Advertentie
analyse

De voorzichtige comeback van de winkelstraat

De Antwerpse Meir, de duurste winkelstraat van het land. ©Peter Hilz

Door het succes van de e-commerce en de pijnlijke coronacrisis kenden winkelpanden in stadscentra moeilijke jaren. Maar nu de huurprijzen zijn gedaald en shoppers terugkeren, herwint de binnenstedelijke retail aan populariteit bij vastgoedinvesteerders.

Wie recent in de Gentse Veldstraat, de Brugse Steenstraat of op de Antwerpse Meir ging shoppen, heeft het mogelijk vastgesteld. Terwijl de ene na de andere keten de voorbije jaren omviel, staan in de grootste winkelstraten van Vlaanderen amper panden leeg. Beleeft de 'high street', zoals het winkelvastgoed in stadscentra wordt genoemd, na een zwaar decennium een voorzichtige renaissance?

Cijfers van de makelaar CBRE wijzen alvast in die richting (zie grafiek 1). Vorig jaar werd in België voor 700 miljoen euro winkelvastgoed verkocht. Een aanzienlijk deel daarvan was weliswaar te danken aan een fonds van Mitiska Reim, het vastgoedbedrijf rond zakenman Luc Geuten. Dat verkocht eind december vijf Belgische retailparken voor een kleine 200 miljoen euro aan een Zwitserse private-equityspeler.

Niettemin was retail het enige Belgische vastgoedsegment dat in 2023 meer investeringen aantrok dan het jaar voordien. Sterker nog: retail was vorig jaar voor het eerst sinds mensenheugenis belangrijker dan de (Brusselse) kantoormarkt, die normaal het leeuwendeel van de investeringen aantrekt, maar vorig jaar compleet instortte.

Institutionele investeerders, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, wendden zich af van de kantoormarkt als gevolg van de stijgende rente, die alternatieven zoals obligaties interessanter maakte. Maar in de Belgische winkelstraten steken risicoaverse institutionele investeerders sowieso geen geld. Ze worden afgeschrikt door het 3-6-9-systeem van de Belgische handelshuur, waarbij huurders (theoretisch) elke drie jaar hun contract kunnen opzeggen. Daardoor zijn de Belgische winkelpanden van oudsher in handen van familiale investeerders.

700 miljoen
Retail
Vorig jaar kochten investeerders voor 700 miljoen euro winkelvastgoed in België.

Heel wat vermogende Vlaamse families sloegen de voorbije tijd winkelpanden in steden aan de haak. In januari kocht de Limburgse zakenman Frank Tans de Gulden Vliesgalerij in de Brusselse bovenstad voor ongeveer 50 miljoen euro. Eind december verkocht de beursgenoteerde groep Wereldhave Belgium het winkelblok The Box in de Gentse Overpoort aan de aannemersfamilie Van Maercke (RVM City Retail). En begin vorig jaar verwierf Fico, het bedrijf van de bingofamilie Michiels, een pand op de Meir voor een kleine 15 miljoen euro.

Ook de verhuur van winkels in de stadscentra loopt vlot. De totale 'take-up' van winkelvastgoed in België daalde vorig jaar weliswaar stevig tot ruim 400.000 vierkante meter. Maar terwijl de verhuur in shoppingcenters en 'out-of-town' (baanwinkels en retailparken) achteruitging, noteerde de winkelverhuur in de high street recordcijfers (zie grafiek 2). 'De activiteit in high street piekte op zijn beste jaar in meer dan een decennium, terwijl out-of-town afkoelde door de beperkte pijplijn en de lage leegstand', meldt CBRE in een rapport. De beursgenoteerde stadswinkelverhuurders Qrf en Vastned Belgium kennen een bezettingsgraad boven 99 procent.

Dalende huurprijzen

De populariteit van winkelvastgoed staat in schril contrast met de vele onheilstijdingen uit de retailsector. Eerst kregen de bakstenen winkels klappen door de snelle opkomst van de e-commerce. In 2020 werd de sector midscheeps getroffen door de coronapandemie, waardoor winkels maanden moesten sluiten. Om de haverklap belandden winkelketens in financiële problemen. Alleen al de voorbije maanden kwamen de kledingketens Cassis en Paprika, The Body Shop, de optiekketen GrandOptical en de speelgoedketens Big Bazar en Fun zo in het nieuws.

‘Er gaan veel retailers over de kop, maar er komen ook altijd nieuwe spelers bij’, relativeert Stijn Thomas, medeoprichter van de winkelvastgoedmakelaar Avenue. Veel winkels van de failliete schoenwinkelketen Brantano werden in 2020 snel overgenomen door de Duitse keten vanHaren, die zo een snelle start op de Belgische markt realiseerde.

Er gaan veel retailers over de kop, maar er komen ook altijd nieuwe spelers bij.

Stijn Thomas
Vastgoedmakelaar Avenue

Niettemin leidde de uitdagende situatie in de winkelsector de voorbije jaren tot een forse krimp van de huurprijzen. Door de aanzienlijke leegstand beschikten zeker de grote winkelketens over een sterke onderhandelingspositie bij contractbesprekingen. Eigenaars die hun huurder niet wilden kwijtspelen of een nieuwe huurder zochten, moesten vaak hun prijs naar omlaag halen. Volgens de makelaar Avenue, gespecialiseerd in winkelvastgoed, kenden de huren de voorbije drie jaar een gemiddelde correctie van 10 à 15 procent en werd de inflatie in sommige huurcontracten niet doorgevoerd. Daardoor zijn de winkelhuurprijzen in steden makkelijk 20 procent gezakt.

Zit binnenstedelijk winkelvastgoed in de lift?

Retail was het enige Belgische vastgoedsegment dat in 2023 meer investeringen aantrok dan het jaar voordien. Ook de verhuur van winkels in de stadscentra ging omhoog. Daarom heerst voorzichtig optimisme in de sector.

Waarom zijn winkels in stadscentra opnieuw populair?

Door de groeiende e-commerce en de coronacrisis kende de winkelvastgoedsector moeilijke jaren. Nu de huurprijzen gedaald zijn, tonen meer investeerders en ketens opnieuw interesse voor panden in de binnenstad. Bovendien beseffen veel merken dat een bakstenen winkel nuttig is om online goed te presteren.

Is alles rozengeur en maneschijn?

Nee, in sommige steden blijft de situatie in winkelstraten benard. Ook de concurrentie van retailparken buiten de stad, waar de huur veel lager ligt, blijft groot.

Die stevig gedaalde huurprijzen maken winkelvastgoed aantrekkelijk voor investeerders. In combinatie met het hogere rendement dat investeerders eisten wegens de stijgende rente en het risicoprofiel van de retail, vormt dat een dubbele hefboom die de prijs van winkelpanden in stadscentra naar beneden haalt. Veel verhuurders moesten afwaarderingen doorvoeren op hun portefeuille. Daardoor dalen de verkoopprijzen navenant en kunnen investeerders panden binnenrijven tegen veel lagere prijzen dan enkele jaren geleden.

Dankzij de huurcorrecties raken eigenaars hun winkels op goede locaties opnieuw makkelijker kwijt. ‘Vroeger was ik blij als ik één huurder vond. Nu kan ik soms kiezen tussen drie’, zegt de CEO van een grote verhuurder van winkelpanden. 'Het is vooral belangrijk om een plan B te hebben als een huurder wegvalt', zegt makelaar Stijn Thomas van Avenue. 'Zes jaar wilde iedereen fashion in zijn panden, vier jaar geleden moesten het supermarkten zijn, in de coronaperiode huis & tuin, en nu is fastfood hip.'

Door de lagere huurprijzen experimenteren ook retailers die traditioneel buiten de steden bleven, in winkelstraten met nieuwe concepten. Zo opende de modeketen E5, dé baanwinkel par excellence, vorig jaar een shop in het centrum van Aalst. De budgetketen Brantano, nu vanHaren, opende enkele jaren geleden zelfs een ‘flagshipstore’ in de Meir, de duurste winkelstraat van het land.

In de centrale winkelstraat Bruul in Mechelen opende de modeketen JBC, die ook aanwezig is in het vlakbij gelegen retailpark Malinas, in 2022 een shop waar Zara vroeger huisde. Voor sommigen vormt die move het bewijs van de complementariteit tussen out-of-town en high street. In retailparken met grote parkings kunnen consumenten snel en efficiënt winkelen, naar de stadscentra gaan ze voor de gezelligheid en om nadien een glas te drinken.

Onlineverkoop

Ook de verzwakte groei van e-commerce sinds het einde van de coronapandemie geeft de verhuurders van winkelpanden vertrouwen. Meerdere winkelketens melden dat ze online meer verkopen in regio’s waar ze een bakstenen winkel uitbaten of openen. De meeste bekende ketens kiezen voor een 'omnichannel'-aanpak, waarbij ze hun webshop zo goed mogelijk combineren met verkoop of afhaalpunten in bakstenen winkels. Het beste voorbeeld is de Nederlandse onlinereus Coolblue, die al negen winkels opende in Vlaanderen en Brussel.

Vijf jaar geleden vertelden ze me hier dat ik geen business meer zou hebben omdat alles online ging. Maar retail is absoluut niet dood.

William Vanmoerkerke
CEO QRF

‘Online only is zeer moeilijk’, zei William Vanmoerkerke, CEO van de specialist in binnenstedelijk vastgoed Qrf, deze week op een vastgoedconferentie van KBC Securities. ‘Er zijn een paar winnaars en veel losers. Mijn huurders halen 85 procent van hun omzet en 100 procent van hun winst uit bakstenen winkels. Vijf jaar geleden vertelden ze me hier dat ik geen business meer zou hebben omdat alles online ging. Maar retail is absoluut niet dood.’

‘Covid was een stresstest voor de retailsector’, vindt Arnaud Smeets van CBRE. ‘Als winkels nu blijven draaien, is dat een goed teken. Investeerders willen retail niet links laten liggen. De e-commerce is in onze maatschappij geslopen, maar mensen blijven graag winkelen.’

Toch is niet alles rozengeur en maneschijn in de high street. Grote ketens als Zara en H&M verkleinen sinds enige tijd hun netwerk. Ze verkiezen één grote winkel boven meerdere vestigingen in dezelfde winkelstraat. In de centra van kleine steden blijft de winkelsituatie vaak benard. En sommige grote winkelstraten, zoals de Brusselse Nieuwstraat, gaan zienderogen achteruit.

‘De winkelstraat is een dynamisch gegeven dat in golven gaat’, relativeert Frank Tans, een van de grootste winkeleigenaars van het land. 'De Veldstraat had het vijf jaar geleden moeilijk, nu is er amper leegstand. De Nieuwstraat heeft het nu wat moeilijk, maar het blijft de Nieuwstraat. De jongste twee jaar zaten we in een zeer stabiele markt.’

Zelfs Jan De Nys, de topman van de beursgenoteerde specialist in retailparken Retail Estates, erkent dat de stadscentra een bocht hebben gemaakt en gestabiliseerd zijn. Toch plaatst De Nys, een pionier in het shoppen buiten de stad, vraagtekens bij het succes van de high street. ‘Retailparken hebben stabiele huurinkomsten en geen leegstand. In de steden is er nog altijd veel leegstand en worden veel panden ingenomen door horeca. De tijd dat ketens een prestigewinkel in Toison d’Or wilden, is voorbij. En in de zijstraten is het nog altijd miserie troef.'

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.