De beursgang van Shurgard in tien vragen

De beheerder van opslagruimtes Shurgard Europe, bekend van zijn vuurtorenlogo, trekt binnenkort naar de beurs. ©Wim Kempenaers

De aanbieder van stockageruimtes wil via een beursgang in Brussel maximaal 575 miljoen euro ophalen. De operatie waardeert de groep op 2 à 2,4 miljard euro.

Wat is Shurgard?

Shurgard Europe is een uitbater van opslagruimtes in zeven Europese landen, waaronder België. In die magazijnen kunnen mensen spullen voor korte of lange termijn opslaan. Bijvoorbeeld als tussenoplossing bij een verhuizing. De hallen staan meestal in hoofdsteden of in de buurt van die steden.

De groep, die gebaseerd is in Luxemburg, telt 228 stockagehallen. Ze zijn in het straatbeeld herkenbaar aan de aanpalende vuurtoren (zie foto). Samen zijn Shurgards hallen goed voor 1,1 miljoen vierkante meter opslagruimte. In België telt de groep 21 hallen en is ze marktleider met een marktaandeel van 25 procent. 

Hoe worden die ruimtes bezet?

De gemiddelde bezettingsgraad van alle Europese Shurgard-hallen bedroeg eind vorig jaar 88 procent. In Zweden (92%) is de bezettingsgraad het hoogst, in Nederland en België (87%) het laagst. Volgens een studie van de vastgoedspecialist Green Street zal de bezettingsgraad in België dicht bij 90 procent blijven.

In alle landen waar Shurgard actief is, doet het het beter dan de markt, behalve in Frankrijk.

Wat houdt de beursgang in?

Shurgard, dat geleid wordt door Marc Oursin (ex-CEO van Carrefour België) hoopt maximaal 575 miljoen op te halen door 20,5 à 25 miljoen nieuwe aandelen aan te bieden voor een prijs tussen 23 en 28 euro. Dat bedrag houdt rekening met een overtoewijzingsoptie - het bijdrukken van extra aandelen - van maximaal 75 miljoen euro.

Als de volledige overtoewijzingsoptie wordt uitgeoefend, zal de marktkapitalisatie van Shurgard variëren tussen 2 en 2,4 miljard euro. Dat is 20 keer zijn verwachte winst voor 2018.

24 à 28%
Free float
De 'free float' (het percentage vrij verhandelbare aandelen) van Shurgard Europe zal na de beursgang 24 à 28 procent bedragen.

De beursgang is alleen weggelegd voor grote beleggers. Maar eens de aandelen verhandelbaar zijn, kunnen ook kleine beleggers 'tweedehands' investeren in het bedrijf door aandelen op de beurs te kopen.

De kosten gelinkt aan de operatie zijn niet min: van de opbrengst zal niet minder dan 24,2 miljoen euro betaald worden aan allerhande commissies - dat komt overeen met meer dan 4 procent van het opgehaalde bedrag. Shurgard zal met andere woorden zo'n 551 miljoen euro op de bankrekening krijgen.

Op 15 oktober moet Shurgard onder de beursnaam ('ticker') SHUR voor het eerst op Euronext Brussel noteren.

Waar zal Shurgard de opbrengst voor gebruiken?

Het geld dat Shurgard op de beurs ophaalt, wil het onder meer gebruiken om schulden af te lossen. Mede door de overname van het Britse Kensington belopen de schulden nu 4,3 keer de jaarlijkse brutobedrijfswinst (ebitda).

Daarnaast sluit het bedrijf verdere overnames niet uit en wil het op eigen kracht groeien. 'Onze focus ligt op het versterken van onze positie in aantrekkelijke stedelijke gebieden, in het bijzonder Londen, Parijs en Berlijn', stelt CEO Marc Oursin.

Wie zijn de aandeelhouders van de groep?

Shurgard heeft twee aandeelhouders: de Amerikaanse meubelbewaarder Public Storage (48,9%) en het Amerikaanse pensioenfonds New York Common Retirement Fund (50,9%), dat na de mislukte beursgang van Shurgard in 2007 in het kapitaal kwam. De rest van de aandelen zit in de handen van het bedrijf zelf (0,2%).

De twee aandeelhouders verkopen geen aandelen bij de beursgang. Hun belangen zullen respectievelijk verwateren naar 35,2 en 36,6 procent. De free float, het percentage vrij verhandelbare aandelen, zal 24 à 28 procent bedragen. Door een akkoord tussen de banken en Shurgard kan een aantal (niet-geplaatste) aandelen terugverkocht worden aan het bedrijf, waardoor het aantal eigen aandelen tot 3,8 procent kan klimmen.

Wordt Shurgard een dividendaandeel?

Shurgard probeert beleggers warm te maken door ze een hoog dividend te beloven. Het streeft ernaar 80 procent van zijn EPRA-winst (zie kader hieronder) uit te keren. Vorig jaar bedroeg die winst 100,6 miljoen euro. Dit jaar zou dat 'minstens 95 miljoen euro' moeten zijn, staat in het prospectus van de beursgang. De dividenden zullen in twee keer uitbetaald worden, in mei en oktober.

WAT IS 'EPRA-WINST'? 

Het is een foeilelijke term die bij zowat alle beursgenoteerde vastgoedbedrijven opduikt: de 'aangepaste EPRA winst'. Een mondvol dat enige duiding verdient. EPRA staat voor European Public Real Estate Association, de belangenvereniging van de Europese sector. Die vaardigde aan zijn leden richtlijnen uit om de resultaten van diverse spelers in verschillende landen beter vergelijkbaar te maken. 

Het nettoresultaat volgens die EPRA-definitie is de belangrijkste operationele winstdefinitie van een vastgoedbedrijf en vormt doorgaans de basis voor het jaarlijkse dividend.

Het aangepaste resultaat maakt abstractie van twee boekhoudkundige meer- of minwaarden die het nettoresultaat van een beursgenoteerde vastgoedbeheerder alle richtingen doen uitzwiepen, maar geen invloed hebben op het 'cash' resultaat. Het gaat om de markttoets van zowel de portefeuille als de rente-indekking. KVS

 

Shurgard heeft in de boekjaren 2015, 2016 en 2017 geen dividenden uitbetaald. Over het boekjaar 2018 - en gezien het bedrijf slechts 2,5 maanden genoteerd zal zijn - verwacht Shurgard een vijfde van haar EPRA-winst uit te keren.

Deze zomer keerde het in aanloop naar de beursgang al bijna 300 miljoen dollar uit aan zijn twee aandeelhouders.

Van wie is het Shurgard-merk?

Shurgard bezit de rechten op zijn merk en op de Shurgard-logo's niet. Die zitten in de handen van zijn aandeelhouder Public Storage. De voorwaarden voor het gebruik van het merk en het logo staan in een langetermijnovereenkomst tussen de twee.

Die overeenkomst voorziet erin dat Shurgard daarvoor maandelijks een commissie van 1 procent van de bruto-omzet betaalt aan Public Storage. Vorig jaar bedroeg die commissie 2,3 miljoen euro.

Heeft de beursgang gevolgen voor de raad van bestuur?

De raad van bestuur van Shurgard wordt naar aanleiding van de beursgang uitgebreid van zes naar elf leden. Drie daarvan zijn vrouwen. Een van de nieuwe bestuurders is Muriel De Lathouwer, die deze zomer bij de technologiegroep EVS de laan werd uitgestuurd. De Lathouwer is ook nog bestuurder bij de bouwgroep CFE.

228
Opslaghallen
Shurgard telt 228 opslaghallen in Europa, waarvan 21 in België.

De Shurgard-bestuurders zullen jaarlijks 50.000 euro verdienen. Wie ook in een van de subcomités van de raad van bestuur zetelt, heeft recht op 60.000 euro.

Geen enkele bestuurder bezat tot nu aandelen of andere effecten van de vennootschap, behalve CEO Marc Oursin (180.000 aandelenopties). Acht bestuurders - waaronder Oursin en De Lathouwer - gaan naar aanleiding van de beursgang voor 760.000 euro aandelen kopen. De vijf leden van het topmanagement - inclusief Oursin - investeren 550.000 euro in het bedrijf bij de beursintroductie.

Heeft de beursgang gevolgen voor de managers?

De vijf topmanagers van Shurgard Europe verdienden vorig jaar samen 7,6 miljoen euro. Het grootste deel daarvan (4,83 miljoen euro) werd uitbetaald in aandelen. Hun basisverloning bedroeg 1,41 miljoen euro.

Het prospectus leert dat twee derde van de vergoeding van de vijf topmanagers van het beursgenoteerde Shurgard gelinkt zal zijn aan bepaalde doelstellingen. De topmanagers moeten bovendien een verplicht aantal aandelen bezitten ('will have to meet share ownership requirements') en, over een periode van vijf jaar, een participatie uitbouwen die in verhouding staat met hun vaste vergoeding. Zo moet Oursin 2,5 keer zijn vaste vergoeding over die periode investeren, financieel directeur Jean Kreusch 2 keer en de andere leden 1,5 keer.

Wat levert de beursgang de managers op?

De topmanagers van Shurgard Europe varen wel bij de beursgang. Als die succesvol afloopt, hebben ze recht op een eenmalige bonus van maximaal 880.000 euro.

Daarbovenop krijgen ze, eveneens eenmalig, 680.000 aandelenopties (waarvan 230.000 voor CEO Marc Oursin). De uitoefenprijs zal gelijk zijn aan de prijs waartegen Shurgard naar de beurs trekt.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect