Brusselse kantorenmarkt breekt alle records

©Jerry De Brie

Bedrijven en overheden hebben in de eerste zes maanden van dit jaar 347.000 m² kantoorruimte gehuurd of laten bouwen. Dat blijkt uit cijfers van de vastgoedmakelaar Jones Lang LaSalle (JLL) die De Tijd kon inkijken. Dat is 120 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Na de financiële crisis in 2008-2009 viel de bouw van nieuwe kantoren in Brussel vrijwel stil. In de voorbije tien jaar kreeg 1,3 miljoen m² verouderde kantoorruimte een nieuwe bestemming, vooral residentieel. Dat is 10 procent van de totale kantoorcapaciteit.

De totale oppervlakte van kantoorruimte in Brussel is licht gedaald naar 13 miljoen m².   Dat is 200.000 m² minder dan het gemiddelde van de vijf voorafgaande jaren, het equivalent van drie stevige kantoortorens in de Noordwijk.

De gemiddelde leegstand voor heel Brussel is gedaald tot 7,6 procent, het laagste peil sinds 2002, toen de internetzeepbel barstte. Voor het eerst in twintig jaar staat minder dan 1 miljoen m² kantoorruimte leeg.

7,6
procent
De gemiddelde leegstand voor heel Brussel is gedaald tot 7,6 procent, het laagste peil sinds 2002.

De leegstand in Brussel hinkt op twee benen. In de zakenwijken (het zogenaamde Central Business District (CBD) met de Europese wijk, Noord, Pentagoon, Louiza en Zuid) is de leegstand gedaald tot 3,3 procent. Ook dat is een record. Buiten de zakenwijken staat de leegstand nog op 14,8 procent.

In de eerste zes maanden van dit jaar was 62 procent van alle opgenomen kantoorruimte van topkwaliteit (Grade A) tegenover 35 procent in de jaren voordien. ‘Bedrijven en instellingen kiezen meer dan ooit voor nieuwe of zwaar gerenoveerde, duurzame kantoren in de buurt van het openbaar vervoer die de werknemers een aangename werksfeer bieden’, benadrukt Erik Verbruggen, directeur huurmarkt bij JLL.

Huurprijzen

De verschillen in leegstand zijn ook te zien in de evolutie van de huurprijzen. De hoogste huurprijs (de prime rent) is gestegen tot 315 euro per m² per jaar. Ook dat gebeurde nooit eerder. De duurste 25 procent van de kantoorruimte wordt in de zakenwijken bij de nieuw afgesloten contracten verhuurd voor 254 euro per m² per jaar. Ook de de gemiddelde huurprijzen in de zakenwijken zijn gestegen. Daarvoor wordt minstens 190 euro per m² per jaar betaald.

In de rest van de markt zijn er niet echt prijsstijgingen. Aan de onderkant van de markt staan de prijzen nog altijd onder druk. De gemiddelde huurprijs in de betere kantoren buiten de zakenwijken ligt op 160 euro, nauwelijks meer dan tien jaar geleden. Ook buiten de zakenwijken is de gemiddelde prijs (132 euro) nauwelijks gestegen.

De hoogste huurprijs (de prime rent) is gestegen tot 315 euro per m² per jaar.

De aanbieders van flexibele kantoorruimte blijven ruimte bijhuren. In de eerste zes maanden van 2019 huurden bedrijven als WeWork, Silversquare@Befimmo en Meetdistrict meer dan 55.000 m² extra ruimte om door te verhuren als flexibele werkruimte. Dat is 16 procent van de totale huurmarkt.

Er werd niet alleen fors gehuurd, er is ook fors gekocht. In de eerste zes maanden steeg het totaal geïnvesteerde bedrag met 5 procent naar 1,2 miljard euro. ‘Het zou nog meer zijn mocht op de markt meer kantoorruimte worden aangeboden. De vraag is duidelijk groter dan het aanbod. Niet alleen in Brussel. Vastgoed biedt een beduidend hoger rendement dan obligaties.

Europese Unie

‘Voor gebouwen verhuurd voor 6/9 jaar is het rendement voor de allerbeste kantoorproducten gedaald naar 4,15 procent. Indien verhuurd op zeer lange termijn is dat maar 3,5 procent. Ook dat is nooit gezien in Brussel’, stelt Jean-Philip Vroninks, de CEO van JLL Belux.

De kans is groot dat over het hele jaar 500.000 m² wordt geplaatst. De Brusselse administratie gaat 40.000 m² huren van Ghelamco. Mogelijk tekenen de Nationale Bank en de Europese Unie dit jaar nog grote huurcontracten.

Verbruggen verwacht vanaf 2020 een normalisering. ‘Grote transacties als de Zin (70.000 m² van Befimmo voor de Vlaamse administratie) en de nieuwe PwC Campus (23.000 m²) zie je niet elk jaar. De meeste Belgische administraties hebben hun keuzes gemaakt.’

JLL verwacht dat de huurprijzen in Brussel gemiddeld nog verder stijgen en de leegstand nog afneemt.

De EU moet nog wel veel invullen. Coworking biedt ook nog mogelijkheden. In 2018 werd in Brussel maar 0,8 procent van alle kantoorruimte gebruikt voor flexwerk. In Amsterdam was dat al 6,8 procent, in Londen 5,1 procent.

Er wordt niet meteen een overaanbod aan nieuwbouw verwacht. Ontwikkelaars hebben plannen om 847.000 m² te realiseren tegen 2021. 69 procent voor die ruimte is nu al gereserveerd.

JLL verwacht dat de huurprijzen in Brussel gemiddeld nog verder stijgen en de leegstand nog afneemt. Er is wel een verschil tussen de zakenwijken en de rest van de markt. In de zakenwijken zitten de verhuurders in een sterkere onderhandelingspositie, met stijgende prijzen en dalende leegstand tot gevolg. Elders in Brussel blijven de huurders aan zet. De prijzen blijven er stabiel, net als de leegstand.

De vooruitzichten voor de investeringsmarkt blijven gunstig. ‘Onredelijk? Er is nog steeds een verschil van ruim 300 basispunten tussen het rendement op een obligatie met een looptijd van tien jaar en het vastgoedrendement. Dat zal niet snel helemaal verdwijnen’, zegt Vroninks.

©MEDIAFIN

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect