Vanmoerkerke: 'Wil bij Qrf niet spelen met de centen van mijn vader'

Qrf-CEO William Vanmoerkerke: 'Met een nieuwe koers willen we het beleggersvertrouwen terugwinnen.' ©Jonas Lampens

Qrf ontmijnde een aanslepend juridisch conflict met zijn belangrijkste huurder H&M en verkocht twaalf ‘niet-strategische’ panden, blijkt uit de halfjaarcijfers.

‘Qrf  duwt op de resetknop’, kopt het halfjaarrapport van de beursgenoteerde winkelspecialist. ‘De aandeelhouder gaf aan dat dat broodnodig was’, zegt CEO William Vanmoerkerke in een exclusief gesprek. De telg van de beroemde Oostendse Sunair-familie, sinds eind vorig jaar referentieaandeelhouder van Qrf, werd er in februari topman.

De beursgenoteerde specialist in binnenstedelijk winkelvastgoed, die panden verhuurt in België en Nederland, beleefde in 2018 een annus horribilis. Het aandeel kreeg rake klappen, onder meer door de oprukkende e-commerce en twee rechtszaken over huurvoorwaarden met H&M, dat vier winkels van Qrf huurt en de belangrijkste klant is.

Eind vorig jaar greep de familie Vanmoerkerke de macht bij het slabakkende Qrf, waar ze sinds 2017 aandeelhouder was. Ze krikte haar belang op tot 28,3 procent en werd referentieaandeelhouder. Ze deed ook een bijkomende inbreng in natura van negen handelspanden in Antwerpen en Oostende.

‘Met de familie hebben we de voorbije dertien jaar altijd geïnvesteerd in vastgoed’, zegt Vanmoerkerke. ‘We zijn in 2017 ingestapt in Qrf tegen 23 euro per aandeel. Toen hadden we zeker niet het plan om een actieve rol te spelen, maar de beurssituatie is sterk veranderd in de loop der jaren. De koers is van 23 euro zelfs naar een dieptepunt van 12,75 euro gegaan.’

Ik wil zeker geen verwijten maken aan het vorige management, maar we voelden dat er daadkracht en transparantie nodig was.
William Vanmoerkerke
CEO Qrf

‘We hadden twee opties’, klinkt het. ‘Ofwel moeiden we ons niet en hielden we het bij een passieve participatie, ofwel zouden we het gros van ons winkelvastgoed dat bij Qrf paste inbrengen en het management op ons nemen. Als je aandeelhouder wordt met een belang van bijna 30 procent wil je ook iets te zeggen hebben. Voor ons wat dat een voorwaarde om het management over te nemen. Omdat we al lang in vastgoed zitten en de markt begrijpen, wisten we dat een reset nodig was'.

'Pas op, ik wil geen verwijten maken aan het vorige management. Maar we voelden dat er daadkracht en transparantie nodig was. Het besef dat mensen hun spaargeld aan ons toevertrouwen heeft bij mij een soort ‘come to jesus’-moment losgemaakt. Bovendien voelen we de verantwoordelijkheid voor goed bestuur des te sterker omdat we zelf de grootste aandeelhouder zijn. Ik wil niet op vrijdag na een werkweek terug naar Oostende rijden en tegen mijn vader (Mark Vanmoerkerke, uitbater Thermae Palace en voormalig CD&V-senator red.) zeggen: ik heb deze week maar wat gespeeld met je centen.’

Akkoord met H&M

Belangrijk nieuws is dat Vanmoerkerke en Qrf op 16 augustus een akkoord sloten met H&M over een aanslepend dispuut over huurvoorwaarden voor twee winkels, in Hasselt en in Ukkel, waardoor de beide rechtszaken beëindigd worden. ‘H&M wou andere, variabele huurvoorwaarden voor twee panden, voor een stuk gekoppeld aan de omzet. Het vorige Qrf-management vond het niet opportuun om daar in mee te gaan.’

De eerlijkheid gebiedt me te zeggen dat H&M in de huidige marktsituatie te veel huur moest betalen.
William Vanmoerkerke
CEO Qrf

‘Het eerste wat ik deed toen ik CEO werd, was de telefoon nemen en bellen naar de mensen van H&M. We zijn zo snel mogelijk rond de tafel gaan zitten. Ze wilden niet noodzakelijk weg uit onze locaties, maar vonden dat ze te veel betaalden. De eerlijkheid gebiedt me te zeggen dat dat in de huidige marktsituatie ook zo is. Wat is er dan beter? Dat ze weglopen uit alle vier de locaties, of dat we een beslissing nemen waarmee je de onzekerheid bij de aandeelhouder wegneemt met een marktconform akkoord?

Op de precieze inhoud van het akkoord met H&M wil Vanmoerkerke niet ingaan. ‘De prijsberekening is confidentieel. Ze betalen sowieso minder huur dan vroeger, maar het gaat om een duurzaam niveau. Door de rechtszaken is veel onzekerheid gecreëerd bij de aandeelhouders. We hebben die nu weggenomen. Zoals in elk akkoord heb je allebei niet gekregen wat je wil, maar net genoeg om er tevreden mee te zijn.’

Dankzij het akkoord daalt Qrf’s afhankelijkheid van H&M - die al daalde van 16 naar 13,26 procent op 30 juni 2019 - vanaf mei 2020 significant dalen tot 5,48 procent, volgens Vanmoerkerke.

‘We zijn vaak in discussie met huurders over nieuwe huurvoorwaarden, he. Je moet weten dat de retail al 35 jaar alleen maar groei heeft gekend. Het is normaal dat er, gezien alle aanpassingen in consumptiepatronen, een verandering in komt. Dat wil niet zeggen dat je vastgoed slecht is, maar dat je wat conservatiever moet zijn. De aandeelhouder is slim, die heeft dat anderhalf jaar geleden al gedaan. Nu hebben we een intrinsieke waarde van 18,29 euro per aandeel, waar ik me zeer comfortabel bij voel. Ik kan met de hand op het hart zeggen dat dat een conservatieve waardering is van de portefeuille van Qrf.’

Denkt Vanmoerkerke dat het beleggersvertrouwen nu zal terugkeren? ‘Een van onze bestuurders, die zeer actief is in Nederland, zegt altijd: ‘vertrouwen komt te voet en gaat te paard.’ Het is met een paard weggegaan, nu gaan we ervoor zorgen dat het te voet terugkomt. Je moet niet overhaast te werk gaan. Aandeelhouders verwachten geen megagroeiverhaal in zes maanden. Ze verwachten transparantie, duidelijkheid en daadkracht.’

Strategisch, of niet?

In zijn halfjaarcijfers geeft Qrf ook aan dat het besliste zijn vastgoedportefeuille op te splitsen in een kernportefeuille en een niet-kernportefeuille.

‘Voor de kernportefeuille hebben we gekeken naar drie hoofdcriteria. De aantrekkelijkheid van de stad, voor de inwoners, als toeristische centra, voor academische instellingen enzovoort. Die steden hebben we vervolgens een ranking gegeven. Daarna keken we waar de panden liggen in het winkelgebied. Ten derde bekeken we de ‘vaste layout’ van een winkel: als dat een trechter is, met een groot stuk achteraan, is dat bijvoorbeeld geen aantrekkelijke winkel voor retailers.’

‘Kernpanden zijn goed vastgoed, waar minder risico aan vasthangt. Die renderen dus ook minder. En dan heb je de niet-kernportefeuille, waarin een hoger risico zit, met hoge historische waarderingen, waarin we de markt wilden testen. We hebben twaalf biedingen aanvaard. Door de verkoop van twaalf panden in de eerste jaarhelft maken we netto 16,9 miljoen euro vrij. Daar kan je toch al iets mee doen. Ik ben ook heel blij met de snelheid waarmee we hebben kunnen schakelen. Dat betekent niet dat we de hele niet-kernportefeuille willen verkopen, maar toch een significant deel om liquiditeit te genereren en ons te herpositioneren.’

Century Center

De belangrijkste ontwikkeling voor Qrf is het bekende winkel- en kantorencomplex Century Center aan de De Keyserlei in Antwerpen, waar het eigenaar is van een winkelgalerij en een parkeergarage. In de boeken van Qrf zijn die activa gewaardeerd op 26,8 miljoen euro. Het Antwerpse complex is daarmee goed voor 9,2 procent van de totale vastgoedportefeuille van Qrf. ‘Wij proberen meerwaarde te creëren op de herontwikkeling van het Century Center met een hele solvabele partij, de investeringsmaatschappij Baltisse (van ondernemer Filip Balcaen, red.). Wij zijn zelf geen ontwikkelaars, maar vastgoedbeheerders. Daarom zijn we in een joint venture gestapt met iemand die dat kan’

‘Century Center is een pand dat al van bij de beursgang in de portefeuille zat en waarvan al vijf jaar van gezegd werd: ‘we gaan er iets mee doen’. Nogmaals: het draait om daadkracht. Baltisse is de eigenaar van de toren. Pak je telefoon en bel hen. Het is geen rocket science.

Risico's 

Tegelijkertijd blijft er een risico vasthangen aan de sterke aanwezigheid van QRF in de stadscentra, waar winkels het moeilijk hebben door de opmars van e-commerce.

‘E-commerce is de laatste tien jaar enorm gegroeid. Ik ben ooit mijn carrière bij eBay gestart. Toen was de penetratie van kredietkaarten heel laag en waren er veel barrières, nu niet meer. Maar e-commerce is niet zo duurzaam als het nu lijkt, blijkt uit veel gesprekken met retailers. Ze geloven erin als aanvullend kanaal, maar het vervangt niet alles. Mensen willen nog altijd beleving, die ze vinden in fysieke winkels.’

Langzaam groeit het besef dat e-commerce niet duurzaam is.
William Vanmoerkerke
CEO Qrf

‘Bovendien zie je dat winkels beginnen kijken naar de factuur van e-commerce. Als je op bol.com twee dingen bestelt, komen ze de helft van de keren apart toe, vanuit twee magazijnen. De retours eindigen vaak op de vuilnisbelt, omdat het te veel kost om ze te herverpakken en te herverkopen.

Retailers, waaronder bol.com en Coolblue, openen daarom servicecentra en bouwen een click-and-collectsysteem in. Als je je pakje thuis wil, kost dat geld. Als je het wil ophalen in de winkel, desnoods passen, laat je het daar. Dat is wél duurzaam. In vaktermen heet dat ‘clicks and bricks’. Die versterken mekaar. En dat is een model waar we sterk in geloven.’

‘Daarnaast tonen onderzoeken naar e-commerce van de McKinseys van deze wereld aan dat er een zogenaamd ‘halo-effect’ is. Mensen kopen minder online bij een winkel als er in de nabijheid geen fysieke winkel is. Afhankelijk van de winkel en het product kan de afwezigheid van een fysieke winkel 20 tot 40 procent van de online omzet kosten. Dat begint er allemaal op te wijzen dat er een model komt dat de twee distributiemodellen omarmt. Is dat er vandaag? Nee. Iedereen is zich aan het aanpassen. Moest ik weten wanneer dat op kruissnelheid komt, dan zou ik zeer veel geld verdienen. (lacht) Maar het is wel onze job om onze vastgoedportefeuille daar zo dicht mogelijk op af te stemmen.’

Authenticiteit

Vanmoerkerke blijft fundamenteel geloven in de toekomst van brick-and-mortarwinkels. Maar retailers moeten zich aanpassen aan de markt. ‘Als je op een dinsdag om 14 uur op de Meir gaat wandelen als het regent, loopt er sowieso volk rond. Ga je naar Heist-op-den-Berg, dan loopt er bijna niemand. Maar die winkeliers hebben ook vaste kosten. Vroeger kon je dat dekken door het volume dat je in het weekend draaide, vandaag wordt dat moeilijker.’

De maatschappij wil terug authenticiteit. Binnen 10 tot 15 jaar zal dat zich reflecteren in het winkellandschap.
William Vanmoerkerke
CEO Qrf

‘Toch ben ik overtuigd dat alle vastgoed een toekomst heeft, maar dan wel aan de juiste huurprijs voor een pand. Er zijn opportuniteiten voor kleinere, zogenaamde B- of C-steden, om zich heruit te vinden. Steden waar wonen, werken en shoppen samengaan. Een ambachtelijke taartenzaak, bijvoorbeeld. Die kan niet dezelfde huur betalen als de conglomeraten uit China, Italië of Spanje. Op die locaties in kleinere steden is het niet duurzaam om een groot volume aan grote ketens te hebben. Er is vandaag te veel eenheidsworst. De maatschappij wil terug authenticiteit, over 10 tot 15 jaar gaat zich dat ook reflecteren in het retaillandschap. Daar ga ik prat op.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect