Coworkingcenters groeien als kool

Een coworkingplek in Diegem van Spaces België (IWG). Die zijn steeds meer in trek. ©rv

De markt van businesscenters en coworkingruimtes explodeert in België. Vorig jaar werd 35.000 m2 extra in de markt gezet. Dit jaar stevent men af op 100.000 m2. Dat is het equivalent van vijf keer de KBC-Arteveldetoren langs de snelweg in Gent.

De huurmarkt van klassieke kantoren heeft het moeilijk. In de eerste zes maanden van dit jaar werd in Brussel slechts 150.000 m2 verhuurd. Als die trend doorzet, wordt dit het slechtste jaar in 15 jaar. De meubels worden (deels) gered door de opmars van de businesscenters en de coworkingruimtes. De markt van flexibele werkruimtes groeit in België met 25 procent op jaarbasis. Voor coworking is dat zelfs 50 procent’, stelt Isabelle Vandeur van makelaar CBRE.

Van oorsprong zijn businesscenters op de eerste plaats kantoren die men op maat en met wat dienstverlening kon huren voor zeer flexibele periodes. Ze waren er al in de jaren tachtig.

Coworkingruimtes zijn veel recenter. Pas sinds twee jaar zijn ze bij ons echt in opmars. De gemeenschappelijke delen (van vergaderruimte tot café of restaurant) nemen tot 20 procent van alle ruimte in. Ze zijn ook beduidend groter (3.000 à 5.000 m2), precies om die gemeenschappelijke delen te kunnen rendabiliseren. Bij coworking ligt ook veel meer de nadruk op de uitbouw van een community en gaat het er informeler aan toe.

Verdubbeling

'Het onderscheid tussen businesscenters en coworking is wel aan het vervagen', stelt Koen Batsleer van Officenter, de uitbater en eigenaar van zeven businesscenters. België telt 24 miljoen m2 aan kantoorruimte. Flexibele kantoorruimte is goed voor 550.000 m2 of slechts 2,3 procent van het totaal, maar wel meer dan een verdubbeling in vijf jaar tijd.

'België is zeker geen koploper. Het Verenigd Koninkrijk en Nederland zitten al in de buurt van 5 procent’, zegt Vandeur. Maar het aandeel zal in België snel stijgen.

550.000 m2
kantoorruimte
Flexibele kantoorruimte is goed voor 550.000 m2 of slechts 2,3 procent van het totaal, maar wel meer dan een verdubbeling in vijf jaar tijd.

Wereldwijd wordt bij nieuwe huurcontracten gemiddeld 20 procent opgenomen door leveranciers van flexibele kantoorruimte. De uitbaters moeten die flexibele ruimte wel verhuurd krijgen. Dat vraagt tijd. ‘We noemen een centrum pas na 18 maanden matuur. Al onze centra die al minstens zo lang open zijn halen een bezettingsgraad van 80 procent', benadrukt William Willems, de CEO van Spaces België (een merk van het beursgenoteerde IWG, het vroegere Regus). Vanaf 60 procent draait een centrum break-even.

'Het is geen toeval dat coworking (pas) vandaag in opmars is. De digitalisering maakt steeds meer mogelijk. In 2020 zal 4G in België een dekking van 61 procent halen. Er is ook een niet te onderschatten gedragsverandering. De vraag van de werkgever is niet langer waar hij zijn werknemers tegen een zo laag mogelijke kantoorprijs aan het werk zet. Wel hoe hij talent aantrekt en houdt. 69 procent van de millennials is bereid een deel van zijn salarispakket in te ruilen voor betere werkomstandigheden, blijkt uit een onderzoek van CBRE.

Meer zelfstandigen

Bovendien neemt het aantal zelfstandigen en freelancers fors toe. Volgens Unizo waren er in 2017 120.000 freelancers in Vlaanderen. Dat is een stijging met 9 procent in een jaar tijd. Voor heel België moeten er dat zo'n 200.000 zijn. Voor hen zijn flexibele werkplaatsen erg interessant.

Maar wat doe je als uitbater met al die langetermijnhuurcontracten als je kortetermijnklanten massaal weglopen bij een recessie? 'In België hebben we de dotcomcrisis van 2002 zeer goed doorstaan. We verloren enkele klanten. Andere kwamen naar ons omdat we hen lagere kosten konden bieden en ze minder engagementen op lange termijn moesten aanhouden', zegt Willems.

In de VS moest Regus in 2003 wel een tijdje bescherming zoeken tegen zijn schuldeisers. 'Ik verwacht veeleer problemen in de klassieke kantoorverhuur, zeker in de periferie. Als er grote ruimtes vrijkomen, is hun beste kans dat ze tegen lagere huurprijzen door de aanbieders van flexibele ruimte worden opgepikt’, aldus Batsleer.

250
euro
Voor coworking betaal je al snel 250 à 300 euro per vierkante meter per werkplek per maand.

Voor coworking betaal je al snel 250 à 300 euro per vierkante meter per werkplek per maand. Als je een vast bureau in een open ruimte wil gaat dat naar 300 à 400 euro. Het hangt natuurlijk ook af van de locatie. Voor een privatief bureau in de Europese wijk is de vork 1.000 à 1.500 euro.

Er wordt gerekend dat je bij 100 procent bezetting zo’n 7 à 10 vierkante meter per werkplek hebt. Maar bij coworking is het zoals bij de vliegtuigen. Er wordt wel eens meer verhuurd dan beschikbaar. Critici stellen dat grote internationale spelers een grote capaciteit willen uitbouwen om dan zo snel mogelijk naar de beurs te gaan en langs de kassa te passeren.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect