Advertentie

Het cruciale keerpunt voor een verketterde kantoorwoestijn

Een mogelijke verhuizing van Proximus plaatst de Brusselse Noordwijk voor een ongeziene transformatie, met gerenoveerde wolkenkrabbers, meer woningen en groen. Maar gebouwen waar bedienden in pak bewoners op pantoffels kruisen, botsen op heel wat praktische bezwaren.

Voor de ingang van het Brusselse Noordstation staat regelmatig een wafelkraam. Maar veel klanten passeren niet langs het busje. In de omliggende kantoren valt amper personeel te bespeuren. Werknemers wandelen gehaast door de straten. Twee eenzame maaltijdbezorgers fietsen door de gure wind.

De Noordwijk geeft in de coronaperiode een desolate indruk. Al jaren proberen overheden en ontwikkelaars de bizarre kantoorwoestijn om te vormen tot een bruisende buurt met cafés, winkels en woningen. Maar de Brusselse tegenhanger van La Défense slaagde er nooit in een breed publiek aan te trekken.

Er zijn te veel kantoren in Brussel. Door flexibel werk, thuiswerk, landschaps- en satellietkantoren is er een tendens om minder vierkante meters te huren.
Kristiaan Borret
Brussels bouwmeester

Toch zijn er almaar meer signalen dat de enige wolkenkrabberwijk van België eindelijk de hooggespannen verwachtingen zal waarmaken. Proximus, de belangrijkste speler in de wijk, kondigde in de herfst het afscheid aan van zijn twee iconische torens voor het Noordstation. Ofwel opent de telecomoperator een nieuwe campus op een andere locatie ofwel wordt de verouderde site volledig herontwikkeld en trekt het bedrijf in een van de gereno- veerde torens.

De Proximus-tweeling is niet de enige toren die leegloopt. Twee derde van de 26 kantoorbuildings in de Noordwijk ondergaat een grote transformatie, blijkt uit gegevens die De Tijd verzamelde. Op een lap grond tussen de kleine ring en de geblindeerde ramen van de Staatsveiligheid vervangt de ontwikkelaar Befimmo het versleten Boudewijngebouw door een nieuw complex, Quatuor. Aan de overkant vormt Banimmo het oude North Plaza om tot het hipper klinkende Networks NØR.

In de Noordwijk, die zich over de stad Brussel en de gemeenten Schaarbeek en Sint-Joost-ten-Node uitstrekt, worden zelfs nog altijd nieuwe torens gebouwd. Aan het eind van de Albert II-laan zette Immobel-topman Marnix Galle twee gloednieuwe wolkenkrabbers, Möbius genaamd. Ghelamco, het bedrijf van FC Antwerp-eigenaar Paul Gheysens, legt de laatste hand aan de Iris Tower. Binnenkort trekken 2.000 Brusselse gewestambtenaren in het tengere gebouw naast de prostitutiebuurt.

Grootste circulair bouwproject ooit

Op de site van de giganten WTC 1 en 2 vindt het grootste circulaire bouwproject in Brussel ooit plaats. In plaats van de oude torens, zoals vroeger, in een recordtempo plat te gooien, blijft 65 procent van de geschatte 290.000 ton behouden. Meer dan 1.000 ton aan materialen, zoals houtpanelen, tapijten, isolatie en verhoogde vloeren, wordt hergebruikt, op de site of in andere projecten, zoals musea of scholen in de buurt. 5 procent van de bouwmassa (asbest, teer, gevaarlijke stoffen) raakt niet gerecycleerd en wordt daarom verbrand of afgevoerd.

De volledig gestripte betonkokers van de twee WTC-torens blijven staan, net als het grootste gedeelte van de sokkel en de ondergrondse parkings. De twee geraamten worden met een tussenschakel aan elkaar ‘genaaid’ vanop een soort ondergronds booreiland. ‘Vertrekkend van wat ooit het parkingniveau -4 was, worden voor de bouw van die tussenschakel 100 funderingspalen tot 35 meter per diep geboord’, zegt Sara Bernar, de projectdirecteur van CFE. Die Belgische bouwgroep realiseerde in de jaren 70 ook al de torens WTC 1 en 2.

Het meest in het oog springt het ZIN-project. Waar vroeger de bruine torens WTC 1 en 2 stonden, staan alleen nog twee enorme liftkokers recht (zie inzet). De projectontwikkelaar Befimmo investeert 375 miljoen euro in de bouw van twee nieuwe torens, inclusief publiek toegankelijke tuin. Een gelijkaardige megarenovatie wacht het onlangs verkochte Communicatiecentrum Noord (CCN), de betonnen mastodont die voor het opgefriste Noordstation plakt.

Manhattan

De Noordwijk staat daarmee voor de grootste metamorfose sinds de lancering van het Manhattanplan in de jaren 60. Dat visionaire dan wel megalomane plan wilde een businessdistrict naar Amerikaans model neerpoten in de stationsbuurt. Rond de centrale Koning Albert II-laan zouden 78 kantoortorens verrijzen, die via een luchtbruggennetwerk met elkaar verbonden werden. Het grootste deel van de wijk werd in de jaren 80 en 90 ontwikkeld door Charly De Pauw, de omstreden betonbaron en intimus van oud-premier Paul Vanden Boeynants.

Vandaag is de ‘Noordruimte’ met 35.000 werknemers de tweede belangrijkste bureauwijk van de hoofdstad, na de Europese wijk. De Noordwijk omvat ruim 1 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte. Niet alleen Vlaamse, Brusselse, federale en zelfs Europese overheidsdiensten, maar ook bedrijven zoals de energiespelers Engie en Luminus en de verzekeraars Baloise en Allianz huren er bureaus.

Volgens Brussels minister-president Rudi Vervoort (PS) komen er door de lopende en geplande bouwprojecten de komende drie à vijf jaar nog eens 300.000 vierkante meter bureaus bij in de Noordwijk. Een rapport van perspective.brussels, het planningsagentschap van het Brussels Gewest, uit 2019 verwachtte dat over vijf jaar 550.000 vierkante meter bureauruimte in de Noordwijk, inclusief de boomende site van Tour & Taxis, beschikbaar is. ‘De Noordwijk heeft een keerpunt bereikt wat het kantooraanbod betreft’, stelt het rapport. ‘Het einde van de huurperiode van meerdere grote huurders is in zicht en er is veel leegstand. Bovendien komen er nieuwe kantoorprojecten op de markt.’

Stoelendans van kantoren

Nochtans is de hoofdstad al goed bedeeld met bureaus. ‘De kantoormarkt in Brussel staat al langer onder druk’, zegt de Brusselse bouwmeester Kristiaan Borret. ‘Er zijn te veel kantoren. Door flexibel werk, thuiswerk, landschapskantoren en satellietkantoren in de provincies bestond al langer een tendens om minder vierkante meters te huren.’

17
17 kantoortorens in de Brusselse Noordwijk ondergaan een grote transformatie.

Brussel staat bovendien bekend als een ‘stoelendansmarkt’. De hoofdstad krijgt er vaak nieuwe kantoorgebouwen bij, maar zelden bijkomende huurders. ‘Elk bedrijf wil na een tijd zijn bureaus renoveren’, zegt Borret. ‘Omdat ze dan niet in hetzelfde gebouw kunnen blijven, verhuizen firma’s dan, almaar vaker naar locaties aan een station.’

Zo trekken enkele diensten van BNP Paribas Fortis eind 2022 van het Boreal-gebouw in de Noordwijk naar de nieuwe hoofdzetel van de bank aan het Centraal Station. Daardoor moeten de Duitse Boreal-eigenaars nieuwe huurders zoeken of een grote renovatie in gang zetten.

Het energiebedrijf Luminus verplaatste zijn hoofdzetel net voor de uitbraak van de coronapandemie van het Markiesgebouw in het centrum naar het gerenoveerde Seven in de Noordwijk. Bij die verhuizing verloren alle werknemers hun vaste plek. In het nieuwe gebouw gebruikt Luminus de vergaderruimtes van het coworkingbedrijf Fosbury & Sons. Zo kon de energieleverancier zijn kantooroppervlakte reduceren van 7.500 tot 5.350 vierkante meter. ‘Omdat ons thuiswerksysteem zeer populair was, stonden onze bureaus in het Markiesgebouw vaak leeg’, zegt Luminus-woordvoerder Nico De Bie. ‘Voor werknemers was het even wennen: plots zit de CEO voor je neus. Maar het systeem werkt.’

Een keuken heb je altijd nodig

De coronacrisis heeft die krimptrend alleen maar versneld. Voorlopig wachten veel bedrijven nog even af. Maar nu zelfs de meeste kritische werkgevers thuiswerk stimuleren, staat het als een paal boven water dat veel firma’s fors zullen knippen in de kantooroppervlakte op hun hoofdzetel. Het voorbeeld van Proximus spreekt tot de verbeelding. Van de huidige 105.000 vierkante meter wil het telecombedrijf er op zijn toekomstige campus amper 40.000 overhouden.

De Vlaamse overheid speelt op dat vlak een voortrekkersrol. Vlaanderen trok de voorbije jaren in alle provincies satellietkantoren op en laat zijn ambtenaren al jaren toe regelmatig te telewerken. Het sluitstuk van de operatie Het Nieuwe Werken vindt plaats in 2025. Dan worden alle Vlaamse ambtenaren in Brussel samengebracht in drie gebouwen: het onlangs gerenoveerde Consciencegebouw, het Herman Teirlinckgebouw op het vlakbij gelegen Tour & Taxis en het nieuwe ZIN-complex.

Waar vroeger de bruine torens WTC 1 en 2 stonden, staan alleen nog twee enorme betonnen kokers recht. ©Kristof Vadino

Terwijl de Vlaamse overheid bij de onderhandelingen over de verhuizing naar ZIN in 2019 nog uitging van een bezettingsgraad van 70 procent, was dat net voor het begin van de coronacrisis tot 60 procent en intussen tot 50 procent gedaald. Dat betekent dat één werkplaats voor twee personeelsleden volstaat. Door die sneller dan verwachte afname wil Vlaanderen niet alleen zijn eigen ambtenaren, maar ook die van agentschappen als de werkgelegenheidsdienst VDAB in de drie overblijvende gebouwen onderbrengen. Zo ontstaan elders in Brussel nieuwe gaten in de kantoormarkt.

Voorlopig maakt de vastgoedsector zich geen zorgen over de impact van de coronacrisis. ‘Bedrijven zullen minder oppervlakte nodig hebben, maar het aantal vierkante meter per aanwezige werknemer zal stijgen door de regels rond social distancing en de nood aan cafés en gemeenschappelijke ruimtes voor interactie’, voorspelt Adel Yahia, operationeel directeur van de ontwikkelaar Immobel België.

‘De kantoorruimtes veranderen: er is meer nood aan vergaderzalen en ontmoetingsruimtes’, zegt ook Amaury de Crombrugghe, investeringsdirecteur van AG Real Estate. ‘Als iedereen één dag per week thuiswerkt, heeft een bedrijf 10 procent minder ruimte nodig. Maar dat betekent niet dat een bedrijf 20 procent minder nodig heeft als iedereen twee dagen thuiswerkt. Je hebt nog altijd een keuken nodig.’

Andere vastgoedkenners zijn sceptisch. ‘Alle huurders zullen hun oppervlakte doen dalen en opnieuw over hun contract onderhandelen’, voorspelt de Brusselse kantoorvastgoedmakelaar Cédric van Zeeland. ‘Mensen willen geen vijf dagen per week meer onderweg zijn naar hun werk. Door het uitgebreide telewerk wordt 20 à 40 procent minder kantoorruimte de norm. Daardoor ontstaat de komende één à twee jaar 20 à 30 procent meer leegstand. In de Noordwijk moet men dus stoppen met bouwen. Het is waanzin. Wat nog niet begonnen is, kan wachten.’

Ook Brussels minister-president Vervoort vreest een overaanbod aan kantoren rond het Noordstation. ‘De monofunctionaliteit van kantoren heeft echt geen toekomst meer, zeker in hypergeconnecteerde zones waar ook vraag is naar woningen’, zei Vervoort in december in het Brussels Parlement.

Wat is er leuker dan dicht bij het werk wonen in een toffe buurt, vlak bij het openbaar vervoer?
Amaury de Crombrugghe
AG Real Estate

Met een geschatte 7 procent ligt de leegstand in de Noordwijk de helft lager dan in het hele Brussels Gewest, maar hoger dan in de Europese wijk. De tophuurprijzen rond het Noordstation stegen in een jaar tijd met 22 procent, blijkt uit cijfers van de vastgoedadviseur JLL. Huurders betalen er tot 275 euro per vierkante meter per jaar, waardoor de prijzen in lijn liggen met die in het Brusselse stadscentrum.

Toch lopen de zaken niet overal in de Noordwijk vlot. De eigenaar van de Zenith-toren moest zijn huurprijs onlangs laten zakken tot amper 140 euro per vierkante meter per jaar. Andere eigenaars moeten geïnteresseerde bedrijven enkele maanden of zelfs jaren gratis huur aanbieden om leegstand in hun kantoorgebouw te vermijden. Bovendien plant de NMBS rond het Zuidstation een nieuwe hoofdzetel, waardoor binnenkort nog eens 75.000 vierkante meter extra kantoorruimte op de verzadigde Brusselse markt dreigt te belanden.

24 uur per dag leven

‘Ik heb vertrouwen in de wijsheid van de ontwikkelaars’, zegt Benoît De Blieck, CEO van de projectontwikkelaar Befimmo, sussend. ‘Geen enkele ontwikkelaar zal het initiatief nemen een gebouw te zetten waarvoor geen markt bestaat’, stelt ook Yahia. ‘Als we een gebouw met 100.000 vierkante meter kantoren kopen en de markt vraagt er maar 20.000, dan willen we ons niet beperken tot kantoren. De markt vraagt vandaag sowieso multifunctionele gebouwen.’

Dat de toekomst van de Noordwijk multifunctioneel is, daarover lijkt iedereen het eens. Terwijl de wijk vandaag gedomineerd wordt door pendelaars die ’s avonds weer naar het station en thuis vertrekken, moet de buurt op termijn uitgroeien tot een aangename omgeving, waar mensen graag wonen, shoppen, sporten en flaneren.

Het ZIN-project is in dat opzicht een primeur. De nieuwe torens zullen voor twee derde uit kantoren bestaan, maar ook 127 appartementen en een hotel met 240 kamers inclusief dakterras bevatten. Door verdiepingen met en zonder kantoren af te wisselen, belooft de ontwikkelaar Befimmo ‘een levendig gebouw waar 24 uur per dag leven is’. Als de tl-lampen in de bureaus doven, floepen de spots in de appartementen en hotelkamers aan.

Ook de nieuwe eigenaars van het CCN willen in het stationsgebouw kantoren, hotels, winkels én appartementen combineren. ©Kristof Vadino

Ook de nieuwe eigenaars van het CCN willen in het stationsgebouw kantoren, hotels, winkels én appartementen combineren. ‘De ene kant van het gebouw kijkt uit op de treinsporen, de andere kant op een groene boulevard’, zegt de Crombrugghe van de mede-eigenaar AG Real Estate. ‘Wat is er leuker dan dicht bij het werk wonen in een toffe buurt, vlak bij het openbaar vervoer?’

Oldskool

Wordt wonen in de Noordwijk de droom van elke Belg? Het matige succes van de Up-Site, de hoogste woontoren van het land iets verderop aan het kanaal, is weinig hoopgevend. Ook de recentste torens ademen allesbehalve multifunctionaliteit uit. Quatuor, het gebouw dat Befimmo dit jaar opent, bevat naast een bankkantoor, een coworkingspace en een fitnessclub alleen maar kantoren. De opvolger van het Boudewijngebouw, dat na amper 30 jaar gesloopt werd, komt opnieuw uit het potlood van het onvermijdelijke architectenbureau Jaspers-Eyers, dat een groot deel van de Noordwijk tekende.

Het Möbius-project van Immobel was al passé bij de officiële inhuldiging. De nieuwe duotoren bevat alleen bureaus. ‘Möbius is een zeer oldskoolproject, een ouderwetse monofunctionele toren’, zegt Borret. ‘Ze braken het gebouw af, zetten een nieuwe monofunctionele toren en ik moet als bouwmeester hopen dat het verhaal zich over 30 jaar niet herhaalt.’

‘Möbius is al in 2017 vergund’, zegt Yahia over de kritiek. ‘Maar het is te simplistisch om de discussie per gebouw te bekijken. Het probleem is niet dat er alleen kantoren in de Möbius-torens zitten. Elke wijk kan leven met een kantoorblok van 35.000 vierkante meter. Maar in de Noordwijk staan nu alleen maar dergelijke kantoorblokken.’

Bij projectontwikkelaars bestaat nog veel koudwatervrees om kantoren en woningen in een toren te combineren. ©Kristof Vadino

Bij projectontwikkelaars bestaat nog veel koudwatervrees om kantoren en woningen in een toren te combineren. Naast de praktische zorgen, zoals de nood aan aparte liften en brandtrappen voor werknemers in pak en bewoners op pantoffels, vrezen ontwikkelaars dat ze hun multifunctionele gebouw later moeilijker kwijtraken. Beleggers hebben geen interesse voor een gebouw waarin een paar appartementen of parkeerplaatsen verkocht zijn.

Daarom blijft Befimmo in het ZIN-complex bewust eigenaar van alle woningen, die het alleen verhuurt. ‘De wet op de mede-eigendom is niet gemakkelijk voor zo’n ingewikkeld project’, zegt CEO De Blieck. ‘Als een investering moet gebeuren, kan de eigenaar van één appartement dat tegenhouden. Wij moeten snel kunnen beslissen.’

De huiver voor koopwoningen maakt gemengde torens minder aantrekkelijk voor Belgen, die het liefst een eigen woning kopen. Zo groeit de vrees dat de goedbedoelde appartementen in torens, zoals ZIN, zich in de praktijk ontpoppen tot aparthotels of klinische expatresidenties. ‘Het is goed dat er woningen in ZIN komen’, zegt bouwmeester Borret. ‘Maar alleen huurwoningen voor short-stay en long-stay, dat is een misstap.’

Leven in de wijk

In de Noordwijk en omgeving wonen al duizenden mensen, vaak jong en werkloos. De flats zitten onder meer verstopt achter de buildings van de Koning Albert II-laan. Borret pleit ervoor de wijk open te breken door een kantorencomplex volledig om te bouwen tot een zuivere woontoren. Volgens de bouwmeester bieden de Proximus-torens, maar vooral het Ferraris-gebouw, daarvoor een unieke kans. De Vlaamse overheid wil Ferraris verkopen als de laatste ambtenaren in 2024 de deur dichtdoen.

Als in de wijk spontaan een bakker opent, dan zijn we vertrokken.
Kristiaan Borret
Brussels bouwmeester

‘Er moeten meer woningen komen en ze moeten zichtbaarder worden, met individuele eigenaars die leven brengen in de wijk’, zegt Borret. ‘25 procent van de Koning Albert II-laan zou niet uit kantoren maar uit woningen, kinderopvang of een sportzaal moeten bestaan. Mensen moeten ook in de stationsbuurt komen als ze niet de trein nemen. Als in die wijk spontaan een bakker opent, zijn we vertrokken.’

Het geloof in het enorme potentieel van de Noordwijk blijft groot. Met haar topligging vlak bij het drukste treinstation van het land en vlak bij het historische stadscentrum heeft de buurt een enorme troef in handen. ‘Elk bedrijf wil een locatie aan het station’, zegt de Crombrugghe. ‘Aan Brussel-Centraal en aan de Kunstlaan is bijna geen vierkante meter kantoor meer vrij. De Noordwijk wordt de beste kantoorlocatie, met groen en terrassen waar je kan ontspannen. Dat moet er allemaal komen.’

De Brusselse regering lanceerde onlangs enkele projecten om de Noordwijk op te frissen. De regering wil het uitgeleefde Maximiliaanpark herinrichten rond de opengelegde Zenne, inclusief buurtkantine. Staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (One.brussels-sp.a) pleit ervoor het laatste stuk van de Koning Albert II-laan om te vormen tot een park.

‘Ik ben blij dat bedrijven verhuizen van Woluwe naar de Noordwijk’, zegt bouwmeester Borret. ‘Als je ergens veel kantoren bouwt, dan daar. Maar tegelijk denk ik: verdorie. Alleen kantoren, dat is echt niet meer van deze tijd.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud