg stond van Aedifica heeft de ambitie om mee te spelen in de Europese consolidatie van het zorgvastgoed.

Internationalisering

België is vandaag voor Aedifica goed voor 70 procent van de totale vastgoedportefeuille. Zes jaar eerder was dat nog 100 procent. ‘En op korte termijn wordt het buitenland belangrijker dan het binnenland’, stelt CEO Stefaan Gielens, bij de voorstelling van de jaarresultaten in het in hun juni afgesloten boekjaar 2017-18.

De groeiperspectieven in eigen land zijn beperkt. Het private marktsegment in eigen land is grotendeels verdeeld tussen de grote rusthuisspelers en voor de schaarse overblijvende deals worden hoge prijzen betaald. En de 'social profit', zeg maar de zorgsector, komt niet echt op gang. 

In Nederland en nog meer Duitsland bieden zowel profit als social profit nog veel mogelijkheden.

Vandaag heeft Aedifica in België slechts een pijplijn van 55 miljoen euro. In Nederland en Duitsland is dat respectievelijk 110 en 330 miljoen euro. Nooit eerder had de groep een grotere pijplijn aan projecten.

Officieel is de vereiste cash voor nieuwe investeringen gebudgetteerd op 150 miljoen euro. Dat moet eerder gelezen worden als ‘minimaal’. De groep wil er binnen een jaar niet op afgerekend worden dat door een paar maanden vertraging de doelstelling niet wordt gehaald.

JAARCIJFERS AEDIFICA

De resultaten over het voorbije boekjaar lagen in de lijn van de verwachtingen. Met een winst per aandeel van 3,25 euro deed Aedifica zelfs iets beter dan de prognoses van de analisten. Beleggers ontvangen een dividend van 2,50 euro bruto per aandeel. 

Voor het nieuwe boekjaar wordt uitgegaan van 104 miljoen euro (+13 procent) aan huurinkomsten, 63 miljoen euro (+9 procent) aan uitkeerbare winst en een winst per aandeel die stijgt van 3,25 euro naar 3,45 euro per aandeel (+6 procent). De dividendprognoses is 2,80 euro per aandeel (+12 procent).

 

Gielens bevestigt de ambitie om een grote internationale groep te worden. Daarom wordt er zeer actief gekeken naar meerdere landen om een voet aan de grond te krijgen op een nieuwe markt.

Hij laat ook goed verstaan dat dat niet noodzakelijk moet gebeuren met een kleine investering, maar dat Aedifica wel eens een grote wel eens een grote overname zou kunnen doen. Ook een nieuwe grote sprong voorwaarts in Duitsland, zoals een engagement van 200 miljoen euro in 2017 met de groep Specht, kan de groep nog aan.

Extra financiering

Koken kost geld. Aedifica had op het einde van het boekjaar een schuldgraad van 44 procent. Met zijn bankconvenanten kan Aedifica tot 60 procent gaan.

Ook door de geleidelijke afbouw van de portefeuille van het residentieel vastgoed (waarschijnlijk van 100 procent tot 25 procent in het vierde kwartaal van het vierde nieuwe boekjaar) kan zo’n 200 miljoen euro vrij komen.

Van Aedifica is geweten dat het een schuldgraad graag beperkt tot 50 à 55 procent, om marge voor deals te houden. Naar eigen zeggen stevent de groep af op een schuldgraad van 50 procent.

Als het stevig wil groeien zullen de (mogelijkheid van) een keuzedividend en eventuele inbreng in natura niet voldoen. ‘Als de markten goed blijven en we onze investeringsambities kunnen invullen, is een kapitaalverhoging in de eerste helft van 2019 waarschijnlijk. In 2018 is die niet meer aan de orde’.

De kapitaalverhoging zal groter zijn dan de laatste van 219 miljoen euro in 2017. ‘Minstens 300 miljoen euro’, klinkt het ambitieus. Met de forse premie van zowat 50 procent dat het aandeel ten opzichte van de intrinsieke waarde noteert is dat natuurlijk interessant voor het bedrijf.

‘We willen ook werk maken van de diversificatie van de onze schuldfinanciering. Een obligatielening is een mogelijkheid en zal zich dan wel eerder richten op grote beleggers. 'Ze kunnen ons laag risicoprofiel beter inschatten dan kleine beleggers’, stelt Ingrid Daerden, de nieuwe financieel directeur. Lees: grote investeerders  zijn bereid een lager rendement te aanvaarden dan kleine beleggers.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content