Huur Financietoren ligt 15 miljoen per jaar boven marktprijs

De Financietoren in Brussel. ©Jerry De Brie

De huurprijs van de Brusselse Financietoren is opgelopen tot 350 euro per vierkante meter per jaar. Vergelijkbare kantoren in Brussel kunnen worden gehuurd voor 225 à 250 euro per m². Dat zou een besparing van 15 à 20 miljoen euro per jaar opleveren, blijkt uit een marktbevraging van De Tijd.

De Nederlandse vastgoedgroep Breevast verkocht de Financietoren aan het Zuid-Koreaanse Meritz. De verkoopprijs van 1,2 miljard euro is na het bedrag dat voor Coeur Défense in Parijs neergeteld werd de hoogste die in Europa ooit werd betaald voor een alleenstaand gebouw.

Dat zo veel wordt betaald voor het gebouw is deels het gevolg van de omvang van het gebouw maar ook van het contract dat de Regie der Gebouwen in 2004 sloot met Breevast.

Wurgcontract

Er werd toen een contract getekend met een looptijd van 30 jaar (tot 2034) met een huurprijs in de buurt van 200 euro per vierkante meter per jaar. Die huurprijs wordt automatisch geïndexeerd. Bovendien werd afgesproken dat de huurprijs ook zou worden aangepast aan de renovatiekosten van het gebouw in de periode 2004-2008. Vooral het verwijderen van asbest dreef de factuur fors op.

Door de combinatie van de opgelopen renovatiekosten en de automatische indexering is de huurprijs gestegen van 42,7 miljoen euro tot 59 miljoen euro per jaar. Voor de kantoorruimte wordt vandaag 350 euro per m² betaald, voor het archief 175 euro per m² en voor de 700 parkeerplaatsen 2.000 euro per plaats.

Marktprijs

Een huurprijs van 350 euro per vierkante meter voor een grote kantoorruimte is in Brussel zeer hoog. De prime rent, dat is de hoogste rente die wordt betaald voor het afsluiten van een nieuw contract, bedroeg vorig jaar 325 euro per vierkante meter per jaar. Die prijzen worden alleen betaald voor kleine luxueuze oppervlaktes gehuurd op toplocaties door advocatenkantoren en lobbyisten.

Geen enkel gebouw in Brussel wordt vandaag verhuurd aan een overheid voor meer dan 250 euro per vierkante meter per jaar.
een makelaar

De Europese Commissie onderhandelt op dit ogenblik over het huren van The One in de Europese wijk voor een prijs van 250 euro vierkante meter per jaar. Dat gebouw ligt wel in het hart van de Europese wijk, is nagelnieuw en duurzaam.

Na de financiële crisis was er jaren een neerwaartse druk op de kantoorprijzen in Brussel. Bedrijven reduceerden de te huren kantoorruimte. Contracten werden heronderhandeld. Als ze hun contract vernieuwden, was dat altijd tegen fors lagere bedragen dan wat eerder was overeengekomen.

'Geen enkel gebouw in Brussel wordt vandaag verhuurd aan een overheid voor meer dan 250 euro per vierkante meter per jaar', verzekert een makelaar. 'De Regie zou vandaag voor zowat 100 euro per vierkante meter per jaar minder kunnen huren', stelt een andere collega. Geen enkele expert wil bij naam worden genoemd vanwege de gevoeligheid van het onderwerp. 'Maar iedereen weet het.'

Betere bezetting

De overheid kan niet uit onder de automatische indexering uit. 'We hopen wel tot een betere bezetting te komen van de Financietoren', stelt Laurent Vrydaghs, de gedelegeerd bestuurder van de Regie der Gebouwen. De bezetting zou mogelijk van 4.800 naar 6.000 kunnen gaan. Het contract met de eigenaar voorziet in een stevig budget voor een tussentijdse renovatie in 2026 dat een en ander mogelijk moet maken.

We hopen tot een betere bezetting te komen van de Financietoren.
Laurent Vrydaghs
gedelegeerd bestuurder Regie der Gebouwen

Vrydaghs pleit al jaren voor meer flexibele contracten met kortere looptijden. In 2013 sloot de Regie der Gebouwen een huurcontract af voor een onderdeel van het gerenoveerde Rijksadminstratief Centrum aan de Koningsstraat. Dat contract had een looptijd van 18 jaar en was na 9 jaar opnieuw onderhandelbaar. De Regie der Gebouwen wilde het gebouw voor de federale politie gebruiken. Het werd gehuurd voor een initiële huurprijs in de buurt van de 200 euro per m².

Onhoudbaar

De Zuid-Koreanen kopen het gebouw met een rendement van 4,85 procent. Dat lijkt een koopje. De Silver Tower Tower van Ghelamco zal binnenkort van eigenaar veranderen, een nieuw record voor Brussel. De Koreanen betalen relatief minder. Het gebouw is niet nieuw, maar ze gaan ervan uit dat ze het na 2034 alleen tegen een beduidend lagere huurprijs zullen kunnen verhuren.

Tegen 2034 zal die huurprijs door de automatische indexering eerder boven de 400 euro per vierkante meter per aandeel zitten. De kans is groot dat de nieuwe huurder dan opnieuw de Regie der Gebouwen zijn.

Het huurcontract heronderhandelen is in principe onmogelijk. Een denkpiste is opnieuw onderhandelen in ruil voor een langere huurtermijn. Maar juist die langere huurtermijn speelt de overheid vandaag parten. Als de huurprijzen op de markt de index niet blijven volgen, dreigt de overheid de komende 14 jaar over de hele looptijd in totaal een paar honderd miljoen euro boven de marktprijs te betalen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud