Grand-crujaar voor logistiek vastgoed in België

De voorverhuur van 150.000 m² in de Gentse haven door WDP aan X²O en Overstock Homes & Garden was de grootste transactie van het jaar.

De verhuur en verkoop van logistiek vastgoed in België boomt. Met dank aan de coronacrisis en de opmars van e-commerce. De prijzen stijgen, ook voor de grond.

In totaal werd vorig jaar 977.000 m² (+6%) logistiek vastgoed in gebruik genomen, blijkt uit cijfers van de makelaar JLL. Dat is 20 procent boven het vijfjarige gemiddelde. Aan die opwaartse beweging komt niet snel een einde. Corona heeft de uitbouw van logistiek versneld. 'De Belgische markt van logistiek vastgoed was vorig jaar een grand cru. En dat zal ook na corona zo zijn', zegt Jean-Pilip Vroninks, de CEO van de makelaar JLL.

De bedrijven zijn niet meer bezig met tijdelijke coronaoplossingen, maar met het fundamenteel herdenken van hun logistieke keten.
Walter Goossens
Verantwoordelijke verhuur logistiek vastgoed JLL

Door de coronacrisis moesten veel bedrijven in zeven haasten op zoek naar extra stockageruimte. De zomercollecties van ketens als H&M en Zara kwamen in maart aan uit het Verre Oosten en moesten door de lockdown voor een jaar worden opgeslagen. Nike moest voor zijn distributiecentrum in Laakdal op zoek naar 100.000 m2 extra. Omdat het allemaal zo snel moest gebeuren, werd vorig jaar veel meer op korte termijn gehuurd (85%). 'De bedrijven zijn inmiddels niet meer bezig met tijdelijke coronaoplossingen maar met het fundamenteel herdenken van hun logistieke keten', benadrukt Walter Goossens, verantwoordelijk voor de verhuur bij JLL.

'Huurprijzen blijven binnen perken'

De sterke huurprijsstijgingen voor relatief kleinere distributiecentra op toplocaties mag men niet veralgemenen. 'Voor een groter distibutiecentrum is 45 euro per m² per jaar al een zeer mooie prijs in België. We zitten als eigenaar wel in een sterkere positie dan tijdens de financiële crisis. Toen spraken we van stabiele prijzen, met een licht neerwaartse druk. Vandaag spreken we van stabiele prijzen, met een licht opwaartse druk', stelt Joost Uwents, de CEO van WDP, de beursgenoteerde specialist in logistiek vastgoed.

Jo De Wolf, de CEO van Montea, zit op dezelfde golflengte. 'Bij het verlengen van een contract moest je vroeger al eens vaker een deel van de gecumuleerde huurindexering terugschroeven om een contract te verlengen. Dat is vandaag niet meer het geval.'

Schaarse grond

Brussel-Gent-Antwerpen blijft de 'gouden driehoek'. Gent krijgt steeds meer aandacht. Omdat de waterwegen als een troef worden gezien, maar ook omdat het een van de weinige regio's is met een aanbod. De grootste transactie dit jaar was de verhuur van de 150.000 m² die WDP in de Gentse haven bouwt voor X²O en Overstock Home & Garden.

Ondanks de schaarste van grond zit er de komende 15 maanden voor 737.000 m² logistiek vastgoed in de pijplijn. Wie grote logistieke ruimtes zoekt, moet nu vooral kijken naar de Gentse haven of Limburg (ex-Ford-site). De grondprijzen stijgen. In Limburg werd vorig jaar 90 à 130 euro per m² betaald. Vandaag wordt onderhandeld over prijzen rond 170 euro.

De leegstand schuurt aan tegen 1,5 procent. Een markt is in evenwicht in de buurt van 5 procent. Dat leidt tot stijgende tophuurprijzen. JLL meldt een prijsstijging op de as Brussel- Antwerpen van 9 procent tot 60 euro per m2. Grote spelers benadrukken dat er van forse prijsstijgingen geen sprake is. (zie kader)

Steeds meer investeerders

Sinds 2008 is het aandeel van de investeringen in logistiek en professioneel vastgoed gestegen van 8 procent naar 15 procent van de vastgoedmarkt. Vorig jaar werd voor 630 miljoen euro logistiek vastgoed verkocht. Dat is meer dan een verdubbeling in een jaar en 65 procent boven het vijfjaarlijks gemiddelde.

CBRE Global Investors kocht voor 79 miljoen euro een distributiecentrum van 40.000 m² in het logistiek park De Hulst in Willebroek. Ontwikkelaar MG Real Estate bouwde er 600.000 m² duurzame logistieke opslagruimte. 'We hebben onze portefeuille in België in twee jaar tijd verdubbeld tot 325 miljoen euro', stelt Piet van Poppel van CBRE Global Investors .

Het gemiddelde rendement is vorig jaar verder gedaald met 40 basispunten tot 4,5 procent. Dat is een historisch dieptepunt. In 2015 was het nog 7 procent. 'We verwachten dat het rendement dit jaar ook in België onder 4 procent gaat', benadrukt Adrian Blatt, verantwoordelijk voor de investeringen in logistiek vastgoed.

'België haalt Nederland wat in'

'Vlaanderen heeft zijn positie voor het aantrekken van distributiecentra in vergelijking met Nederland kunnen versterken', zegt Christophe Wuyts van de makelaar Ceusters. Vroeger leek de grondvoorraad in Nederland onuitputtelijk mobiliseerbaar voor logistiek. Vandaag is dat niet meer het geval. In steeds meer regio's is er nu ook een 'antigrotedozenlobby.' Het is ook niet meer zo gemakkelijk overal voldoende medewerkers te vinden. De huurprijzen zijn in Nederland sneller gestegen dan bij ons. In Bleiswijk in Nederland ligt de huurprijs in de buurt van 60 euro per m². In Willebroek is dat 45 euro.

Maar voor zowel WDP als Montea biedt Nederland nog steeds meer groeipotentieel. 'Het is niet omdat er in Nederland een paar oranje lichten gaan branden, dat het groen licht is België', reageert Joost Uwents.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud