Experts waarschuwen voor overaanbod appartementen

In Vlaanderen dreigt vooral in de kleinere en minder centraal gelegen steden een overaanbod aan appartementen. Dat zegt een panel van vastgoedexperts in de Vastgoedgids van De Tijd, die zaterdag bij de krant zit. Op veel plaatsen in het land is er een tekort aan huizen.

De experts blijven behoorlijk positief over de woningmarkt, blijkt uit de tweejaarlijkse bevraging van het panel van vastgoedexperts. Ze waarschuwen voor de almaar grotere kans op een lokaal overaanbod in Vlaanderen op de appartementenmarkt.

Ze wijzen op het grote aanbod. Sinds 2011 zit de woningnieuwbouwmarkt in België in de lift. De stijging komt vrijwel volledig op het conto van appartementen in Vlaanderen, blijkt uit een analyse van de cijfers over de bouwvergunningen van de voorbije twaalf jaar door Statbel, het Belgisch statistiekbureau. Die stijging sluit aan bij de interesse van de Vlaming om te investeren in een appartement om te verhuren.

Het aantal maandelijkse vergunningen kent, ook in Vlaanderen, een grillig verloop door wijzigingen in de fiscaliteit - denk aan de afschaffing van de woonbonus - of nieuwe regelgeving - bijvoorbeeld de verstrenging van het E-peil. Wanneer we het aantal bouwvergunningen over drie jaar bekijken, is er een duidelijke opwaartse trend in Vlaanderen voor appartementen, maar niet voor huizen. In Wallonië en Brussel is die er voor geen van beide.

Verontrustend vinden heel wat experts dat het aantal woongelegenheden in Vlaanderen de voorbij jaren sterker is gestegen dan het aantal gezinnen. Bijna alle gemeenten liggen boven de lijn die de gelijke groei van het aantal woongelegenheden en het aantal gezinnen aangeeft (zie grafiek). 'De voorbije jaren zijn er zeker in Vlaanderen ook heel wat tweede verblijven bijgekomen', relativeert Siham Rahmuni, CEO van vastgoedmakelaar Quares, de stijging. 

Traagheid

De bouw van nieuwe woningen piekte in Vlaanderen in 2018, mede omdat geanticipeerd werd op (duurdere) duurzaamheidswetgeving. Dat jaar werden 18.000 bouwvergunningen voor huizen en 30.000 voor appartementen afgeleverd. In de eerste elf maanden van 2019 bleef de terugval beperkt tot 7,7 procent.

'Door de verhoging van het E-peil verwachten we dat het aantal vergunningen voor nieuwbouw de komende maanden tijdelijk opnieuw stijgt', stelt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB). Om van een E-peil van 40 naar E30 te gaan, moet de bouwer van een halfopen bebouwing (140 m²) 7.316 euro extra investeren.

ING gaat ervan uit dat Brussel in 2019 de drempel van 1.400 nieuwe appartementen niet haalt. Dat maakt 2019 het op vier na slechtste jaar in twintig jaar. 'Als er in België een tekort aan aangepaste woningen is, is dat vaak een gevolg van stedenbouwkundige traagheid', stelt Sven Damen, vastgoedeconoom aan de KU Leuven. 'Het is soms een jaar wachten op een vergunning. Zeker in Brussel', voegt Sophie Lambrighs, COO van de ontwikkelaar Eaglestone, eraan toe.

De schaarste zet extra druk op de prijzen in Brussel. Vorig jaar steeg de prijs van een bestaand huis in Brussel met 25.000 euro in een jaar. 

Zowat 40 procent van de nieuwe appartementen in Vlaanderen wordt gebouwd in de centrumsteden. Nog eens 20 procent wordt neergezet in woongemeenten als Aartselaar, Affligem, Grimbergen, Jabbeke of Zandhoven.

Volgens de experts is het tekort in de steden het schrijnendst in Brussel en Gent, gevolgd door Antwerpen. In tegenstelling tot in Brussel wordt in Gent zeer stevig gebouwd. Ook huizen. In geen enkele stad werden zowel voor huizen, appartementen en renovaties meer vergunningen afgeleverd dan in Gent.

Ook in centrale centrumsteden als Mechelen en Leuven is er nog een tekort aan appartementen. Maar in de niet-centrale centrumsteden Turnhout, Hasselt, Kortrijk en Roeselare zijn de experts minder gerust. 'Sommige van die steden zitten echt met een groot probleem', meent Frédéric Vandenhende, CEO van de vastgoeddataspecialist Investr.

Knokke-Heist

De situatie in de kleine steden en landelijke gemeenten hangt sterk af van de lokale situatie. De algemene trend is wel een beperkt tot zeer groot overschot. Er zijn veel van die kleine steden en dorpen. Hun aandeel op de totale markt wordt vaak onderschat.

Knokke-Heist bewijst ook voor appartementen een verhaal apart te zijn. In tegenstelling tot aan de rest van de kust zien de experts daar veel minder een overaanbod. 

Prijzen

Voor 2020 gaan de experts uit van een stijging van de prijzen van appartementen en huizen in België met 2 procent. De prijs van een appartement in Vlaanderen zou met 1,5 procent toenemen. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte 1,1 procent inflatie.

Uit een rondvraag van het VCB bij de bouwbedrijven blijkt dat ze voor de komende jaren optimistischer zijn over de huizenmarkt dan over de appartementenmarkt. 69 procent verwacht dat binnen vijf jaar meer zal worden gesloopt voor heropbouw dan vandaag.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud