CEO Qrf: 'H&M heeft nog altijd interesse voor onze winkels'

Anneleen Desmyter, CEO Qrf. ©rv

Qrf City Retail gaat door de moeilijkste periode sinds zijn beursintroductie in 2013. De moeilijke verhuurmarkt in veel binnensteden en de huurprijsdiscussies met de modeketen H&M, zijn grootste huurder, zetten het bedrijf zwaar onder druk.

De halfjaarresultaten die Qrf City Retail  , de specialist van binnenstedelijk winkelvastgoed, woensdag publiceerde, hebben de belegger niet meteen kunnen geruststellen. Het aandeel noteert rond het middaguur 2 procent lager op een nieuw dieptepunt. De verhuurder van binnenstedelijk vastgoed wordt dan ook geconfronteerd met 'een perfecte storm'. Anneleen Desmyter, de CEO van Qrf, benadrukt in een interview met De Tijd dat een winkel op toplocaties en in grote steden nog toekomst heeft en dat Qrf nog steeds een gezond bedrijf met een toekomst is.

De vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield voorspelt dalende huurprijzen in de kleinere steden en voor de grote oppervlaktes in de grootste steden. Wat is de impact voor Qrf City Retail?

Anneleen Desmyter: 'De perceptie leeft dat Qrf City Retail voornamelijk in regionale steden zit. Dit is niet het geval. Meer dan 70 procent van onze portefeuille ligt in belangrijke steden. Bijna 20 procent van de portefeuille ligt in het centrum van Antwerpen. Qrf heeft een portefeuille van mooie panden in aantrekkelijke steden. Internationale en nationale merken willen daar aanwezig zijn. De bezettingsgraad van onze panden ligt nog steeds boven 95 procent.'

Enkele winkelpanden zitten wel in kleinere steden en niet altijd op toplocaties...

Desmyter: 'We hebben begin 2018 aangekondigd dat we nog enkele desinvesteringen willen doen om onze strategie ‘Rebalancing for Future growth’ voort te zetten. Die plannen zijn vergevorderd.'

De bezettingsgraad van onze panden ligt historisch, en vandaag nog steeds, boven de 95 procent.
Anneleen Desmyter
CEO Qrf

Desinvesteringen in de huidige moeilijke markt is verkopen met verlies?

Desmyter: 'We hebben de voorbije jaren voor meer dan 10 miljoen euro verkocht op niet-strategische locaties. Die panden werden gemiddeld 7,7 procent boven de geschatte waarde verkocht. Het toont aan dat we onze portefeuille conservatief waarderen. Daarnaast zetten we in op waardecreatie in onze eigen portefeuille. Zo hebben we vorig jaar een herontwikkeling gedaan in ons pand in de Nieuwstraat in Aalst die ons een rendement oplevert van 8 procent. We hebben in dat project AS Adventure als nieuwe huurder verwelkomd.'

Is er al meer duidelijkheid hoe het verder moet met het H&M-dossier?

Desmyter: 'De situatie met H&M is een serieuze uitdaging voor Qrf City Retail. H&M in Sint-Nikllaas sluit eind deze maand. Het heeft daarnaast huurcontracthernieuwingen aangevraagd voor de panden in Ukkel en Hasselt. Belangrijk is op te merken dat het geen opzeg heeft gedaan met betrekking tot die panden. Dat betekent dat de locaties van de twee panden nog steeds interessant zijn voor H&M. De wetgeving in België bepaalt echter dat als de huurder en de verhuurder niet overeenkomen over de voorwaarden, de vrederechter het juiste huurbedrag vastlegt. We doorlopen dus de gewone procedure van huurhernieuwing die geldt in België'.

Wat wil H&M precies?

Desmyter: 'H&M heeft een andere huurformule gevraagd die onduidelijk en niet concreet is en bovendien niet eenzijdig gewijzigd kan worden. Het wenst een omzethuur te betalen. Dit is op lange termijn geen goede zaak voor onze aandeelhouders. We laten ons bijstaan door advocaten. Bovendien vinden we het belangrijk om in alle transparantie met onze aandeelhouders te communiceren, omdat H&M onze grootste huurder is.'

Wordt de schuldgraad van Qrf niet te hoog? 52,9 procent eind maart, 54,3 procent eind juni. Is een kapitaalverhoging realistisch tegen deze koers?

Desmyter: 'We streven er steeds naar om de schuldgraad rond 50 à 55 procent te houden. Vandaag zitten we binnen die range en werken we eerder aan een verlaging van de schuldgraad. We zitten ook nog altijd ruim onder de wettelijk grens van 65 procent.'

Is de financiering een probleem?

Desmyter: 'Nee. We hebben in 2018 voor 45 miljoen euro nieuwe kredietlijnen tegen aantrekkelijke voorwaarden afgesloten. Dit verlaagt het financieringsrisico voor Qrf City Retail. Onze financieringskosten bedragen 1,92 procent, een van de laagste in de markt'.

De pers speelt ook niet mee in haar berichtgeving.
Anneleen Desmyter
CEO Qrf

Hoe zit het met het ontwikkelingspotentieel van de Bpost-site in Leuven en Antwerpen? Zijn er voldoende middelen voor de herontwikkeling?

Desmyter: 'We hebben een vergunning aangevraagd voor de herontwikkeling van de site Bondgenotenlaan, Jan Stasstraat en Bogaardenstraat in Leuven. We zien dit gunstig evolueren. Het verkrijgen van deze vergunning zal altijd een meerwaarde betekenen voor deze locatie.'

Wat is het antwoord van Qrf op de opmars van de e-commerce?

Desmyter: 'De e-commerce is de afgelopen jaren sterk geëvolueerd. Hij vormt een belangrijk onderdeel van de omzet van retailers. Dit betekent hoegenaamd niet dat de fysieke winkel geen bestaansreden meer heeft. Uit onderzoek blijkt dat plaatsen waar retailers hun fysieke winkel hebben gesloten, ze een direct negatief effect zien van 10 procent op hun online verkoop. Online is het immers moeilijk merkbeleving over te brengen op de consument.'

Moet offline niet steeds meer wijken voor online?

Desmyter: 'De integratie van online en offline is cruciaal voor de retailer. Beide betekenen omzet. Maar retailers moeten vechten om dat model rendabel te krijgen. Dit zal leiden tot nieuwe evenwichten en huurprijzen. Beleving en dienstverlening zijn cruciaal. Lange wachtrijen aan de kassa zijn uit den boze. De klant moet evenzeer in het winkelpunt zijn fysieke aankoop online kunnen afrekenen. De grens waar de omzet wordt gerealiseerd, vervaagt dan ook. Dat betekent dat de prestatie van een fysieke winkel niet meer uitgedrukt moet worden als een ‘omzetpunt’. Het aantal consumenten die men in dat winkelpunt kan bereiken, zal de bepalende factor worden.'

Waarom noteert Qrf met een discount, in tegenstelling tot de andere vastgoedvennootschappen (GVV)?

Desmyter: 'Retail staat internationaal onder druk. Dat heeft een impact op de huurprijzen en op het algemeen sentiment rond retail. Dat merken we bij nagenoeg alle retail-GVV’s en ook bij buitenlandse retailvastgoedfondsen. De rechtsonzekerheid over de H&M-procedure speelt voor ons ongetwijfeld ook mee.'

Bij een aandeel als Qrf verwacht de belegger een stukje zekerheid.

Desmyter: 'De pers speelt ook niet mee in haar berichtgeving. Dat creëert een sentiment. Qrf kan echter terugkijken op mooie resultaten de afgelopen jaren. We hebben de voorbije jaren een dividend uitgekeerd van meer dan 5 procent per jaar in een retailmarkt waar de gemiddelde rendementen historisch laag waren. Ook de vooruitzichten met betrekking tot ons EPRA-resultaat (de winst uit de kernactiviteiten, bepalend voor het dividend voor 2018) zijn gunstig (1,45-1,55 euro per aandeel). We zijn vandaag een cashgezond bedrijf.'

Is het dividend houdbaar?

Desmyter: 'We doen geen uitspraken over het dividend, omdat nog te veel bepalende factoren onduidelijk zijn. We werken gedisciplineerd voort voor onze aandeelhouder, met de nodige creativiteit om de uitdagingen op de markt te absorberen.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content