1

Belgen lopen storm voor Duits zorgvastgoed

In Duitsland is de financiering van de ouderenzorg veel beter gegarandeerd dan in België. ©BELGAIMAGE

AG Real Estate, de vastgoedtak van de verzekeraar AG Insurance, koopt voor zo’n 130 miljoen euro Duits rusthuisvastgoed. Ook andere Belgische spelers ontdekten al die lucratieve niche bij onze oosterburen.

Door de overname stijgt de Duitse portefeuille rusthuisvastgoed van AG Real Estate van 220 miljoen euro naar 350 miljoen euro en wordt die groter dan de Belgische (200 miljoen euro). De verkopers zijn de Duitse vermogensbeheerder SHI en een Oostenrijkse private bank.

In alle stilte heeft AG Real Estate in vijf jaar tijd een rusthuizenportefeuille van ruim een half miljard euro uitgebouwd in België en Duitsland. Bij de oosterburen bezit het meer vastgoed van operationele rusthuizen dan de beursgenoteerde groepen Aedifica (268 miljoen euro) en Cofinimmo (157 miljoen euro). Aedifica heeft vorig jaar wel contracten voor nog te bouwen rusthuizen getekend ter waarde van nog eens 200 miljoen euro.

In 2012 stapte AG Real Estate in de markt van de rusthuizen op de Belgische thuismarkt. Om minder afhankelijk te worden van de relatief dure, mature markt in België werd de groep vanaf 2015 ook actief op de Duitse markt.

De Duitse markt heeft heel wat troeven. Ze is niet alleen beduidend groter dan de Belgische. Het aantal 85-plussers zal er tegen 2050 verdrievoudigen. In België wordt slechts een verdubbeling verwacht.

De markt is er ook nog lang niet zo sterk geconsolideerd als bij ons. Hoewel de prijzen toe zijn aan een inhaalbeweging zijn er rendementen te halen die 0,5 tot 1 procentpunt hoger liggen dan die in België.

Financiering

De financiering van de ouderenzorg is bovendien veel beter gegarandeerd in Duitsland. ‘Niet alleen boekt de financiering van de sociale zekerheid er jaar na jaar een overschot. Er is ook een specifieke heffing voor ouderenzorg op het salaris van elke Duitser’, zegt Amand D’Hondt, verantwoordelijk voor investeringen in gezondheidszorg bij AG Real Estate.

De vastgoedtak van AG Insurance wil nog groeien in zorgvastgoed. Door de vrij zekere stroom van inkomsten is het voor het businessmodel van een verzekeraar een interessante belegging. Ook andere Belgische verzekeraars zijn in rusthuis- vastgoed gestapt. Integrale, De Federale, Ethias hebben elk een portefeuille van 100 à 150 miljoen euro.

Het is niet de bedoeling van rusthuizen snel een nieuwe kerntak te maken. ‘Vandaag zijn ze goed voor 7 procent van onze portefeuille. Dat kan meer worden, zonder tot 30 procent te gaan’, zegt D’Hondt.

De groei kan ook geschraagd worden door extra partners aan boord te halen. Voor de Duitse portefeuille is er al één: Cardif Lux Vie (voor 33 procent in handen van de moederholding Ageas) heeft een belang van 20 procent. Het meest waarschijnlijke scenario is wel dat AG Real Estate de grootste aandeelhouder blijft en in ieder geval het beheer behoudt. Het is geenszins de bedoeling de portefeuille naar de beurs te brengen.

AG Real Estate in cijfers

Waarde rusthuisvastgoed AG Real Estate: circa 550 miljoen euro in twee landen.

België

  • 11 rusthuizen (9 in Vlaanderen, 1 in Brussel, 1 in Wallonië).
  • Vier uitbaters, waarvan de belangrijkste Vulpia is.
  • 1.300 bedden en 150 assistentiewoningen.
  • Selectieve uitbreiding, er wordt ook gekeken naar OCMW’s en non-profit.

Duitsland

  • 23 rusthuizen.
  • 10 uitbaters.
  • 2.800 bedden en 200 assistentiewoningen.
  • In Noordrijn-Westfalen, Baden-Württemberg, Hessen, Bavaria, Berlijn en Hamburg.
  • Wil verder groeien in die zes deelstaten.

Jaarlijks moet AG Real Estate zo’n 400 miljoen euro investeren als herbelegging van de verzekeringspremies die AG Insurance binnenhaalt.

AG Real Estate beheert een vastgoedportefeuille van 6,3 miljard euro. Zo’n 400 miljoen euro wordt ook beheerd voor derde partijen in joint ventures.

De portefeuille is gespreid over onder andere kantoren (30%), retail (25%), parkeergarages via participatie in Interparking (15%), logistiek (7%) en rusthuizen (7%). Vooral de laatste twee wonnen de jongste jaren aan belang.

Zowat 65 procent van alle activa zit in het thuisland België. De rest is vooral geïnvesteerd in de buurlanden.

Gesponsorde inhoud

Partner content